Как пользоваться и распоряжаться землей сельхозназначения
Земли сельхозназначения предназначены для того, чтобы выращивать растения и пасти скот.
За такой участок государство берет пониженный земельный налог, но предъявляет к владельцам более строгие правила использования. Если землю не обрабатывать, собственника могут оштрафовать или даже забрать у него участок. Расскажу, что именно относится к землям сельхозназначения и как ими владеть и распоряжаться, чтобы не нарушить закон.
Что такое земли сельхозназначения
Все земли в России разделены на семь категорий :
- Земли для сельского хозяйства.
- Населенных пунктов.
- Промышленности.
- Особо охраняемых территорий.
- Лесного фонда.
- Водного фонда.
- Земли запаса.
Земли сельхозназначения занимают примерно четверть всей территории России. Больше — только у земель лесного фонда.
Главная особенность сельхозземель — плодородный слой почвы, благодаря которому на них хорошо всходят растения . На таких землях выращивают сельхозпродукцию: подсолнечник, свеклу, кукурузу. Еще пасут животных и выращивают для них корм. Также на сельхозучастках могут располагаться вспомогательные объекты, например дороги, коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки продукции, защитные насаждения вокруг полей.
Из-за высокой урожайности такой земли государство строго регулирует ее оборот и предъявляет к владельцам повышенные требования.
У земель сельхозназначения есть два главных признака :
- Они всегда находятся за границами населенных пунктов.
- Используются исключительно для сельского хозяйства, а также сельского туризма .
Не все земли с плодородным слоем относятся к сельскохозяйственным. Например, часто дачные участки находятся за пределами городов и на них растет картошка, но это не значит, что земля сельскохозяйственная. Все зависит от того, к какой категории земель отнесен участок. Это будет указано в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН.
Относится ли участок к землям сельхозназначения, можно посмотреть в его характеристике или на публичной кадастровой карте.
Законодательная база. К землям сельхозназначения государство относится особенно бережно. Ведь, если собственник разместит на такой земле химический завод, могут пострадать плодородные свойства почвы и на этом месте долгие годы нельзя будет ничего выращивать.
Во Владимирской области фирма разместила на участке сельхозземли стоянку грузовиков, зацементировав плодородный слой почвы. Управление Росреестра узнало об этом при выездном осмотре и оштрафовало фирму на 100 000 ₽ . Арбитражный суд посчитал наказание законным .
Поэтому пользование сельхозземлями регулируется как Земельным кодексом РФ, так и специальными федеральными законами:
Свои законы о сельхозземлях есть и в регионах, например:
- в Московской области — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области;
- в Краснодарском крае — Закон об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае.
Что такое зоны сельскохозяйственного использования. Земли сельхозназначения находятся за пределами населенных пунктов. Но иногда плодородные земли, используемые для сельского хозяйства, находятся в границах городов и сел — они называются зонами сельскохозяйственного использования. Это произошло из-за того, что со временем городские поселения расширялись и сельхозземли вошли в их границы.
Отличить земли сельхозназначения от зон сельскохозяйственного использования можно также по выписке из ЕГРН. У последних в графе «Категория земель» будет указано «Земли населенных пунктов», а у полноценных сельхозучастков — «Земли сельскохозяйственного назначения».
На зоны сельскохозяйственного использования не распространяются те же ограничения, что и на земли сельхозназначения. Их регулируют правила землепользования и застройки, которые принимают местные власти.
Правила землепользования и застройки, они же ПЗЗ, — это нормативный акт, который принимают местные власти, чтобы разделить территорию поселения на зоны и установить, как можно и нельзя их использовать .
Для разработки ПЗЗ создают специальную комиссию, которая определяет, какие земли лучше использовать для сельского хозяйства, а какие для жилья или промышленности. После этого ПЗЗ утверждает местная дума или администрация.
В городах федерального значения ПЗЗ утверждает региональное правительство, и они действуют по всей территории города. За пределами городов федерального значения ПЗЗ утверждают муниципалитеты. Поэтому, например, в Волгограде свои ПЗЗ, а в Волжском — свои, хотя города находятся в одном регионе — Волгоградской области.
