Как я снижала цену и дважды меняла нотариусов, чтобы продать долю в квартире

Иногда надо продать не всю квартиру, а только долю.

Так произошло у читательницы Т⁠—⁠Ж. Она столкнулась с немалыми трудностями: другие собственники отказались покупать или продавать свои части, а риелторы и нотариусы не хотели браться за сложную ситуацию. Эта история — о том, как читательница справилась с задачей.

Несколько лет назад вместе с родственниками я купила квартиру в Москве, и каждый из нас получил по доле. На момент продажи доли недвижимостью я не пользовалась и не жила там уже полтора года.

В конце концов мне это надоело, и я решила продать свою часть. Поговорила с другими собственниками — они отказались ее купить, как и продавать свои доли по предложенной мной цене, иначе можно было бы выставить на продажу всю квартиру.

Так что я начала искать в интернете, как продать долю, и читать про успешные кейсы. Информации было много, и я окунулась во все прелести процесса.

Сначала нужно было письменно уведомить других собственников о том, что я хочу продать свою долю. Я нашла в интернете пример такого текста, где указала цену на 5% ниже рыночной. Планировала продать за 3 700 000 ₽.

Затем отправила уведомления по почте заказными письмами с уведомлением о вручении и описью вложения. Не хотела высылать письма через нотариуса, так как это выходило в приличную сумму — от 24 000 до 30 000 ₽. Поэтому занималась всем сама. Но письмо получил только один собственник. Причин, почему оно не дошло до других, я не знаю. Возможно, они просто не пошли на почту. Я прождала месяц, но так и не выставила долю на продажу.

Решила позвонить агенту знакомых. Она сказала, что я смогу продать свою часть квартиры только за 1 000 000 ₽, потому что доля никому не нужна. Еще рассказала, с какими сложностями ее друг продавал долю в центре Москвы. Купили ее только за полцены, к тому же друг отдал агенту около 1 000 000 ₽, чтобы процесс вообще завершился.

Меня это не вдохновило, так что я еще два месяца чего-то ждала. Только в феврале 2025 года выставила объявление на «Авито».

Дальше начинается интересное. Не прошло и недели, как мне позвонил агент и предложил взяться за продажу. Я передала ключи, чтобы можно было организовывать просмотры без моего присутствия.

Но после этого агент стал активно «ошибаться» в задачах: в смс писал, что продаст с легкостью квартиру, а не долю. Я стала поправлять, но он решил, что продаст квартиру, так как ему понравилось, что она находится в десяти минутах от «Таганской».

Позднее я узнала, что он познакомился с собственником, который жил в этой квартире, и решил уговорить его и других владельцев подключиться к продаже. Наверное, подумал, что получит больший процент за такую сделку. Но я понимала, что это тупиковый вариант: собственники просто тянули бы время. На мои слова, что требуется продать только долю, он не особо реагировал. Я позвонила руководителю этого риелтора, ему сделали выговор и убрали с объекта. Замки мы поменяли.

У меня на руках были копии уведомлений о том, что я продаю свою долю и предлагаю выкупить ее другим собственникам. Но вот незадача: весной 2025 года я стала снижать стоимость доли, а продавать ниже, чем указано в письме, нельзя. Пришлось высылать уведомления заново.

Я общалась на «Авито» с разными людьми. Многие хотели выкупить у меня долю и получить гарантии, что смогут в дальнейшем выкупить доли у других собственников и продать квартиру. Но увы, мне это не подходило. Моя надежда таяла.

Я позвонила в агентство, которое якобы скупает доли, и мне прямо по телефону пересчитали стоимость. Получилось чуть больше половины от рыночной — 2 700 000 ₽. Я снова изменила цену и выслала письма с уведомлением.

В мае появился потенциальный покупатель. Это была женщина, которая хотела купить долю и жить в свободной комнате. У нее была сложная жизненная ситуация, в результате которой она осталась без своего жилья, но смогла что-то накопить.

При продаже доли сделку можно провести только через нотариуса. Но здесь снова возникли проблемы.

