Как жить в комму­нальной квартире

Когда соседи по коммуналке не платят за ЖКХ, свет могут отключить во всей квартире.

Это можно оспорить в суде, но какое-то время придется жить без электричества. А еще, чтобы сдать или продать свою долю, надо просить согласия других собственников. Это лишь часть минусов коммунальных квартир. Плюсы тоже есть: например, можно хорошо заработать на сдаче комнаты в центре города или дождаться расселения и получить более дорогое жилье.

Как юрист и эксперт по вопросам ЖКХ, расскажу, какие права есть у жителей коммуналки, как рассчитываются платежи за свет и воду и на что нужно обратить внимание при покупке и продаже комнаты.

В Жилищном кодексе РФ нет определения понятия «коммунальная квартира». Но в юридической практике коммуналка — это квартира, где живут несколько жильцов или семей и собственность на их комнаты оформлена по отдельности. А вот места общего пользования — ванная, туалет, коридор — находятся в совместной собственности.

Официальное определение коммуналки можно встретить в региональных или ведомственных документах. В московском законе «Основы жилищной политики города Москвы» говорится так  :

Как появились коммуналки. Свою комнату в квартире можно было снять задолго до 20 века, но как массовое явление коммуналки появились после революции 1917 года. В 1918 с отменой частной собственности на жилье все квартиры стали государственными.

Чтобы обеспечить жилплощадью растущий рабочий класс, советская власть взяла курс на уплотнение квартир. Предполагалось, что коммуналки — временная мера. Но города росли быстрее, чем строились новые дома. Коммунальных квартир в СССР становилось все больше.

В 1990-е появились программы расселения коммуналок, и еще несколько лет назад власти заявляли, что к 2030 году такие квартиры практически исчезнут. Но пока победить их не получилось. Фактически в коммуналку квартира может превратиться и сегодня, если один из владельцев решит продать свою долю посторонним. Юридически такая долевая квартира — не коммунальная, но ее могут так называть, если ее часть купил чужой человек.

По данным последней переписи населения, в коммунальных квартирах живет 1% россиян. От региона к региону этот показатель колеблется. В Москве он равен 1,6%, в Амурской области — 7,8%. В Санкт-Петербурге, неофициальной столице коммуналок, в таких квартирах живут около 4% населения. В городе около 62 тысяч коммуналок на более чем 200 тысяч семей.

Чем коммуналка отличается от общежития. Это разные формы жилья. Комнаты в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду. О нем в жилищном кодексе есть отдельная статья  . Там говорится, что такие комнаты или квартиры нельзя купить, снять, сдать или продать: они принадлежат бизнесу или государству. В спецфонд входят, например, служебные квартиры, комнаты в домах престарелых или домах инвалидов, а еще жилье, куда отселяют беженцев, жертв стихийных бедствий или жителей аварийных домов.

Комнату в общежитии могут выдать на период работы, службы или учебы. Самый простой случай — общежитие для студентов на время обучения. Причем комната должна быть с мебелью для проживания  .

Если жилец занимает койко-место, к нему могут подселить постороннего соседа. А если у человека есть семья, должны выделить отдельную комнату на всех. Когда учеба, служба или работа закончится, из общежития придется съехать  .

Общежития считаются менее комфортным жильем, чем коммунальные квартиры: их рассматривают как временный вариант. Поэтому комнаты в общежитиях предоставляют из расчета от 6 м² на человека  . Это значит, что одному человеку могут дать место такой площади, а на семью из четырех человек выделить 24 м².

В коммунальной квартире нормы площади жилья по социальному найму составляют около 15—18 м² на человека в зависимости от региона и количества членов семьи. Правда, на практике это не всегда гарантирует получение просторной комнаты в квартире.

Другое дело — приватизированная комната в общежитии. Такое общежитие уже не числится как специализированный жилищный фонд и обычно уже откреплено от предприятия или ведомства и передано на баланс города. Тогда комната в нем, по сути, не отличается от комнаты в коммунальной квартире и подпадает под действие тех же законов.

