Купили квартиру, а в ней может пожизненно жить посторонний человек. Как не попасть в такую ситуацию?

Даже если в квартире никто не зарегистрирован, это не гарантирует, что после покупки вы сможете выселить всех прежних жильцов. Расскажу о пяти ситуациях, когда у другого человека может сохраняться право проживания после смены собственника.

Представьте: вы покупаете квартиру. Проверяете выписку из ЕГРН, убеждаетесь, что продавец действительно собственник, и получаете документы об отсутствии зарегистрированных жильцов.

Сделка проходит, право собственности зарегистрировано. Но затем появляется человек, который утверждает, что имеет право жить в вашей квартире.

Оказывается, отсутствие регистрации не всегда означает отсутствие права проживания. Иногда человек может пользоваться квартирой даже после того, как она перешла к новому владельцу.

Разберем, откуда возникают такие права и какие документы нужно проверить, чтобы не столкнуться с неожиданным жильцом после покупки.

1. Человек отказался от приватизации

Допустим, в муниципальной квартире проживали родители и совершеннолетний сын. Все трое имели право участвовать в приватизации.

Родители решили оформить квартиру в собственность, а сын отказался от своей доли и согласился на приватизацию без его участия.

Спустя несколько лет родители продали квартиру.

Покупатель стал собственником, но сын заявил, что имеет право продолжать в ней жить.

И закон может оказаться на его стороне.

По ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ право пользования квартирой сохраняется за бывшими членами семьи собственника, которые на момент приватизации имели равные права пользования жильем, но не стали собственниками.

Такое право не прекращается автоматически после продажи квартиры.

Поэтому при покупке приватизированного жилья важно выяснить:

1. Кто имел право участвовать в приватизации.
2. Кто стал собственником квартиры.
3. Кто отказался от участия в приватизации.
4. Сохранили ли отказавшиеся лица право пользования квартирой.

При этом человек, отказавшийся от приватизации, может утратить свое право, например, если добровольно и окончательно выехал из квартиры. Но сам факт снятия с регистрационного учета не всегда доказывает прекращение права проживания.

2. Право проживания предусмотрено завещанием

Представим другую ситуацию.

Мужчина завещал квартиру сыну, но предусмотрел, что его сестра сможет пожизненно жить в этом помещении.

После смерти отца сын оформил наследство и стал собственником. Затем решил продать квартиру.

Покупатель проверил свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН. Но выяснилось, что сестра наследодателя имеет право продолжать пользоваться жильем.

Такое условие называется завещательным отказом.

По ст. 1137 ГК РФ наследодатель вправе обязать наследника предоставить другому человеку право пользования жилым помещением на определенный срок или пожизненно.

А ст. 33 ЖК РФ предусматривает, что при последующей смене собственника право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняется.

Поэтому покупатель наследственной квартиры может получить недвижимость, в которой другой человек имеет законное право проживать.

Перед покупкой нужно проверить:

1. Основание наследования.
2. Содержание завещания.
3. Наличие завещательного отказа.
4. Срок и условия предоставленного права проживания.

3. Прежний собственник сохранил право проживания по договору

Мать продала сыну квартиру. При этом в ДКП предусмотрели, что она сохраняет право пожизненно проживать в ней.

Сын стал собственником, а спустя несколько лет решил продать квартиру.

Для покупателя такое условие имеет принципиальное значение.

Договор может предусматривать сохранение права пользования жильем за прежним собственником. В дальнейшем такое условие способно стать основанием для требований о проживании в квартире, в том числе после ее продажи.

Поэтому недостаточно проверить только выписку из ЕГРН. Нужно изучить сам договор, на основании которого продавец получил недвижимость.

Особое внимание стоит обратить на:

1. Условия о пожизненном или бессрочном проживании.
2. Круг лиц, которым предоставлено право пользования.
3. Обязательства собственника перед такими лицами.
4. Наличие соглашений о прекращении права проживания.

4. Квартира передана по договору пожизненного содержания с иждивением

Пожилой человек передает квартиру другому лицу по договору пожизненного содержания с иждивением.

Взамен новый собственник обязуется обеспечивать его содержание, например питанием, уходом и необходимой помощью.

Право собственности на квартиру переходит плательщику ренты, но обязательства перед получателем ренты сохраняются.

Такой договор может предусматривать и право получателя ренты проживать в квартире.

Поэтому новый собственник не вправе просто потребовать освободить помещение, ссылаясь на то, что теперь квартира принадлежит ему.

Перед покупкой необходимо установить:

1. Действует ли договор пожизненного содержания с иждивением.
2. Какие обязанности предусмотрены перед получателем ренты.
3. Сохраняет ли он право проживания.
4. Получено ли его согласие на продажу.
5. Прекращены ли обязательства по договору и соответствующие обременения.

Если в истории квартиры была рента, проверять нужно не только переход права собственности, но и действующие обязательства продавца перед рентополучателем.