Первый нотариус, к которому я обратилась, сообщила, что для сделки лучше отправлять не письма, а телеграммы: в них видно, о чем сообщают собственникам. А опись не информативна. И подчеркнула, что в тексте надо указать «без рассрочки платежей». Если этого не сделать, кто-то из собственников может подать в суд, заявив, что был готов купить долю в рассрочку. И суд может вернуть ему право первой покупки. В итоге общую сумму, возможно, придется ждать годами.

Я снова отправила уведомления — на сей раз это были телеграммы. Одну вручили собственнику в руки. Оформить отправку я смогла из дома онлайн. Удовольствие дороже писем: одна телеграмма обошлась в 2 000 ₽ из-за количества слов, уведомлений о вручении и копий с печатями. Здесь также нужно было ждать месяц, а потом продавать.

Через месяц нотариус отказалась оформлять сделку. Ей нужны были нотариальные отказы, а собственники выбрали стратегию молчания, чтобы их никто не беспокоил. Я позвонила другим нотариусам, они тоже отказались от сделки.

Тогда уже покупательница сказала, что сделку, наверное, никто не оформит. Я стала изучать методические рекомендации уведомления собственников для нотариусов. И убедилась, что действую правильно. Позвонила знакомому юристу, и та посоветовала найти адекватного нотариуса.

Я обратилась к другому специалисту. Показала ей документы о сделке, включая копии телеграмм с печатями и уведомлениями о вручении. Она долго все проверяла и наконец дала согласие на сделку. Но потом позвала к себе покупательницу и стала ее отговаривать, аргументируя тем, что другие собственники могут подать на нее в суд.

Покупательница стала требовать с меня письменные гарантии, что никто не будет трогать ее в комнате. Так я поняла, что лучше не идти на сделку с людьми, которые не знают своих прав. Они будут бояться на каждом шагу. Мне пришлось попрощаться и с покупателем, и с нотариусом.

Вскоре появился другой покупатель. Это тоже была женщина. Она объяснила, что хочет купить долю для прописки и готова идти к нотариусу. Тут я сделала выводы, что мне нужен новый нотариус.

Решила действовать методом проб — обойти несколько нотариусов в другом районе. И о чудо, мне достался подарок — нотариус, который работает на пару с юристом!

Для сделки потребовались следующие документы:

• паспорт;
• СНИЛС;
• копии телеграмм с печатью телеграфа;
• уведомления о вручении с печатью телеграфа и датами;
• договор купли-продажи квартиры;
• выписка из ЕГРН.

Юрист нотариуса все одобрил и составил договор. Текст утвердили по электронной почте.

С покупательницей оформили аккредитив и поехали к нотариусу, чтобы подписать документ. Затем я отнесла договор купли-продажи в банк, и там стали проверять сделку. Через два дня деньги перечислили. Я подписала с покупательницей акт передачи и отдала ключи. Сумма сделки составила 2 500 000 ₽.

Кстати, адекватно указать стоимость доли тоже важно. Мне посчитали так: на «Циан» и «Авито» определили рыночную стоимость квартиры, затем поделили эту сумму на четыре части по количеству собственников, а потом отняли 1 000 000 ₽. Насколько я поняла, цена должна быть чуть больше половины от рыночной стоимости доли. Можно продавать дороже, чем указано в извещении для других собственников, а дешевле нельзя.

Процесс занял почти пять месяцев. Первые три месяца люди не рассматривали мое объявление всерьез из-за высокой стоимости доли: она была равна рыночной стоимости всей квартиры. Когда я ее снизила, стали появляться потенциальные покупатели.

Местами что-то шло не так. Мне помог навык во всем разбираться до конца. Оказалось, что сведений из интернета недостаточно и лучше получать их из разных источников. Если возникают проблемы, надо разобраться в причинах.

Я занималась этим каждый день на протяжении нескольких месяцев. Не соглашается нотариус? Надо найти другого. Не подходят письма? Придется использовать другой способ уведомлений.

В итоге я осталась довольна тем, что довела процесс до конца. Женщина, купившая у меня долю, спокойно общается с другими собственниками.

Еще три истории читателей:

1. «Как мы продали квартиру с долями детей, выплатили долги и теперь живем в съемной».
2. «Я купила долю в квартире и сдаю ее посуточно».
3. «„Мне нужны были два нотариуса“: как я дистанционно продавал долю в квартире».