Мнение: недвижимость — даже сейчас выгодное вложение

Этот текст раньше был комментарием. Вы тоже можете поделиться своим мнением под любым материалом или написать пост в Сообщество

Lili

рассуждает

Страница автора

Депозит не выгоднее покупки недвижимости. Правда, важно, чтобы она была ликвидная.

Есть такое понятие, как покупательная способность денег. Условно, квартира-двушка в Москве в пределах МКАДа в старом фонде стоит 15 млн рублей. Если вы положите эти деньги на вклад, будете получать с них проценты, как получали бы арендные платежи.

Только через пять лет вместо своей квартиры вы сможете купить аналогичную, а вот если снимете 15 млн с вклада и захотите что-то купить, скорее всего, это будет в лучшем случае однушка за МКАДом вместо двушки. Потому что деньги в своем естественном выражении теряют покупательную способность ежедневно.

Даже когда 90% вторички стоит или поднимается в цене с черепашьей скоростью, есть действительно достойные внимания объекты.

Сколько месячных зарплат стоит однушка в крупных городах России в 2026 году

182

Приведу примеры из практики своей и знакомых:

Купили двушку в Печатниках в 2019 году. Убитый бабушатник за 5,5 млн рублей. Вложили еще 1 млн рублей в ремонт, многое делали своими силами или недорогими специалистами. Сейчас эта двушка стоит минимум 12—13 млн. Грубо говоря, двукратный рост за шесть лет.
Взяли квартиру под реновацию в 2021 году за 10 млн рублей. Продали ее после реновации в 2024 году за 18 млн. Итого +80% за три года. А бонусом обе эти квартиры еще приносили по 5% годовых в виде арендной платы. То есть суммарно получаются очень неплохие цифры: около 23% годовых в Печатниках и около 32% годовых на реновации.
Студия в Мытищах куплена весной 2025 года за 6,2 млн рублей. Сейчас аналогичные застройщик продает за 11 млн. Минусуем погрешность на то, что все же мы будем продавать вторичку — она дешевле, чем квартира от застройщика, — и получаем сумму примерно 10 млн. Итого за девять месяцев уже профит около 60%. И это на сегодняшний день. Дом будет достроен летом 2026 года. К тому времени цена еще подрастет. При продаже ожидаемая доходность — 80% за срок чуть больше года.

Покажите мне волшебный вклад, который принесет такие доходы на протяжении нескольких лет. Максимум, насколько я помню, было 23% во время пиковой ставки в 2025 году, но проблема в том, что договоры на такие вклады заключаются на несколько месяцев: банки тоже не дураки. Ставка начала падать, и тут же упали ставки по вкладам. Если сейчас найдете 16—17%, вы счастливый человек.

Мнения. Читатели делятся мыслями на любую тему

Высказаться

купля-продажа квартира

РедакцияЧто думаете? Поделитесь аргументами:

ВладимирОчень легко все считать задним числом. Тут везде огромное количество условий и неопределенностей, от региона приобретения, до цены самого объекта. То что вашим знакомым повезло с приобретением, совсем не означает, что так же повезет другим людям которые купят квартиру где то еще. И вполне возможно, что в каком то регионе, будет выгоднее держать деньги на "вкладе", чем купить квартиру. А может даже купят и большей площади, повторюсь как будет по факту сложно предугадать наперед.22
Максим> Покажите мне волшебный вклад Ну сравнивать инвестиции в низколиквидные активы (которые на самом деле пассивы) и вклад с гарантированной доходностью изначально неправильно5
Положительное сальдото, что недвижимость подорожала в 2 раза в прошлые годы, не гарантирует такой же рост в будущем. Но справедливости ради, соглашусь с тем, что недвижимость почти никогда не дешевеет. (видела сводку, что в каком-то северном городе подешевела вторичка , но это скорее исключение из правил, таких городов миллион, а подешевела - только в одном)20
Пачан-никачанПонимаю, что наброс на вентилятор, но с таким успехом можно рассуждать о золоте, о серебре, о биткоине и многих других активах, которые на левой стороне графика стоили мало, только из сегодняшней точки мы не видим того, что будет на графике справа, а значит хорошо рассуждать о том, что было. Ведь с таким успехом можно сказать, что в 2007 условном можно было купить доллар или акции nvidia, а сейчас бы вы купили на них две квартиры вместо 1, а если бы золото и тд. От таких рассуждений ни тепло, ни холодно, очередная попытка задним числом показать какой вы молодец и все правильно сделали. Покормил троллей...97
Elena_TВы хоть что то из этого продали за те деньги, что пишите. Ренновациято просто повезло. Удачно зашли имея 10 млн в 21 году. Сомневаюсь что тут полно людей которые могут вот так просто 10 млн вбухать в сомнительную авантюру. Про студию в Мытишах даже читать смешно. За 10 млн вы её никогда не продадите. Двушка в Печтаниках есть двушка в Печатниках с сомнительным ремонтом. Тоже большой вопрос за сколько вы её продадите. Ни о каком двухкратном росте речи нет.36
Fabiens0Положительное, вероятно это Воркута. У меня друг оттуда родом, и недвижимость там стоит копейки13
Сергей БочкаревДля проворачивания таких схем в недвижимости надо разобраться, потратить на изучение вопроса несколько времени, и всегда есть шанс где-то продолбаться. А еще комиссии при проведении сделок. Депозиты прямые как дверь: 5 минут и вклад готов. Недвижимость продаётся крупными лотами. На 5 млн больше 1 квартиры не купишь. Вся ставка на 1 объект. Депозитов можно открыть хоть штук 100. На долгий срок квартира вполне подойдет. Что бы ни происходило, стоимость аренды однушки примерно равна половине средней зарплаты в это локации независимо от ставки ЦБ, состояния экономики и политического режима.31
такочень странная позиция - сравнивать 2 финансовых инструмента для разных целей. Почему вклад должен быть выгоднее, чем недвижимость и как это посчитать вообще можно? Для начала нужно понимать, что человек делает и что ему нужно, как минимум. А так - это все равно, что утверждать, что молоток эффективнее, чем дрель.10
Андрей ГК сожалению выгодно было вчера4
Eвсeй ИвaновПачан-никачан, +100. Чисто хвастанул )6
РыжаяFabiens0, тоже про Воркуту подумала) больше не знаю городов, в которых цены на недвижимость бы падали.0
РыжаяМожет быть я конечно ошибаюсь, последние лет пять нечего вкладывать, успешно купила немного недвижки и на этом успокоилась, но по моему сейчас вообще не период для накоплений и инвестиций. Не потерять бы то, что есть… Изменения в жилищном кодексе не вызывают оптимизма, ставки по вкладам не вечные и нивелируются инфляцией, налоги и контроль за доходами опять же.. не знаю, я не инвестор, всего лишь юрист. Но у меня рассуждения об инвестициях вызывают ассоциации с танцами на титанике. Ау, очнитесь, экономика в жопу катится!!10