Чаще всего в ПЗЗ выделяют несколько зон сельскохозяйственного использования. Например, в ПЗЗ Назарьевское Одинцовского района Московской области есть зона :
- Зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1) — это, например, пастбища, пашни, сенокосы.
- Зона, предназначенная для садоводства и дачного хозяйства (СХ-2).
- Зона сельскохозяйственного производства (СХ-3) — это, например, создание защитных лесных насаждений, рыбоводство.
- Зона, предназначенная для огородничества (СХ-4).
А в ПЗЗ Совхоза им. Ленина Ленинского МО Московской области только одна зона сельхозиспользования — зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1).
Найти ПЗЗ можно на сайтах правительств регионов или администраций конкретных муниципалитетов. Вот перечень всех ПЗЗ Московской области.
Кто может быть собственником сельскохозяйственных земель
Владеть землями сельхозназначения может государство, органы местного самоуправления, а также граждане РФ и российские организации. Иностранные граждане и компании могут только арендовать сельхозземли .
Мне удалось найти национальный доклад Росреестра о состоянии и использовании земель в 2025 году: в государственной и муниципальной собственности на 1 января 2026 года было 65% площади всех сельхозземель — почти 250 млн га, у граждан — около 30%, или 100 млн га, а у организаций — чуть больше 5%, или 26 млн га.
Что такое земельный пай. В СССР сельхозземли принадлежали колхозам и совхозам. В 1990-е годы почти все они стали частными организациями, а земли государство решило передать жителям ближайших поселков. В результате приватизации участок, который раньше принадлежал одному колхозу, стал принадлежать сотням жителей села, при этом реальные участки земли бывшим колхозникам не выделяли.
Такую землю стали называть паевой, а собственников — пайщиками, хотя юридически верно называть пай долей в общей собственности на землю . Соответственно, пайщик по закону — это долевой собственник. Сейчас паевая земля тоже относится к землям сельхозназначения, и к ее содержанию предъявляются такие же требования, как если бы она принадлежала одному человеку.
Многие агрофирмы арендуют сельхозземли у собственников паевой земли. Сельхозземли для фирм — выгодное вложение, поэтому крупные компании часто выкупают их у пайщиков.
Налог для земель сельхозназначения
Государство поощряет использование сельхозземель и поэтому установило для их владельцев пониженную ставку земельного налога.
Конкретную ставку земельного налога устанавливают местные власти, но она не может быть больше 0,3% кадастровой стоимости земельного участка на 1 января отчетного года . Для сравнения: максимальная ставка по большинству других участков — 1,5% кадастровой стоимости.
Так, в Балашихе Московской области ставка земельного налога на сельхозземли — 0,3%, а на участки под гаражами — 0,75%.
В поселке Хомутовка Курской области ставка налога на сельхозземли — 0,3%, а для прочих участков, например под промышленными объектами, — 1,5%.
Узнать ставку налога в конкретном месте можно в специальном сервисе федеральной налоговой службы.
Что можно делать на землях сельхозназначения
Земли сельхозназначения бывают двух типов:
- Сельхозугодья — на них нельзя ничего строить, можно только пасти скот и выращивать урожай.
- Вспомогательные земельные участки — можно возводить строения, прокладывать дороги и мелиоративные каналы. В общем, делать все, что нужно для сельского хозяйства.
С 1 сентября 2027 года на землях сельхозназначения можно будет возводить объекты капитального строительства и накопительные сооружения для оказания услуг в сфере сельского туризма. Перечень строений и требования к ним утвердит правительство. На землях, используемых для виноделия, туристические объекты могут быть уже сейчас.
У фермера есть пашня под пшеницу. Чтобы собрать и хранить урожай, ему нужно построить зернохранилище и ангар для трактора. Территория, где растет пшеница, — это сельхозугодье, строить там нельзя. А участки под зернохранилищем и ангаром считаются вспомогательными сельскохозяйственными землями.
Но фермер не может вместо ангара для техники построить свиноферму. Пользоваться землями сельхозназначения можно только в соответствии с видом их разрешенного использования.
Что такое виды разрешенного использования — ВРИ
То, что у участка сельскохозяйственное назначение, не означает, что на нем можно вести любую сельскохозяйственную деятельность.