Наконец, в судебной практике можно встретить и множество пограничных случаев: когда комната уже не числится как объект спецфонда, но и приватизировать ее пока не получилось. Жильцы, годами проживавшие в таких бывших общежитиях, отстаивают свои права в суде — с разной степенью успешности.

Главная особенность коммуналки — в ней есть места совместного пользования. Это прихожая в квартире между комнатами, ванная, кухня, туалет, коридор.

Собственники коммуналки автоматически становятся собственниками и мест общего пользования  . Но отдельно продать несколько метров кухни или выделить себе площадь в коридоре нельзя  .

В свидетельстве о собственности может быть указана доля в квартире, которая включает в себя места совместного пользования. Или только площадь комнаты. Тогда свою долю можно вычислить самостоятельно: ее размер пропорционален площади комнаты в квартире.

Вычисление доли позволит ответить на вопрос, почему плату за ЖКУ начисляют не по площади комнаты, а по другому показателю. Такие вопросы возникают у тех, кто никогда не жил в коммунальной квартире, ведь владельцы отдельного жилья платят за площадь, которая отражена в документе о праве собственности.

Если это квартира коммунальная, у ее собственников два вида общего имущества:

1. Общее имущество собственников квартир жилого дома — это коридоры между квартирами, лестничные пролеты, подъездные группы и так далее.
2. Общее имущество коммунальной квартиры — это прихожая, кухня, ванная и туалет.

Платить надо за содержание всего общего имущества.

За какие-то услуги платеж будет зависеть от числа прописанных и зарегистрированных проживающих, за другие — от метража, то есть от доли в квартире. Некоторые счета можно разделить и получать отдельную платежку, по другим придется платить вместе с соседями.

Жилищные услуги. Собственники коммунальных квартир должны платить за содержание и ремонт общего имущества в доме: коридоры между квартирами, лестничные пролеты и так далее. У владельцев отдельных квартир эти платежи зависят от метража квартиры, а в коммуналке — от доли собственности. Проще говоря, чем больше площадь комнаты — тем выше стоимость коммунальных услуг. Такой же порядок начислений будет и для взносов на капитальный ремонт.

Вода. Если в квартире установлены счетчики на воду, общая сумма за месяц делится на количество проживающих по постоянной и временной регистрации и умножается на количество жильцов одной комнаты  .

Когда счетчики на воду в квартире установить технически возможно, но жильцы этого не сделали, за воду придется платить по городским нормативам потребления, умноженным на количество проживающих. Причем с повышающим коэффициентом 1,5  , а в Москве — 3.

Такие же правила учета действуют и для газа.

Отопление. Если в доме есть общедомовой счетчик, гигакалории — Гкал — распределяются по площади комнат и площади доли на места совместного пользования в квартире  .

Электроснабжение. В коммуналке может быть установлен общий счетчик электроэнергии, или бывают еще дополнительно к нему раздельные.

Если общий квартирный счетчик установлен, а в комнатах счетчиков нет, расчет делают по всему объему электроэнергии в квартире и количеству проживающих  .

Если для каждой комнаты есть свой счетчик, общий счетчик считает объем электроэнергии, потраченной в местах общего пользования, а комнатные счетчики — в комнатах. Для каждой комнаты будет своя платежка: это сумма по комнатному счетчику плюс сумма по общему счетчику, поделенная на количество жильцов во всей квартире и умноженная на количество жильцов этой комнаты  .

Коммунальная квартира — это жилая недвижимость. Значит, в ней действуют правила пользования жилыми помещениями, утвержденные приказом Минстроя от 14.05.2021 № 292/пр.

Какие обязанности у собственника комнаты. Владелец доли в коммунальной квартире должен:

• использовать комнату по назначению — для проживания. То есть, нельзя переоборудовать помещение под офис и сдавать фирме или превращать в место для хранения товаров;
• поддерживать комнату в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения. Допустим, если собственник сделал из комнаты склад ненужных вещей и там завелись тараканы, это бесхозяйственное обращение с жильем;
• соблюдать права и законные интересы соседей. Например, постоянные дебоши и драки в комнате — это нарушение прав других жильцов. Полного списка прав и интересов соседей в законах нет, но в спорной ситуации можно обратиться в суд, где решат, нарушались права или нет;
• оплачивать жилищно-коммунальные услуги и взносы на капремонт.