Блеск и нищетаВкладываться в недвигу сейчас имеет смысл только если у тебя есть нал на неё. Но никак не в ипотеку под текущие проценты. И не в новострои, потому что продавать их потом придется по цене вторички.24
Владислав ПавловНижний Тагил, в конце 2018-го года взял 1-к квартиру за 1045К+ переписка 30К, сейчас выставляю за 2700К,брал в ипотеку для пожилого отца, отец ушел в 2024-м, платить ещё до 2032-го года, переплачу около 1000К, ЖКХ за это время уже съели 700К, цена по которой выставляю, даже чуть выше рынка. Может в МСК и СПб это и выгодно, но на периферии нет от слова совсем, учитывая, что цены на недвижку у нас не стремятся расти, тем более перед покупкой заходил в автоцентр Джили, видел там атлас, который стоил ровно столько же, сейчас он стоит , только белджи Х70 от 3500К.. И где тут выгода? На деньги, которые я вложил в квартиру раньше я мог купить одну машину, прошло 8 лет, а, даже продав, я не смогу купить тот же атлас только другом обличье.11
АлександрЕсли вклад под 15%, уверены что сможете ее сдать за 187тыс в мес?3
НиколяДаже у двух читателей тут, живущих в одном городе, но на соседних улицах, может быть разный результат. Отдали часть квартир в доме сиротам или подобным персонам, хоба, и твоя хата подешевела или вообще в неликвид ушла, построили перед твоими окнами свечку, загородив вид на парк, снова лови понижение. Чтобы сдать, в новостройку ещё вложить надо в ремонт и обстановку, похоронив эти средства, ибо через несколько лет снова ремонт, а то и раньше. Коммуналка в провинции откусывает от потенциального дохода не хуже новомодного налога на вклады, да и на налог с недвижки тоже можно неплохо попасть. Тут кому что ближе, тот так и вкладывает деньги.19
Andrey VorobevРыжая, а сколько городов вы знаете? В мире их сотни тысяч, если не миллионы, в России десятки тысяч. И вот незадача: реальных цен сделок недвижимости не знает никто Мир знает случае не то чтобы дешевения недвижимости, а просто обвала рынков недвижимости3
MinnaloushЭто работает на недорогих однушках и двушках- цена аренды примерно равна процентам. На трешке цена аренды никогда не догонит проценты. Я как то писала здесь , что аренда трешки в Мск условной стоимостью 25 млн максимум 120 минус часть коммуналки , минус 4 процента самозанятость уже 110 получается, а вклад даже по 10 процентов годовых - 200 тысяч за вычетом НДФЛ без головной боли. Пара лет и половина однушки уже заработана)8
РыжаяAndrey, я практически уверена, что Вы правы. Но я знаю только Воркуту. О чем, собственно, и сказала.0
Гусь ОбнимусьВ конце статьи ждал что-то типа: "подписывайтесь на мой тг канал", или "за покупкой курсов про заработки на недвижке пишите в личку")))))6
MagestyПо хруще в печатниках, есть дополнительные факторы роста цены, это второе кольцо метро. Но давайте посчитаем в долларах, почему в них, да потому наша недоэкоеомика полностью завистит от курса доллара. Стоимость 102300, у четом стоимости ремонта. Не вводитесь в заблуждение, 12 это вообще максимум, за который этот хрущ смогут продать. Есть стоимость продажи на циане, а есть реальные цены покупки. Реально они смогут ее скинуть мультов за 10-11. Но возьмем ваши сказочные 12 - 155844. Стоимость увеличилась на 65%, вроде за 6 лет, итого средний годовой прирост по квартире в печатниках 10,9%, добавьте туда свои 5% от аренды. И еще вопрос все эти квартиры куплены живыми деньгами или с помощью ипотеки? Тогда расчет совсем другой будет. Если привлечены ипотечные деньги, то из каждого года нужно вычитать % по ипотеке, предположим это 7% модный тогда, И тут мы уже выйдем в текущий % по вкладам, то есть вы ничего не заработали, просто сохранили текущее.6
Вадим ПетунинОбъясните мне, как в печатниках получилось 23% годовых? (13 / (5.5 + 1))^(1/7) - 1 = 10 годовых14