Что конкретно можно делать на земельном участке, указано в его характеристиках. Их можно посмотреть на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН в графе «вид разрешенного использования», ВРИ. Если указан ВРИ «Сенокошение», то на участке можно косить, собирать и заготавливать сено. Пасти скот уже нельзя — для этого должен быть указан ВРИ «Выпас сельскохозяйственных животных».
Всего для сельхозземель предусмотрено 20 основных ВРИ : растениеводство; выращивание зерновых и иных сельхозкультур, овощеводство, птицеводство и другие.
Как использовать сельхозземлю по другому назначению. Основной вид разрешенного использования участка, указанный в ЕГРН, можно скорректировать. Для этого нужно изучить ПЗЗ поселения, рядом с которым находится участок. В этом документе обычно есть доступные для использования ВРИ, которые не указаны в выписке ЕГРН или на публичной кадастровой карте.
Также можно изучить градостроительный план конкретного участка — там будет вся необходимая информация из ПЗЗ . Собственник или арендатор участка направляет через госуслуги запрос в департамент либо комитет градостроительной деятельности в муниципалитете. Срок изготовления плана — 14 рабочих дней. В нем будут указаны основные, условно-разрешенные и вспомогательные ВРИ. Если у участка несколько основных ВРИ, собственник вправе выбрать любой из них и внести изменения в ЕГРН.
Допустим, у фермера Егора есть земельный участок с ВРИ «Овощеводство». Но он хочет разводить на нем кроликов. Чтобы не получить штраф , Егор нашел на сайте местной администрации ПЗЗ и выяснил, что для его участка в качестве основного ВРИ может быть не только «Овощеводство», но и «Животноводство». Егор подал в Росреестр заявление о смене основного ВРИ и стал законно разводить кроликов.
Для смены основного ВРИ на один из тех, что прописаны в ПЗЗ, собственнику земли достаточно написать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН. Это можно сделать через госуслуги или МФЦ. Дополнительные разрешения не нужны. Росреестр внесет изменения на основании заявления и градостроительного плана в течение 15 рабочих дней.
Условно-разрешенные виды использования земельных участков предусмотрены на случай, если потребности владельца земли не будут удовлетворены основными ВРИ . Они тоже указаны в ПЗЗ и градостроительном плане земельного участка.
Чтобы выбрать запасной ВРИ, собственник участка должен направить заявление об изменении ВРИ в региональное министерство, департамент или комитет градостроительной деятельности муниципалитета. Способ подачи заявления зависит от региональных правил. Например, в Пермском крае обратиться в министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности можно лично или через госуслуги.
Порядок рассмотрения заявлений об изменении ВРИ также зависит от региона. Обычно заявление сначала передают комиссии, которая выносит проект изменений на публичные слушания, после — составляет свои рекомендации и передает их главе администрации. Он примет решение о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования или об отказе .
Даже если собственник получил разрешение использовать условно-разрешенный ВРИ, он все равно сохраняет право использовать и основной ВРИ, присвоенный участку.
В 2021 году жительницу Ханты-Мансийска оштрафовали на 10 000 ₽ за использование участка не по назначению. Она владела землей в зоне, предназначенной для ведения садоводства — СХЗ-704. Но содержала и выгуливала на участке домашнюю птицу. Среди основных, вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ земельных участков в данной зоне не было содержания птицы или домашних животных. Женщина не смогла изменить ВРИ участка и обжаловать штраф .
Как можно и нельзя использовать сельхозугодья
Сельхозугодья — это самые плодородные сельхозземли. Именно на них пасутся животные и растет урожай. К таким землям относятся пашни, сенокосы, пастбища или земли, занятые многолетними насаждениями, например виноградниками . Также к таким землям относятся залежи — участки, которые ранее были пашней, но более года не используются под посевы.
Строить на сельхозугодьях нельзя, потому что застройка уменьшит площадь плодородных земель .
Еще у сельхозугодий нельзя изменить вид разрешенного использования — только если перевести участок из земель сельхозназначения в другую категорию . Государство разрешает это сделать лишь в исключительных случаях, например из-за расширения границ населенного пункта.
Если владелец земли нарушит правила использования сельхозугодий, ему могут через суд запретить это делать или даже изъять землю.