Порядок содержания мест общего пользования не регламентирован законом. Предполагается, что такой порядок должны устанавливать собственники комнат сообща  .

Например, нужно прописать:

• кто в какие дни делает уборку в ванной комнате, кухне, прихожей и туалете;
• какие вещи можно хранить в коридоре.

Если прийти к согласию не получается, установить правила пользования общими помещениями поможет суд.

Кто должен менять кран на кухне или в ванной в коммунальной квартире. Кухня и ванная — это общее имущество владельцев комнат. За содержание смесителей, унитазов отвечают сами собственники, а не УК или ТСЖ. Чтобы не было споров, нужно прописать в порядке пользования совместным имуществом и вопрос о содержании общих объектов: кто производит замену, как собирают деньги и так далее.

Можно ли курить в своей комнате. Можно. Но табачный дым иногда просачивается к другим жильцам через щели в дверях. В таком случае курильщик нарушает права и законные интересы соседей.

Верховный суд объясняет  , что сигаретный дым и даже запах не должны попадать к соседям. В квартире можно курить, только если это никому не мешает. Если курильщик не выполнил это требование закона, он должен выплатить компенсацию морального вреда.

В общем имуществе дома — лестничные пролеты, коридоры между квартирами — и в местах совместного пользования коммунальной квартиры — коридор, кухня, ванная и так далее — курить нельзя. Такой запрет содержится в п. 10 ч. 1 ст. 12 федерального закона от 23.02.2013 № 15-ФЗ. Он касается не только сигарет, но и других табачных изделий, в том числе кальянов и вейпов.

Соседи шумят. В каждом регионе есть законы о тишине. Например, в Москве нельзя шуметь с 23:00 до 07:00. В это время не должно быть любых громких звуков, в том числе:

• от телевизора, радиоприемника и прочей аудиоаппаратуры, будь она в соседней квартире или снаружи — на улице;
• свиста, криков, пения, игры на музыкальных инструментах;
• охранной сигнализации автомобилей;
• пиротехники;
• ремонтных, строительных, погрузо-разгрузочных работ.

Если соседи нарушают закон о тишине, попробуйте с ними это обсудить. Если не получилось, обратитесь в полицию: звоните с мобильного телефона по номеру 102 или 112. Сотрудники полиции приедут по вашему вызову. Правда, к их приезду может пройти много времени и шум уже прекратится. Но информацию передадут участковому, который проведет профилактическую беседу с нарушителями.

Соседи захламляют места общего пользования. Порядок содержания общего имущества должны коллективно установить собственники комнат  .

Если решить вопрос разговором с соседями не получается, придется обратиться в суд. К сожалению, суд — длительный процесс, на него придется потратить деньги и нервы.

Соседи не оплачивают ЖКУ. К сожалению, часто это становится поводом для судебных разбирательств с жильцами коммунальных квартир. И такие споры не всегда решаются в пользу добропорядочных собственников.

Отключение света у неплательщика не должно приводить к нарушению прав и интересов его соседей  . Можно поставить для своей комнаты отдельный счетчик электроэнергии. Тогда в индивидуальную платежку будет включаться расход в вашей комнате и в общих местах в квартире. Если за неуплату отключат свет во всей квартире или на вас переложат долги соседей, у вас будет шанс доказать, что вы исправно платите по своей платежке. Если электричество в квартире отключат из-за долгов соседей, это решение можно опротестовать в суде.

Комната в коммунальной квартире может быть ходовым товаром. Для кого-то это выгодный вариант покупки собственного жилья, для других — инвестиция в объект для последующей сдачи в аренду. В базе объявлений «Циан» в Москве по запросу «комната в коммуналке» можно найти порядка тысячи предложений — от 2 000 000 ₽ за МКАДом и с пометкой «Честно, соседи плохие» до 49 000 000 ₽ на Петровке в самом центре Москвы. За эту сумму продают четыре из шести комнат в 155-метровой квартире в доме 19 века.

