Как я снизила цену при про­даже квар­тиры по совету риелтора и не смогла купить жилье взамен

Читательница Т⁠—⁠Ж послушала агента по недвижимости и снизила стоимость своего жилья на 5 500 000 ₽.

Она хотела купить взамен другую квартиру, но вырученных денег не хватило: даже объекты попроще стоят больше имеющейся суммы, а продавцы торговаться не хотят. Как итог, Софье пришлось переехать в съемное жилье.

Если ваша цель — продать квартиру и купить себе другую взамен, снизить цену — самая ущербная идея. Я согласилась на снижение стоимости и не скажу, что выиграла от этого: другие не стали гнаться за деньгами «здесь и сейчас» и на торг не идут.

У меня была квартира в хорошем доме. Четыре комнаты, 100 м². Район хороший, но мне нужно было ухаживать за пожилыми родственниками за городом и ездить на работу на другую сторону реки, а это полтора часа в одну сторону. По этой причине мы решили переезжать в другой квартал, ближе.

Сразу взяли риелтора и выставили квартиру за 25 000 000 ₽, рассчитывая на торг. В аналогичных клубных домах-новостройках на «Авито», «Домклике» и прочих такие продают за 24 000 000—27 000 000 ₽ в бетоне и в домах постарше.

Риелтор говорила, что рынок стоит и за 25 000 000 ₽ продать нашу квартиру маловероятно. По ее оценке, можно было попробовать за 23 000 000 ₽, но скорее за 21 000 000—22 000 000 ₽. Мы же рассчитывали, что со временем цена чуть снизится, плюс торг, но итоговая сумма будет 23 000 000 ₽, не меньше.

Проходит месяц, интересующихся много, но им дорого. В объявлении снижаемся до 23 000 000 ₽ с торгом до 21 000 000 ₽. Дальше некуда, потому что именно по такой цене продаются квартиры с аналогичным метражом 85—100 м², но в домах попроще. Они все еще хорошие, бизнес-класса, но не клубные, а на 100—500 квартир. И интересующий нас район хуже того, в котором мы продавали квартиру.

Если снизимся еще, не сможем купить квартиру такой же площади даже в доме попроще, чем наш, и в районе подешевле.

Риелтор убеждает: «Да вы что, у них цены тоже завышены, гораздо выше рынка. Вон та квартирка, которая вам понравилась и стоит 20 000 000 ₽, да ей цена максимум 15 000 000 ₽! За 17 000 000 ₽ вообще без проблем заберем». Интересующихся нашей квартирой в это время становится меньше.

Месяцев через шесть, точно не помню, появляются потенциальные покупатели на нашу квартиру, но ах — у них только 19 000 000 ₽! Риелтор убеждает нас, что это отличная цена. Мол, наша квартира и стоит по рынку 18 000 000—20 000 000 ₽.

Цитирую ее слова:

1. «Ну и что, что по таким ценам выставлены квартиры на „Авито“ и ему подобных? Это не значит, что они по этим ценам реально продаются, висят годами, и все».
2. «Сейчас выгоднее иметь деньги на руках. С деньгами на руках торговаться проще и получите больше».
3. «В выигрыше тот, у кого деньги. Ведь ипотеку сейчас не берут, да и не дают».
4. «Мы покупателя по такой высокой цене годами будем ждать! А рынок вот-вот упадет, вот-вот».
5. «Вот щас продадим, а рынок упадет, а мы и при деньгах, и при квартире! Надо брать деньги!»

Риелтор торгуется с потенциальными покупателями. Мы рассчитываемся через аккредитив и получаем 19 500 000 ₽. А квартира за 20 000 000 ₽, которая нам понравилась и красная цена которой якобы 15 000 000 ₽, уходит. Там никто не торгуется, ее продают за 20 000 000 ₽.

В сухом остатке мы получили вообще 18 000 000 ₽. Так как комиссия риелтора — 1% от стоимости квартиры, еще 1% будет на покупку. Плюс пришлось заплатить налог. Квартира на момент продажи была в собственности четыре года, но на меня еще зарегистрирован дачный дом, то есть наша квартира не единственное жилье. К тому же продали мы ее дороже, чем купили.

Полученные деньги положили на вклад, потому что никто из других продавцов недвижимости, оказалось, не собирается торговаться больше чем на 500 000—700 000 ₽. Мы ничего не можем купить без доплаты, даже в доме похуже и районе подешевле.

То, что есть, либо дороже полученных в сухом остатке 18 000 000 ₽, либо с таким ремонтом — хоть дизайнерским, хоть бабушкиным, — что там еще около 5 000 000 ₽ надо на то, чтобы это все собрать, вывезти и сделать нормальные пол, потолок, стены, кухню, санузлы.

И тут хочется задать вопрос себе и риелтору: как наша квартира в клубном доме, то есть класса «бизнес» и «бизнес-плюс», площадью 120 м² в самом центре города, напротив администрации, может стоить дешевле квартиры 90 м²? Причем с ремонтом 15-летней давности на окраине города у аэропорта?

Можно сколько угодно считать, что предлагающиеся объекты должны стоить дешевле. Но они не стоят. Кто считает, что рынок недвижимости падает, идите лесом. Это не так.

Если бы мы решили продавать нашу квартиру задорого, торгуясь так же, как и остальные на рынке, когда 500 000 ₽ скидки — это потолок, возможно, мы бы ее все еще продавали. А так — деньги на вкладе, на проценты мы закрываем аренду другой квартиры и по нынешним ценам с учетом суммы, которая остается, накопим на желаемое жилье года через два-три. Цены по-прежнему «вот-вот рухнут, вовремя вы продали квартиру, живые деньги сейчас гораздо лучше».

С депозита мы получаем 315 000 ₽ в месяц. Минус налоги — остается около 265 000 ₽. Плюс мы снимаем не однушку в хрущевке, а трехкомнатную квартиру 120 м². На это уходит еще около 150 000 ₽ в месяц в зависимости от коммуналки. Итого от вклада под 21% остается около 115 000 ₽ прибыли ежемесячно.

Если этот вклад принесет 1 350 000 ₽ за год и если стоимость желаемой квартиры останется на том же уровне, через год нам будет не хватать на ее покупку 650 000 ₽. Это шесть месяцев вклада по ставке 21%, но проценты точно уже не будут такими и наверняка снизятся.

Когда у вас есть ликвидная недвижимость, ее всегда можно обменять на другую. Да и в нашей квартире можно было жить, не тратя деньги на съем. Конечно, цена могла бы и снизиться, но вместе с рынком и другими квартирами. Кому срочно нужно было продать квартиру, например с долгами, те уже это сделали. Все остальные определили для себя цену и не продадут дешевле.

Мы предпочли живые деньги и прогадали, потому что ради выгоды «здесь и сейчас» пошли на снижение цены, а больше никто этого не делает: другие продавцы жилья двигаться не хотят.