В Ставрополе войсковое казачье общество сделало из пастбища пашню. Прокурор района узнал об этом и подал в суд иск, в котором просил запретить использовать земельный участок как пашню и восстановить на нем пастбище. Суд удовлетворил иск .
Сложность в том, что с некоторыми участками непонятно и не указано в ЕГРН, относится ли земля к сельхозугодьям. Бывают ситуации, когда даже суду сложно в этом разобраться. Тогда изучают, как образовывался участок, запрашивают в местной администрации архивные данные или привлекают экспертов.
Дачный кооператив просил Росреестр изменить ВРИ «Для ведения сельского хозяйства» на ВРИ «Для ведения дачного хозяйства», но получил отказ. Росреестр указал, что ВРИ сельхозугодий менять нельзя.
Этот отказ кооператив попытался оспорить в суде. Чтобы разобраться, является ли участок сельхозугодьем, суд запросил документы из различных ведомств, сведения о графическом учете из государственного фонда, проект землеустройства совхоза, а также материалы публичных слушаний. В результате суд пришел к выводу, что участок на самом деле относится к сельхозугодьям, поэтому его ВРИ менять нельзя. В иске дачному кооперативу отказали и обжаловать отказ дачникам не удалось .
Относится ли земля к сельхозугодьям, определяют по его ВРИ. Назначение угодий в том, чтобы на них что-то выращивали или пасли скот.
Точно сельхозугодье, если ВРИ:
- «Сенокошение».
- «Выпас сельскохозяйственных животных».
Вероятно, тоже сельхозугодье, если ВРИ:
- «Растениеводство».
- «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур».
- «Овощеводство».
- «Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур».
- «Садоводство».
- «Виноградарство».
- «Выращивание льна и конопли».
Также могут встречаться ВРИ из ранее действующих классификаторов, например «для возделывания сельскохозяйственных культур» и «для сельскохозяйственного производства».
Обязанности владельца сельхозземель
Владелец земельного участка для ведения сельского хозяйства не может просто оставить его как есть. Вот что он должен делать.
Использовать участок по целевому назначению. Кроме выращивания растений и выпаса скота на сельхозземле можно возводить строения, связанные с сельским хозяйством и сельским туризмом: амбары, водонапорные башни, гаражи для сельхозтехники.
Фермер может построить на участке один жилой дом не выше трех этажей и общей площадью не более 500 м². Дом должен занимать не более 0,25% от всей площади участка .
Если же владелец земли будет использовать ее не по назначению, его могут оштрафовать .
Размеры штрафа за использование участка не по назначению
| Кого штрафуют | Размер штрафа в процентах от КС | Размер штрафа, если нет КС |
|---|---|---|
| Гражданина | 0,5—1% КС, но минимум 10 000 ₽ | 10 000—20 000 ₽ |
| Руководителя организации или ИП | 1—1,5 % КС, но минимум 20 000 ₽ | 20 000—50 000 ₽ |
| Малое предприятие | 0,75—1% КС, но минимум 50 000 ₽ | 50 000—100 000 ₽ |
| Среднюю или крупную организацию | 1,5—2% КС, но минимум 100 000 ₽ | 100 000—200 000 ₽ |
| Кого штрафуют | Размер штрафа в процентах от КС | Размер штрафа, если нет КС |
|---|---|---|
| Гражданина | 0,5—1% КС, но минимум 10 000 ₽ | 10 000—20 000 ₽ |
| Руководителя организации или ИП | 1—1,5 % КС, но минимум 20 000 ₽ | 20 000—50 000 ₽ |
| Малое предприятие | 0,75—1% КС, но минимум 50 000 ₽ | 50 000—100 000 ₽ |
| Среднюю или крупную организацию | 1,5—2% КС, но минимум 100 000 ₽ | 100 000—200 000 ₽ |
Оштрафовать могут и за то, что на участке ведется сельскохозяйственная деятельность, но с нарушением ВРИ.
В Ростовской области Росреестр оштрафовал компанию на 100 000 ₽ за то, что ее сотрудники добывали глину на сельхозземле с ВРИ «Выпас сельскохозяйственных животных» .
В Саратовской области фермер взял в аренду участок с ВРИ «Для сенокошения». При проверке сотрудники администрации установили, что на участке посажены ячмень и подсолнечник, то есть участок используется не для сенокошения, а для растениеводства. В результате фермера оштрафовали .