СнусмумрикВместо тысячи слов (мамкин инвестор с февраля 2022)4
ЯрославНа вклад кладешь деньги идёшь заниматься своими делами, а не подглядыванием рынка, за арендаторами и тд7
ПрагматикMinnaloush, так ты сделку зафиксировал или так на основе объявлений в Циане посчитал, товарищ-аналитик ахахха3
Григорий ТкаченкоРыжая, причем обстановка настолько ощущается что называется кожей, я не специалист как вы, но даже у меня появилось иррациональное предчувствие3
РыжаяГоспода минусующие, я не против дизлайков, но хотелось бы услышать аргументацию. Может я действительно ошибаюсь, так просветите меня.2
MagestyMagesty, и да, еще всегда учитывается ликвидность. Недвижка это и так неликвидный актив, а сейчас, в Мертвом рынке, это вообще могут быть похороненные деньги на года. Плюс арендные квартиры со временем будут нуждаться в ремонте. Почему никто и никогда не закладывает косметику, кап. 1 раз в 10 лет это косметика, 1 раз в 20 лет это капиталка, перемножьте по текущему курсу и разделите на года. У подруги уже 2 год однушка стоит, тк нужен кап. Ремонт после 20-ти лет сдачи и нужно 2-3 ляма, чтобы ее привести в приличный вид. И сейчас она с нее имеет только убыток в виде коммуналки и налога.5
Роман ШанинСказки .выдумки .вброс .реклама даты покупали квартиру . Самый простой пример это продав квартиру за любую стоимость не важно где вероятность купить ее же или идентичную за тебе деньги равна 0 .то есть вы ее и продаете только потому что она дешевле соседней .иначе купят не увас. А потом вам надо добавить чтобы купить. Если квартира 1 месяц не сдается то это около 8% минус от дохода .за 5-7 лет квартира устает и надо делать ремонт стоимостью 3+ лет аренды Про рост цен Аля варкута люди писали тут .возможно продать дешевле чем купили . Банковский вклад под 12% (ставка 15.5) за шесть лет удваивается за 9 лет утраивается .и уже приносит в месяц не 1% от вложенных а 3% в месяц или 36 розовый при капитализации процентов Математика. 5 млн под 12% это 50к в месяц а через 9 лет 15 млн под 12% это 150к или 3% от 5 млн который мы открыли вклад3
Марина СергееваВ 2015 купили 1-комнатную квартиру в Печатниках в 9-ти этажке около м. Печатники за 5 000 000. В конце 2021 продали за 10 000 000. Но сейчас ее в лучшем случае можно продать за 12 000 000. Просто в 2021 повезло, что квартиры сильно подорожали. Сейчас уже на вторичке в депрессивном районе много не заработаешь7
НиколяIka, в целом распространена практика, что постоянные расходы, как то содержание имущества, налоги, капремонт и отопление в МКД, платит арендодатель, а арендатор оплачивает переменные - электричество, вода и т.п.7
ВасилийМое самое любимое в этих историях как автор пишет сейчас ее можно продать за 100 тысяч миллионов, ну так продайте, потом и посмотрим, пока прибыль виртуальная.6
A.B.С удачными кейсами можно сказать спасибо льготной ипотеке. Ровно до 2019 года было несколько лет, когда цены или стояли, или снижались. Купи квартиру тогда - сидели б вы и печально платили коммуналку за свои никому не нужные однушки-двушки.3
SkeptikIka, полы в подъезде будут мыть независимо от наличия арендаторов и, в принципе, жильцов квартиры. И отапливать тоже, лифты все-равно будут ездить, дворники убирать двор. Амортизация дома происходит тоже вне зависимости от проживания кого-либо в отдельно взятой квартире, а вот амортизация квартиры заложена в арендную плату4
И тут внезапно...Прежде всего, инвестиции в недвижимость - это понятно. Вот квартира, а вот арендная плата. С акциями, облигациями, ПИФами - не все хотят разбираться, плюс не всегда сразу можно найти адекватные учебные материалы, если только начинаешь разбираться. То же самое и по расходам - да, если недвижимость, есть расходы, но они тоже понятные, да и сама квартира все равно остаётся) С акциями и подобными инструментами - опять-таки - для большинства непонятно что да как. Про вклады - если бы можно было положить на пару лет под 15% и все, это одно. Плюс те же 5-10 миллионов надо накопить, а для большинства проще платить ипотеку, чем регулярно откладывать деньги, чтобы не случилось. Поэтому недвижимость для большинства это простой и понятный инструмент, чем, на мой взгляд, и объясняется его популярность.5
