Какие налоги придется заплатить при продаже земельного участка

Я юрист, по работе консультирую тех, кто оформляет документы, чтобы продать земельный участок.

Часто люди даже не знают, что в определенных ситуациях им при продаже участка придется заплатить налог. Например, если земля досталась по наследству всего полгода назад. Расскажу, в каких случаях точно придется платить и что нужно сделать, чтобы сэкономить.

Когда человек или компания продают земельный участок, они получают доход, с которого нужно уплатить налог. Для обычных людей это налог на доходы физических лиц — НДФЛ. У индивидуальных предпринимателей или компаний налог зависит от выбранной системы налогообложения.

Правовая основа. Обязанность уплатить налог установлена налоговым кодексом. Порядок уплаты налога физлицами регулируется главой 23 НК РФ, юрлицами — главой 25, главой 26.1, главой 26.2 НК РФ. Но сейчас мы подробно разберем только налоги для обычных людей без статуса ИП. Налоги при продаже участков предпринимателями и организациями — тема для отдельной большой статьи.

При продаже участка на территории России НДФЛ должен платить продавец. Причем гражданство его не важно.

Для расчета НДФЛ с дохода от продажи земли налогоплательщики делятся на две категории:

1. Резиденты — те, кто за последние 12 месяцев перед месяцем продажи участка минимум 183 календарных дня находились на территории РФ. Для них ставка — 13%, если доход не превысил 2,4 млн рублей, и 15% с суммы превышения  ;
2. Нерезиденты — кто за последние 12 месяцев провел в России меньше 183 календарных дней. Для них ставка — 30%.

По таким же ставкам будет платить НДФЛ и индивидуальный предприниматель, если он продал свой личный участок, который не использовался для ведения бизнеса.

У продавца может быть право на освобождение от НДФЛ. Все зависит от того, как он приобрел участок и сколько лет тот находился в его собственности. При определенных условиях налог могут не уплачивать семьи с детьми независимо от срока владения землей.

По общему правилу доход от продажи участка не облагается НДФЛ, если земля непрерывно была в собственности продавца минимум пять лет  . Это называется минимальным сроком владения. Он уменьшается до 3 лет, если продавец получил участок  :

• по наследству или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• по приватизации;
• по договору ренты.

Трехлетний срок владения распространяется и на ситуации, когда вместе с землей продали жилой дом — единственное жилье продавца. Жилье считается единственным, если на дату регистрации перехода права собственности к покупателю у продавца нет другого жилья. При этом не учитывают жилье, которое продавец или его супруг купили в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности.

Срок владения участком определяют с даты, когда продавец зарегистрировал на него право собственности. Дата указана в свидетельстве о собственности или в выписке из ЕГРН. Если участок достался по наследству, срок владения считают со дня открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя.

Семьи с двумя детьми и более независимо от срока владения не обязаны уплачивать НДФЛ с доходов от продажи участка, если вместе с ним продается жилой дом и совпадают следующие пять условий:

1. Налогоплательщик или его супруг — родитель двух и более детей до 18 лет или до 24 лет — при очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются. Возраст детей для освобождения от налога определяют на дату госрегистрации перехода права собственности на проданный дом и участок. Возраст детей не важен, если суд признал их недееспособными. А еще льготу можно применять, если второй или оба ребенка родились после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года, то есть до конца срока подачи 3-НДФЛ за предыдущий год.
2. Семье нужно купить новую недвижимость в том же календарном году, когда продали старую, или не позднее 30 апреля следующего года.
3. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. Достаточно, чтобы выполнялось одно из этих условий.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 000 000 ₽. Если ее нельзя установить, учитывают только площадь.
5. На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого. С 2026 года такое жилье сравнивают с покупаемым еще и по кадастровой стоимости. Если у семьи есть дом и она покупает еще один, новый должен быть больше оставшегося или дороже по кадастровой стоимости.

Налоговый период по НДФЛ — календарный год. То есть если собственник продал участок в 2025 году, тогда же у него появился и доход. Значит, подать декларацию и уплатить налог он должен в 2026 году.

Если у продавца земли нет права на освобождение от НДФЛ, он может воспользоваться вычетами, чтобы налог стал меньше. Необходимые условия:

• продавец — налоговый резидент РФ;
• у него есть доход, облагаемый НДФЛ;
• земельный участок не использовался в предпринимательской деятельности.

Вот как это работает.

Доход от продажи участка можно уменьшить на сумму, потраченную ранее на его покупку. Расходы должны быть подтверждены документами. Включить в затраты на покупку участка госпошлину за регистрацию прав собственности, а также плату за услуги нотариуса и риелтора нельзя  .

Если на покупку участка брали кредит, можно учесть в расходах проценты по нему, если кредит был целевой — то есть в договоре указано, что деньги брали для покупки конкретного участка. Если это был обычный потребительский кредит, включить в затраты проценты не получится.