Обрабатывать землю. Владелец сельхозземли обязан ее обрабатывать. Это правило распространяется как на собственников, так и на арендаторов. Если участок долго не используют, он зарастает сорняками, а это ухудшает состояние почвы.
Сельхозугодья нужно использовать в соответствии с ВРИ. Сроки освоения участка зависят от основания его приобретения. За этим следят Россельхознадзор и Росреестр.
Землю нужно начать использовать по назначению :
- В течение года, если купили участок с торгов после прежнего собственника, нарушившего срок освоения участка.
- В течение трех лет, если приобрели участок на других основаниях, например по договору купли-продажи, дарения.
За нарушение сроков освоения земли собственнику грозит штраф. Если не начать возделывать участок в течение трех лет — по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ, за неиспользование участка в течение года после приобретения его с торгов — по части 2.1 статьи 8.8 КоАП РФ.
Штраф за неосвоение земли сельхозназначения
| Кого штрафуют | Размер штрафа за неосвоение земли в течение трех лет | Размер штрафа за неосвоение земли в течение года после торгов |
|---|---|---|
| Гражданина | 0,3—0,5% кадастровой стоимости, но минимум 3 000 ₽ | 0,1—0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но минимум 2 000 ₽ |
| Руководителя компании или ИП | 0,5—1,5% кадастровой стоимости, но минимум 50 000 ₽ | 0,1—0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но минимум 2 000 ₽ |
| Малое предприятие | 1—5% кадастровой стоимости, но минимум 100 000 ₽ | 0,1—0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но минимум 2 000 ₽ |
| Среднюю и крупную организацию | 2—10% кадастровой стоимости, но минимум 200 000 ₽ | 1—6% кадастровой стоимости земельного участка, но минимум 100 000 ₽ |
| Кого штрафуют | Размер штрафа за неосвоение земли в течение трех лет | Размер штрафа за неосвоение земли в течение года после торгов |
|---|---|---|
| Гражданина | 0,3—0,5% кадастровой стоимости, но минимум 3 000 ₽ | 0,1—0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но минимум 2 000 ₽ |
| Руководителя компании или ИП | 0,5—1,5% кадастровой стоимости, но минимум 50 000 ₽ | 0,1—0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но минимум 2 000 ₽ |
| Малое предприятие | 1—5% кадастровой стоимости, но минимум 100 000 ₽ | 0,1—0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но минимум 2 000 ₽ |
| Среднюю и крупную организацию | 2—10% кадастровой стоимости, но минимум 200 000 ₽ | 1—6% кадастровой стоимости земельного участка, но минимум 100 000 ₽ |
При выявлении других нарушений собственнику направят предписание и укажут срок их устранения . Если не выполнить предписание, надзорный орган вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка .
Признаки ненадлежащего использования сельхозземли :
- загрязнение участка химическими веществами;
- захламление 20% и более площади участка предметами, не связанными с сельхоздеятельностью;
- наличие на участке самовольной постройки;
- заросли сорняков — на 1 м2 более 250 малолетних сорняков или хотя бы 8 многолетников.
Поддерживать плодородие почв. Владельцы сельхозземель обязаны не только обрабатывать землю, но и поддерживать ее плодородие. Какие конкретно мероприятия надо провести, подскажут подведомственные Минсельхозу организации, например станции агрохимической службы, центры химизации и сельскохозяйственной радиологии. Они регулярно проверяют состояние сельхозземель в соответствии с утверждаемым Минсельхозом планом.
Все расходы на обследование земли несет государство. По результатам собственникам выдадут заключение, каких питательных элементов не хватает и как это исправить. Делать это землевладельцы будут уже за свой счет .
Для каждого исследования предусмотрена своя периодичность . Например, проверять наличие в почве ядохимикатов надо не реже одного раза в пять лет.
Снятие или уничтожение плодородного слоя почвы считается порчей и наказывается штрафом .