SenderoВот только кто будет покупать на вторичке студию(!) в Мытищах(!) за 10(!) млн по текущим рыночным ставкам? Гипотетически вы владелец 10-миллионной недвижки, а фактически с зависшим на годы неликвидом.8
ninarozdСергей, недвижимость скорее средство сохранения капитала (притом для среднего класса — немалого). Например, я могу сейчас продать всю имеющуюся у меня недвижимость и выйти на сумму в 40 млн рублей, но куда я их вложу? Во вклады такой объем уже страшно вкладывать.7
ninarozdБлеск, а под 0.01% можно было вкладываться)?0
AlexВо-первых, население убывает и беднеет. В связи с этим не вижу причин предполагать, что цены на недвижку будут все время расти в реальном выражении, даже и в Мск, а уж тем более, за пределами Мск. В будущем не все так просто и понятно. Во-вторых, "меновая" цена старых домов в последние лет 5-7 просела. Если лет 10 назад метр хруща стоил 70% от цены новостройки комфорт-класса, то теперь процентов 50, да и то не везде. Поэтому с "бабушатниками" надо осторожно. Это точно не работает с каждым "бабушатником". В-третьих, правильнее хвастаться только тем профитом, который вы уже зафиксировали, продав недвигу. А доводы: "стоит не меньше" про вторичку звучит несколько оптимистично, особенно если сделаны по ценам с Циана без поправок.4
Дмитрий АрзамасцевСергей, привет, Серега0
СветланаJulia_J, ничего вас не смущает? Вы вложили 1900000 и сели ждать прироста. Или ежемесячно подкладывали энную сумму? Сколько всего вы вложили за эти годы? Или я что-то не так поняла.2
Сергей Бочкаревninarozd, конечно, такое нет смысла продавать, особенно если в одной из этих недвижимостей вы живете. Но можно присмотреться внимательнее: если ли в этом списке старый гараж деда, дача родителей, которой никто пользоваться не собирается. Эти лоты вряд ли будут расти в цене, имеет смысл их продать и вложить средства во что-то более прибыльное и ликвидное2
ЛевБлеск, это точно. Нельзя сказать, что недвижимость не подешевеет, исходя из прошлого опыта, что она никогда не дешевела - это не одно и то же (так же думали про нефть в 1970-е). По кредитам ещё подводный камень - рефинансирование могут и не дать после хоть сколько-то существенного снижения ключевой ставки. А плавающая ставка может оказаться непомерно дорогой в некоторые моменты многолетних кризисов. Ещё коричневой субстанции на вентилятор добавляют новости о "застройщик самолёт просит 50 ярдов кредит у правительства, убытки под 1 трлн". Так можно и с кредитом остаться и без жилья, несмотря на все эскроу счета и 1000% защиту банком. И достроить не смогут и деньги точно не вернут, спишут на форс-мажорные обстоятельства.2
Евгений.... а потом я проснулся. Я бы так завершил статью. Недвижимость прекрасный актив я всегда топлю за него и считаю, что в инвестиционном портфеле ее доля должна быть 60-70%, но есть нюанс, недвижимость такой же инвестиционный инструмент как и все остальные и есть хорошие моменты для покупки, а есть не очень. Сейчас не очень. Если есть текущая, то конечно перспектива аренды (с учетом растущей недоступностью покупки) прекрасная + бумажная прибыль. Продавать сейчас вторичку я бы не стал, тк полагаю, что в перспективе, при реальном снижении ключевой ставки , а вместе с ней стаки по ипотеке в разумные пределы, с учетом отложенного спроса, будет рост цены и резко вырастет спрос. Что касается покупки новой, то смысл инвестиций и был в том числе в грамотном использовании кредитного плеча, расчета параметров кредита и тд. Брать за наличку (ранее) при ипотеке 7% было не всегда разумно. По текущей ставке - это просто авантюризм. Брать за наличку тоже сомнительно, тк есть более доходные инструменты. Мне сейчас интересны варианты зарубежной недвижимости, для диверсификации, и получения дохода в валюте, тк есть серьезные опасения относительно курса рубля. Ваши примеры увлекательны, как романы, я конечно не спец по недвижимости Москвы, но сомневаюсь, что студия в Мытищах делает почти 100% за год.2