Если документов на покупку земли нет, можно уменьшить доходы от продажи на фиксированный имущественный вычет — 1 млн рублей. Тогда по условиям нашего примера продавцу придется заплатить налог с 1 500 000 ₽, то есть 195 000 ₽. Разница ощутимая, поэтому храните все документы на покупку земли и другой недвижимости.

Если человек получил участок по наследству или в дар, он может уменьшить доход от продажи на затраты, которые в свое время понес даритель или наследодатель, когда покупал землю, при условии, что они сами не учитывали эти суммы для налогообложения.

Налоговая база для расчета НДФЛ с вырученной от продажи участка суммы — это по общему правилу полученные от покупателя деньги за землю.

Если продавец по итогам года продажи не представит декларацию 3-НДФЛ, налоговая исчислит налог сама и посчитает доходом минимум 70% кадастровой стоимости участка на 1 января года сделки  . Эту же сумму примут за доход, если человек в декларации покажет меньшую величину.

Регионы вправе увеличить коэффициент 0,7 до единицы. Например, так сделали Краснодарский край, Республики Татарстан и Крым. Там доходом считают полную кадастровую стоимость проданной земли. Причем значение коэффициента к кадастровой стоимости определяют по региону прописки продавца, а не по месту нахождения земли  .

Когда участок продают с домом, платить НДФЛ надо со всего дохода. Но если право собственности на землю и дом у продавца возникло не одновременно, нужно проверить, сколько он владел каждым объектом и считается ли проданное жилье единственным.

Если доход от продажи земли, которой владели меньше минимального срока, до 1 млн рублей, декларацию подавать не надо.

В остальных случаях продавец должен подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. На бумаге ее можно принести лично в ИФНС или в МФЦ либо направить по почте с описью вложения. В налоговой сотрудники помогут с заполнением. Но проще всего заполнить и сдать онлайн — через личный кабинет налогоплательщика или портал госуслуг.

В декларации можно сразу заявить фиксированный вычет 1 млн рублей либо уменьшить доходы на сумму документально подтвержденных расходов на покупку участка.

Сроки подачи. Не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи.

Подтверждающие документы. К декларации надо приложить:

1. Договор купли-продажи участка.
2. Выписку банка о поступлении на счет продавца суммы, указанной в договоре.
3. Документы о расходах, если продавец заявляет вычет в размере понесенных затрат на покупку земли.

Основания для отказа в приеме декларации. Отчетность не примут, если, например  :

• вы подали декларацию не в ту инспекцию;
• сдаете ее не по установленной форме;
• подаете декларацию лично и забыли паспорт.

Внести нужную сумму НДФЛ на свой единый налоговый счет, ЕНС, проще через личный кабинет налогоплательщика. Либо можно воспользоваться сервисом ФНС «Уплата налогов и пошлин». Там надо сформировать платежный документ и уплатить НДФЛ онлайн либо распечатать квитанцию и оплатить ее в отделении банка.

Налог с доходов от продажи земли нужно заплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода  . То есть если землю продали в 2025 году, налог нужно будет платить в 2026.

По общему правилу за неуплату НДФЛ в положенный срок будет штраф 20% от суммы недоимки либо 40%, если инспекция докажет, что налогоплательщик не платил умышленно  .

Но если продавец вовремя не внесет налог, но правильно его посчитает в декларации и в срок ее сдаст, налоговая начислит только пени, штрафовать не будет  .

Пени для физлиц считают по такой формуле:

Продать земельный участок и не заплатить налоги можно — если дождаться, когда закончится минимальный срок владения. Тогда государство разрешит не платить НДФЛ с полученного дохода.

Если не хотите ждать истечения минимального срока, можно продать участок и заявить вычет. Налога не будет, если продажная стоимость равна либо меньше суммы, за которую купили землю.

Если стоимость участка равна или меньше 1 млн, можно уменьшить полученный доход до нуля. Но если кадастровая стоимость земли, умноженная на 0,7, больше, чем по договору купли-продажи, налоговая примет за доход кадастровую стоимость с понижающим коэффициентом. А она может оказаться выше миллиона. Тогда с части, превышающей 1 млн, придется заплатить НДФЛ.

1. С дохода от продажи участка придется заплатить налог: обычные люди уплачивают НДФЛ, налоги для компаний и ИП зависят от их системы налогообложения.
2. При соблюдении ряда условий продавец может получить освобождение от НДФЛ или применить вычет и уменьшить налог.
3. Ставка налога для физлиц зависит от того, является человек налоговым резидентом или нет. Резиденты платят налог по ставке 13%, если доход не превысил 2,4 млн рублей, или 15% с суммы превышения, нерезиденты — по ставке 30%.
4. Продавец земельного участка должен подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Исключение — если у человека есть льготы.
5. Для подачи декларации и уплаты налога установлены сроки. Если их нарушить, можно попасть на пени и штраф.