Размеры штрафов за порчу земли
| Кого штрафуют | Размер штрафа за снятие плодородного слоя | Размер штрафа за уничтожение плодородного слоя |
|---|---|---|
| Гражданина | 1 000—3 000 ₽ | 3 000—5 000 ₽ |
| Руководителя организации | 5 000—10 000 ₽ | 10 000—30 000 ₽ |
| ИП | 5 000—10 000 ₽ | 20 000—40 000 ₽ |
| Малое предприятие | 15 000—25 000 ₽ | 20 000—40 000 ₽ |
| Среднюю или крупную организацию | 30 000—50 000 ₽ | 40 000—80 000 ₽ |
| Кого штрафуют | Размер штрафа за снятие плодородного слоя | Размер штрафа за уничтожение плодородного слоя |
|---|---|---|
| Гражданина | 1 000—3 000 ₽ | 3 000—5 000 ₽ |
| Руководителя организации | 5 000—10 000 ₽ | 10 000—30 000 ₽ |
| ИП | 5 000—10 000 ₽ | 20 000—40 000 ₽ |
| Малое предприятие | 15 000—25 000 ₽ | 20 000—40 000 ₽ |
| Среднюю или крупную организацию | 30 000—50 000 ₽ | 40 000—80 000 ₽ |
Еще собственники сельхозугодий должны защищать их от зарастания сорняками, кустарниками и деревьями . Иначе грозит штраф .
Размеры штрафов за сорняки на участке
| Кого штрафуют | Размер штрафа |
|---|---|
| Гражданина | 300— 500 ₽ |
| Руководителя организации или ИП | 500—1 000 ₽ |
| Малое предприятие | 2 500—5 000 ₽ |
| Среднюю или крупную организацию | 5 000—10 000 ₽ |
| Кого штрафуют | Размер штрафа |
|---|---|
| Гражданина | 300— 500 ₽ |
| Руководителя организации или ИП | 500—1 000 ₽ |
| Малое предприятие | 2 500—5 000 ₽ |
| Среднюю или крупную организацию | 5 000—10 000 ₽ |
В Краснодарском крае инспекторы Россельхознадзора обнаружили, что фермер завалил часть участка, предназначенного для сельского хозяйства, шифером, мешками и другим строительным мусором. Инспекторы обвинили владельца земли в том, что он не следит за участком и ухудшает качество почвы. В результате фермера оштрафовали на 50 000 ₽. Суд признал штраф законным .
Если собственник запустит землю так, что значительно снизится ее плодородность, участок могут изъять . Критерии утверждены правительством . Среди них, например:
- снижение в почве содержания фосфора и обменного калия более чем на 25%;
- снижение кислотности в кислых почвах и повышение щелочи в щелочных более чем на 10%.
В Тульской области Россельхознадзор проверил, как агрофирма использует принадлежащий ей земельный участок. Оказалось, что часть земли заросла сорняками, деревьями и кустарниками, а другая часть — заболочена. Ведомство предписало восстановить плодородность.
Спустя полгода сотрудники Россельхознадзора решили посмотреть, как фирма выполняет предписание, и обнаружили, что ничего не изменилось. Материалы проверки направили в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, а землю изъяли .
Когда могут повысить налог на землю сельхозназначения
Участки, используемые в сельском хозяйстве, облагаются налогом по пониженной ставке — не более 0,3% от кадастровой стоимости. Но если проверяющие органы установили, что собственник не использует участок по назначению, то и право на пониженную налоговую ставку у него отсутствует. Россельхознадзор оштрафует собственника сельхозземли за ненадлежащую обработку участка, а налоговая повысит ставку земельного налога.
Региональные управления Россельхознадзора обязаны ежегодно до 1 марта сообщать в налоговую о выявленных нарушениях .
Налог по повышенной ставке начисляется с периода, в котором было выявлено нарушение, до тех пор, пока его не устранят .
Как купить или арендовать сельскохозяйственную землю
Государственные или муниципальные земли. Большинство сельхозземель принадлежат государству или населенным пунктам. По данным Росреестра, на начало 2026 года площадь всех сельхозземель в России составляла чуть более 20% от всех земель — почти 375 млн га . Чтобы эти земли не простаивали, власти продают их или сдают в аренду гражданам и организациям.
Срок аренды участка сельхозназначения не может быть меньше трех и больше 49 лет. Но если участок арендуется для сенокошения и выпаса скота, срок аренды должен быть до пяти лет .
