Финансовое планирование и покупка жилья: почему размер зарплаты — не главное
Редакция недвижимости
опрашивала экспертов
Покупка жилья — одна из самых распространенных финансовых целей, но достигают ее не всегда те, кто больше зарабатывает.
У многих есть знакомые, которые умудряются покупать квартиры, дачи, растить детей, ездить в отпуска, хотя имеют вовсе не заоблачные доходы. А кто-то зарабатывает гораздо больше и говорит, что никак не может накопить на взнос по ипотеке. Мы поговорили с экспертами, чтобы понять этот финансовый парадокс, и собрали их советы, как вырваться из ловушки трат и освободить деньги на что-то важное.
Помогут сделать финансовый чекап, рассчитать ипотеку или подготовиться к рождению ребенка
Что мешает копить на долгосрочные цели
Основа ведения бюджета — баланс между доходами и расходами. Даже при небольшом доходе, если грамотно его распределять, можно создать растущий капитал и стать более финансово защищенным.
Ключевое — финансовое мышление, которое смещает фокус с сиюминутного потребления на стратегическое накопление: не «Что я могу купить сегодня?», а «Как мне купить свое жилье в ближайшие три года?».
Большую роль в этом играют внутренние установки, прокрастинация и разного рода когнитивные искажения. Именно они мешают сконцентрироваться на большой цели и взять бюджет под контроль.
Модель мира мы усваиваем в детстве
Деньги явно занимают большое и больное место в головах взрослых. В результате болезненность и напряжение темы финансов усваивается как «норма».
Человек взрослеет и осмысляет какие-то части, но базовое ощущение «правил игры» из детства просто так не изменить. Эти установки обуславливают, как человек трактует события и явления. Так, один будет копить и откладывать даже при небольшом доходе, а другой — залезать в долги даже с высокой зарплатой.
Компенсаторное потребление — еще одна распространенная проблема, когда человек сразу дает себе оправдание. Например, «я заслужил», «у меня был тяжелый день» и что угодно еще. Часто это покупка не того, что хотите получить, а подмены.
Бюджет — это план распределения денег. Получается, когда мы спрашиваем, как взять бюджет под контроль, вопрос можно переформулировать так: «Как взять свои планы под контроль и управлять ими?»
Но если ваши планы требуют контроля, значит, проблема не в планах, а в том, что вы сами с собой не договорились. Одна ваша часть планирует, другая — саботирует этот план.
Хорошая новость: когнитивные ловушки можно обойти.
Проанализировать траты и причины, по которым они возникают
Согласно исследованию НАФИ, 65% россиян в той или иной форме ведут бюджет. Причем 37% под этим понимают примерный учет доходов и расходов, который проводят в уме. Такой способ малоэффективен, чтобы взять свои финансы под контроль. А ведь учет доходов и расходов — отправная точка финансового мышления.
Специалисты рекомендуют записывать денежные потоки, чтобы было удобно их анализировать. Это можно делать с помощью эксель-таблички, через финансовые приложения, также аналитику дают банковские приложения. Кроме фиксации денежных потоков полезно планировать личный бюджет на год.
Мониторинг трат даст представление о бюджете и позволит обнаружить бреши: неиспользуемые подписки, импульсивные покупки и необязательные систематические траты. Иногда вслед за ростом дохода соразмерно повышаются и расходы. Контроль над такими расходами — уже половина успеха, так как вы начинаете подходить к этому осознанно. И главное — это доступно каждому без специализированных знаний.
Мозг фокусируется только на эмоционально окрашенных тратах
Человек может не знать, куда уходят деньги, не потому, что глупый, а потому, что мозг не может удержать все транзакции. Городской житель совершает десятки покупок в неделю: кофе, такси, доставка, подписки, перекус, мелочи в магазине. Но мозг фокусируется только на эмоционально окрашенных тратах — дорогой куртке или ужине в ресторане. В итоге человеку кажется, что он почти ничего не тратит или только на важное. А на деле мелочи сжирают все.
Попробуйте записывать все траты хотя бы неделю. Вообще все — от жвачки до аренды. Не для контроля, а чтобы увидеть реальность. Через неделю посмотрите и оцените. Осознание — первый шаг. Пока траты невидимы, вы управляете не бюджетом, а иллюзией.
Важно понять, какие эмоции вы заглушаете в себе, когда тратите деньги. Например, вы выяснили, что тратите слишком много на Х, — проанализируйте почему. Только ответьте честно, без обвинений и самоистязаний. Это поможет понять, чего вам не хватает, какую дыру вы закрываете тратами и как можете ее компенсировать иначе.