Порядок покупки комнаты зависит от того, как оформлены права продавца. Существует два варианта оформления коммуналок:

1. Регистрация права на площадь комнаты. Такая комната имеет собственный кадастровый номер и отдельно стоит на кадастровом учете. Договор купли-продажи в этом случае может быть оформлен в простой письменной форме.
2. Регистрация доли на коммунальную квартиру. Если у квартиры несколько собственников, регистрацию сделки должен проводить нотариус.

Чтобы проверить, на что оформлено право собственности, можно попросить у продавца выписку из ЕГРН. Если в графе «Вид жилого помещения» указано «Комната» или «Помещение», значит, в собственности отдельная комната. Если указано «Квартира» — в собственности доля на квартиру. Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Главное при покупке комнаты в коммунальной квартире — чтобы соседи не возражали против продажи. И лучше, чтобы это согласие было оформлено нотариально.

По закону именно соседи — первые в очереди на выкуп освободившейся в их квартире комнаты  . Конечно, вместо этого продавец может отправить другим собственникам по месту регистрации заказные письма с уведомлением о вручении. А потом составить бумагу о том, что попытался соблюсти преимущественное право покупки. Но, если после сделки сосед все-таки обратится в суд и объявит, что ничего не получал и от своего права не отказывался, жертвой судебной тяжбы станет уже новый владелец. О том, как правильно оформить согласие соседей на продажу, мы писали в статье для продавцов комнаты в коммуналке. Покупателям этот материал тоже пригодится.

Мы уже рассказывали об особенностях покупки комнаты в коммуналке. Вот три совета, которые я могу дать исходя из практики моих клиентов:

1. Попросите собственника заказать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности. Сделать это можно за 290 ₽ через портал госуслуг. Если выяснится, что ранее оформление комнаты было по приватизации, у покупателя есть большие риски. Например, если один из членов семьи отказался от приватизации, он не теряет права проживания в таком жилье. Продажа квартиры никак не влияет на это право.
2. Если комната продается как доля в праве, попросите соглашение между всеми долевыми собственниками о порядке пользования квартирой. В соглашении будет указано, какая комната за кем закреплена. Это позволит исключить риск, когда продавец при продаже указывает одну комнату, а фактически по соглашению между собственниками он пользовался другой комнатой.
3. Если комната продается в виде доли в праве, продавец может предложить оформить дарение. Это сэкономит силы и затраты на получение согласий от других долевых жильцов: при дарении согласия не требуется. Но такой договор могут оспорить в суде как фиктивный.

В объявлениях на сайтах недвижимости комнаты в коммуналке иногда называют «студиями» — и с ними надо быть осторожными. Комната превращается в подобие гостиничного номера с мини-кухней и своим санузлом. Только вместо отдельного жилья покупателю предлагают долю в квартире с нотариальным оформлением сделки. Причем объект необязательно будет в старом фонде: на «студии» можно «нарезать» и просторную квартиру в новостройке.

Мало того что будущий владелец такой «студии» может столкнуться со всеми «прелестями» коммуналки — от странных соседей до невозможности сдать или продать комнату. Узаконить такую перепланировку будет крайне сложно. А значит, жилинспекция может потребовать от владельцев квартиры уплатить штраф и вернуть все на место: убрать дополнительные санузлы и перенести стены, если несущие конструкции были ранее повреждены. Поэтому автор Т⁠—⁠Ж, которая хотела купить такую студию в Москве или Санкт-Петербурге и сдавать ее в аренду, от этой идеи отказалась.

Как сдать комнату в коммунальной квартире. Закон аренду не запрещает, но есть нюанс. Новые жильцы будут пользоваться общим имуществом — коридором, кухней, ванной, туалетом. А это значит, нужно получить согласие собственников других комнат на заселение квартирантов  .

Единой формы согласия нет, так что достаточно простого письменного. Рекомендую оформить его в виде одного документа, подписанного всеми собственниками комнат в квартире.