Надежда РомановаПачан-никачан, точно сказано!0
Карина Андрееватак, у меня есть некие сбережения, которых недостаточно для покупки недвижимости, даже студии. Ипотека уже имеется, под 8 проц, погашать ее не вижу смысла. Так вот мои сбережения приносят мне на накопительных счетах и вкладах ок. 30-35 тыс/мес. Если бы у меня студия под сдачу, то в моем городе приносила бы в месяц 20-25 тыс. Понятно, что при этом она сама бы еще росла в цене, но в данное время у меня нет возможности взять вторую ипотеку.1
Georgy DymovВадим, не все умеют в математику0
IceCoffeeСергей, добавлю к вам, что автор лукавит) Ну вот было у него 5,5 млн+1 млн на ремонт в 2019 году В 2026 году квартира стоит 12 млн. Выручка 5,5 млн? Как бы не так. Коммуналка в среднем 7 тысяч в месяц, за 7 лет 558 тысяч. Налог пусть 4,5 тысячи в год, 31,5 тысяча. Итого выручка около 5 млн. Нет информации, что квартира сдавалась. Далее - положить на депозит в 2019 году 6,5 млн рублей. Ключевая ставка за 7 лет сильно скакала, в среднем возьмем 11% годовых. За 7 лет 11% годовых от 6,5 млн это 13 млн. Да, налог на вклад есть, но он не так давно введен, ну давайте отнимем 500 тысяч на всякий случай. Итого выручка те же 5 млн. Только без плясок с бубнами, деньги есть здесь и сейчас, продавать ничего не надо. Да и "стоит 12 млн" по мнению автора и реальная цена это разные вещи) Всегда мечтала вырасти и стать рантье, но сейчас вижу иную тенденцию - возрастные люди продают жилье и кладут деньги на вклады, затем живут на проценты и часть капитала. А если недвижка в ипотеку - выгода еще меньше. Даже если сдается, в таком случае есть еще налог + амортизация выше, может требоваться ремонт.0
Живущий на Кэшбэк (aka Ерофей)Пачан-никачан, >с таким успехом можно сказать, что в 2007 условном можно было купить доллар или акции nvidia, а сейчас бы вы купили на них две квартиры вместо 1, а если бы золото и тд.> Нет, речь не об этом. Вы приводите примеры уникальных попаданий в активы, причём, главный секрет успеха - заход в них в момент, когда о них или никто не знал, и/или никто не верил (= стоили они в этот момент фундаментально иначе, как правило, в 1000чи раз дешевле). Лично у меня были аж 3 такие истории на фондовом рынке: Apple, Nvidia и Tesla. Но вероятность таких историй равна вероятности выигрыша в лотерею. В статье речь о другом: хранить деньги в России (стране с высокой инфляцией и постоянно-периодическими трэшами вроде кидалова государства или очередным кризисом) в наличной форме - вещь очень опасная. Наиболее яркий и тяжёлый пример - вклады в СССР, когда миллионы людей потеряли накопленное за десятиления. У меня есть вопросы к приведённым примерам (сомнительна стоимость приведённых объектов), но общий тренд верен, в т.ч. и по общемировой статистике: недвижимость и акции обгоняют инфляцию в долгосрочной перспективе на несколько процентов, а вклады, как правило, даже не отбивают эту самую инфляцию.2
Живущий на Кэшбэк (aka Ерофей)OlgaSv, >сейчас вижу иную тенденцию - возрастные люди продают жилье и кладут деньги на вклады, затем живут на проценты и часть капитала.> За всех возрастных не скажу, но сам таких не встречал. В моём окружении: - мои родители подсобрали неликвиды, продали и зашли в недвижимость (сам помогал и покупать, и сдавать) - родители как минимум 5 моих людей в разных регионах сделали тоже самое. Продавать недвижимость и жить на % от неё во вкладе - просто верх дремучести и неразумности.0