5. Квартира находится в доме жилищно-строительного кооператива

Сегодня квартира в доме ЖСК может выглядеть совершенно обычной: собственник зарегистрирован в ЕГРН, обременений нет, продавец готов заключить сделку.

Но история такой недвижимости иногда начинается несколько десятилетий назад.

Например, мужчина вступил в жилищно-строительный кооператив, получил квартиру и вселился туда вместе с супругой и детьми. Позднее пай полностью выплатили, а квартиру оформили в собственность.

При продаже может возникнуть вопрос о правах проживания членов семьи пайщика. Если они были вселены в квартиру самим пайщиком, то за ними сохраняется право пожизненного проживания.

Особенность таких квартир заключается в том, что права пользователей могли возникать по законодательству, действовавшему много лет назад.

Поэтому нужно установить, кто был членом кооператива, кто вселился в квартиру и какие права на жилье возникли у членов семьи.

При проверке стоит запросить:

1. Документы о предоставлении квартиры через ЖСК.
2. Сведения о членстве в кооперативе и выплате пая.
3. Документы о составе семьи на момент вселения.
4. Сведения о проживании и выезде членов семьи.
5. Ордер ЖСК.

6. Лица, вселенные в жилье предприятия на условиях бессрочного пользования

В советский период предприятия, заводы, колхозы и совхозы предоставляли работникам квартиры для постоянного проживания. Вселение оформлялось ордером, решением администрации предприятия или договором найма. По действовавшему тогда жилищному законодательству такие помещения могли предоставляться в бессрочное пользование. Важно отличать жилье, предоставленное для постоянного проживания, от служебного жилья, предоставленного в связи с трудовыми отношениями на специальных условиях. Факт получения квартиры от работодателя не означает, что она имела служебный статус. Квартиры, выданные как служебное жилье не наделяют получателя и членов их семей правом бессрочного пользования.

Впоследствии предприятия приватизировались, реорганизовывались или признавались банкротами, а принадлежавшие им жилые помещения переходили к другим собственникам, в том числе продавались с торгов. Однако изменение собственника не прекращает автоматически ранее возникшее право пользования. Например, если в 1991 году колхоз предоставил работнику квартиру для постоянного проживания на условиях бессрочного найма, последующее увольнение работника и переход квартиры к частному лицу или компании не являются основанием для выселения.

Почему справка об отсутствии зарегистрированных жильцов не гарантирует безопасность покупки

Регистрация по месту жительства и право пользования квартирой — это разные вещи.

Регистрация сама по себе не создает право на жилье. Но и ее отсутствие не всегда означает, что человек утратил право проживания.

Например, при приватизации человек мог отказаться от приобретения доли, сохранить право пользования квартирой, а впоследствии принудительно сняться с регистрационного учета. В этом случае он сможет вернуться и жить в квартире.

Если его право пользования не прекратилось, одна только справка об отсутствии зарегистрированных лиц не защитит покупателя от спора.

Аналогичная проблема возникает, если право проживания предусмотрено завещанием или связано с обязательствами по договору.

Поэтому документы о регистрации жильцов позволяют установить лишь часть обстоятельств.

Что проверить перед покупкой квартиры

Чтобы не столкнуться с человеком, который имеет право пользоваться уже купленной недвижимостью, необходимо изучить ее историю.

1) Установите первоначальное основание возникновения права собственности.

Если квартира была приватизирована, получена по наследству, через ЖСК или передана по договору ренты, потребуются разные документы.

2) Выясните, кто имел право пользоваться квартирой раньше.

Особенно важно установить состав жильцов на момент приватизации и первоначального предоставления кооперативного жилья.

3) Изучите предыдущие правоустанавливающие документы.

Право проживания другого человека может быть предусмотрено старым договором, который не фигурирует среди документов нынешней сделки.

4) Проверьте завещания и завещательные отказы.

Если квартира наследственная, выясните, не предоставлено ли другим лицам право пользоваться ею.

5) Установите, прекратились ли права бывших жильцов.

Если человек раньше обладал самостоятельным правом проживания, необходимо проверить основания его прекращения. Самого факта снятия с регистрационного учета может быть недостаточно.

Покупатель может стать собственником квартиры, но столкнуться с человеком, который сохраняет право пользоваться ею.

Причиной могут быть отказ от приватизации, завещательный отказ, условия прежнего договора, обязательства по ренте или особенности правового режима старого кооперативного жилья.

При этом не каждый бывший жилец сохраняет право проживания пожизненно. Нужно установить, на каком основании оно возникло и продолжает ли действовать.

Главное правило: если в квартире никто не зарегистрирован, это еще не значит, что никто другой не имеет права в ней жить.

Поэтому перед покупкой необходимо проверять не только нынешнего собственника и зарегистрированных жильцов, но и историю возникновения прав на квартиру.