Суд вправе запретить сдачу комнаты без согласия других собственников.

Как продать комнату в коммунальной квартире. В Т⁠—⁠Ж есть подробная инструкция, а здесь расскажу про основные моменты. Порядок продажи зависит от того, как именно оформлено имущество: как отдельная комната или как доля в квартире. Если у вас регистрация в комнате, можно заключить обычный договор купли-продажи. А если долевая собственность на квартиру, продажа усложняется: надо будет заверять сделку у нотариуса.

За месяц до продажи нужно предложить купить комнату другим владельцам квартиры  . Это делают письменно с подтверждением получения уведомления. Вот три способа:

1. Самое простое — вручить лично под подпись о получении. Извещение составляют в двух экземплярах, и на руках у продавца комнаты должен остаться экземпляр с подписью, датой и от руки написанными ФИО соседа.
2. Отправить извещение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
3. Обратиться к нотариусу, чтобы извещение направил он.

Если в течение месяца никто из других собственников не заявит о покупке, вы сможете продать долю или комнату постороннему. Если же сосед будет готов к сделке, вы обязаны продать ему имущество по цене, указанной в уведомлении  .

Когда конверт с заказным письмом пришел обратно, месячный срок считают с даты поступления письма в отделение почты по месту жительства адресата.

Если соседи не против продажи комнаты другому человеку, можно не ждать месяц, а сразу оформить у нотариуса их отказ от покупки. Это необязательный, но более надежный для будущего покупателя вариант. Удостоверение у нотариуса обойдется в 1500 ₽.

Если один из собственников доли несовершеннолетний, надо получить разрешение на отказ от преимущественного права в органе опеки и попечительства  .

Сейчас застройщики не возводят новые коммунальные квартиры, а на замену такому доступному жилью пришли квартиры-студии. Некоторые здания с коммуналками со временем становятся аварийными, а их собственников расселяют или выплачивают им компенсацию для покупки нового жилья. Но есть и те, кто хочет въехать в коммуналку. Собрали все за и против такого решения.

Вероятно, главный плюс комнаты в коммунальной квартире — это ее цена. Например, 15-метровая комната в 170-метровой коммуналке в самом центре Москвы — у метро «Новокузнецкая», в 15 минутах от Третьяковской галереи — обойдется в 8 000 000 ₽, то есть 418 848 ₽/м². Однокомнатная квартира неподалеку будет стоить уже 19 500 000 ₽ за 36,6 м² — 532 787 ₽/м².

По сравнению с другим жильем той же стоимости, коммуналка, вероятно, будет ближе к центру или просторнее. Если это квартира в старом фонде, она, скорее всего, окажется в красивом доме с высокими потолками. Оплачивать ЖКУ вместе с соседями может быть чуть выгоднее, чем одному: ведь за отопление или капремонт по метражу мест общего пользования платят все проживающие.

Покупка комнаты может стать хорошей инвестицией, особенно если сдавать комнату в центре города в аренду или добиться расселения. Правила зависят от региона и состояния дома. Например, в Санкт-Петербурге, где действует региональная целевая программа «Расселение коммунальных квартир», можно получить субсидию на расселение, продать комнату и на эти деньги в сумме приобрести квартиру. О таком опыте расселения за счет субсидии в Т⁠—⁠Ж уже рассказывали. Также квартиру в коммуналке можно выкупать у соседей постепенно, комната за комнатой.

У коммунальных квартир есть и значимые недостатки. Санузел обычно один, а значит, жильцы стоят в очереди в ванную или в туалет. В старом фонде могут быть тараканы, а ремонт обойдется дорого. Если это старинная питерская коммуналка, возможно, чтобы покрасить лепнину на потолке в своей комнате, вам нужно будет приглашать специальную комиссию.

Другие собственники способны помешать сдать или продать комнату. Могут отказаться платить за ЖКХ — тогда за квартирой будут числиться долги, даже если свою часть платежей вы вносите исправно. Споры и конфликты с соседями — главное, на что жалуются читатели Т⁠—⁠Ж в комментариях к другим нашим материалам о коммунальных квартирах.