Купить или арендовать такую землю можно только на аукционе: кто предложит большую плату, тому и предоставляется участок . Аукцион проходит на электронной площадке ГИС Торги. Там же можно ознакомиться с условиями аукциона и подать заявку на участие .
Если хочется приобрести какой-то конкретный участок, можно обратиться в региональный департамент или комитет имущественных отношений с заявлением о проведении аукциона. Если участка еще нет, дополнительно нужно сделать проект и схему его расположения . В каждом регионе действуют свои правила, поэтому подробности лучше узнавать на сайте региональной администрации.
Иногда участок сельхозназначения сдают в аренду без аукциона. Например, фермерам и сельскохозяйственным организациям, которые участвуют в программах развития сельского хозяйства .
Арендатор может подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок действия старого. Если он не нарушал правил использования участка, с ним заключат новый договор .
Также через три года с момента заключения договора аренды добросовестный арендатор сельхозугодья может подать заявление и выкупить земельный участок в собственность без аукциона .
Паевая земля. Чаще всего пайщики сами не обрабатывают сельхозземли, потому что для этого требуется дорогая техника и оборудование. Обычно собственники сдают землю в аренду агрофирме, которая расплачивается за нее деньгами, а иногда и выращенной сельхозпродукцией. Стандартных расценок нет — как договорятся.
Условия договора аренды также утверждаются на собрании собственников. Если участок в собственности пяти и менее пайщиков, чтобы сдать его в аренду, требуется согласие каждого из них . Иначе решение об аренде принимают на общем собрании пайщиков большинством голосов. Согласие каждого пайщика получать не нужно .
Общее собрание может принимать решение, если на нем присутствует не менее 50% пайщиков либо если присутствующие пайщики владеют не менее 50% земельных долей. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство пайщиков либо пайщики, которые владеют больше 50% долей.
Пайщик, проголосовавший против аренды, получает право выделить из общей земли свой собственный участок . Размер его нового участка определяется размером пая.
Участком в 100 га владеют 10 пайщиков, пай каждого из них — 1/10. На общем собрании рассматривали вопрос о сдаче участка в аренду. Присутствовали восемь пайщиков, семь из них проголосовали за, а один против. Если договор аренды будет заключен, то пайщик, голосовавший против, сможет выделить свой личный участок площадью 10 га.
Как продать землю сельхозназначения
Субъекты РФ имеют преимущественное право покупки земельного участка по цене продажи . В региональном законе субъекты могут передать это право муниципалитетам.
Это значит, что продавец участка обязан письменно известить департамент либо комитет имущественных отношений при местной администрации о том, что он собирается продать участок, указать цену, размер, местоположение и срок, до которого надо провести взаиморасчеты. Извещение нужно передать лично под расписку — в приемную государственного учреждения, направить электронным или заказным письмом с уведомлением о вручении .
Продать участок можно, только если государство откажется его покупать или не ответит в течение 30 дней с даты получения извещения. После этого продать землю можно в течение года и по цене не ниже той, что была в извещении. Иначе нужно заново извещать департамент либо комитет имущественных отношений при местной администрации .
В некоторых регионах есть негласное правило — не покупать участки, обремененные залогом. Поэтому иногда продавцы специально отдают свой участок в залог, чтобы местная администрация отказалась от его покупки.
Как продать долю, если собственников меньше шести. Продажа доли участка, если собственников меньше шести, происходит так же, как и при отчуждении доли в любой другой недвижимости . Продавец должен письменно известить других пайщиков, что он намерен продать свою долю постороннему лицу. В извещении нужно указать цену и другие условия, на которых он продает землю .
Если остальные пайщики письменно не согласятся купить долю в течение 30 дней, продавец вправе продать пай любому другому покупателю. Если отказ от пайщиков придет раньше, можно не ждать 30 дней, а продать сразу.
Как продать долю, если собственников шесть и более. Тогда действуют специальные правила продажи . Извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не нужно . Но продать долю можно только другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или фермеру который уже использует участок, например на основании аренды.
Чтобы продать долю покупателю, у которого нет никаких прав на эту землю, надо предварительно выделить в счет доли новый земельный участок. При продаже такого нового участка потребуется сначала предложить купить его региональным властям .
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