Лишь после того, как вы найдете опору, способ себя поддержать, можно что-то менять и обновлять. Важно научиться входить в зону психологического комфорта: да, не все так, как хотелось бы, но в целом неплохо.
Поставить цель и по шагам расписать, как ее достичь
Около 75% россиян вообще не строят планы, задумываясь только о краткосрочном горизонте . Люди отказываются от принятия финансовых решений: «Будущий я разберется». Крупные далекие покупки кажутся менее реальными, чем мелкие сиюминутные удовольствия.
Это популярное искажение можно взять под контроль, если визуализировать вашу цель. Можно повесить фото дачи или рисунок будущей квартиры на холодильник или около письменного стола. Если добавить зримый образ в процесс, будущее становится более осязаемым и копить становится легче.
Также помогает формулировать цель менее амбициозно: не накопить на однушку, а собрать первоначальный взнос по ипотеке.
Такая цель — поменьше, не очень далекая — будет мотивировать и согревать. А само ее наличие поддержит и дисциплинирует вас, ведь копить просто так сложно.
Как облегчить путь к долгосрочной цели
Человек в среднем склонен ценить реальность больше, чем возможное будущее — покупку собственной квартиры когда-нибудь. Замечательно, если такие планы есть, но мороженое ближе, и оно такое вкусное. В условиях кризиса и ситуаций, когда неопределенность и предвкушение негативного высоки, выбирать мороженое даже разумно.
Полезно не только осознать цель, но и построить более прикладные образы и описания результата — по шагам. Чтобы было понятнее, поясню на примере.
Допустим, вы хотите купить квартиру, тогда порядок действий будет такой.
Понять, насколько вы в ладах с собой относительно цели. Если можете представить ее в деталях и разных обстоятельствах без усилий и неприятных смутных ощущений, скорее всего, все в порядке.
Сформулировать психологический компонент цели. Что она дает на уровне ощущений? Например, вы хотите купить квартиру, чтобы чувствовать себя свободно, а внутри ощущаете свободу как легкость и прыгучесть.
Разделить цель на промежуточные шаги. И чем она труднее, тем более мелкими они должны быть.
При этом важно наметить горизонт — например, за два года накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Тогда планирование не превращается в садомазохизм, а становится инструментом для создания будущего. Бюджет будет слушаться, когда у человека есть согласие с собой и его действия не противоречат друг другу.
Составить список поддерживающих действий. Это действия, которые можно совершать уже сейчас, чтобы ощущать похожую эмоцию, состояние или переживание, которое вы описали во втором пункте. Ведь без подкрепления долгосрочное планирование дается тяжело, а радоваться надо не раз в 10 лет по достижении цели.
И раз вы ощущаете покупку квартиры как ключ к свободе, а свободу — как легкость и прыгучесть, в список поддерживающих действий могут попасть прыжки на батуте, упражнения для плечевого пояса, взмахи руками, управление воздушным змеем, запуск бумажных самолетиков, скалолазание или что-то еще. Хорошо, если присутствуют физические упражнения: чаще всего это дешево и полезно.
Если копите не один, убедиться, что вы поддержите и подстрахуете друг друга
Важно быть командой со своим партнером
Это означает две вещи:
- В случае форс-мажора один может подстраховать другого.
- Вы одинаково смотрите на траты, накопления и финансовые цели.
Когда я работаю над дневниками трат, всегда беспокоюсь о семьях, где только один добытчик, а у других нет уважительных причин не работать. Потому что, если главный добытчик потеряет доход, а подушка безопасности закончится, семье придется тяжело.
Даже если финансовый вклад одного партнера намного меньше, чем у другого, это все равно вклад. В 2020 году, во время пандемии, мужу задержали зарплату. Я была в декрете, сыну только что исполнилось полгода, и полноценно выйти на работу я не могла. Подработка приносила всего 20 тысяч в месяц, но даже это помогло не просрочить платеж по ипотеке.
Копить на крупные цели тоже проще, когда этого хотят оба партнера и они одинаково готовы экономить. Недавно вышел дневник трат, герой которого написал: «Мы с женой — сторонники разумных трат, а не деления бюджета в день зарплаты. Мы точно не из тех, кто „ой, че-то лень готовить, давай роллов закажем на 5—10 тысяч“ или „что-то грустно, пойдем купим новую одежду“».
Стоит ли говорить, что у этой семьи две квартиры, хорошая дача, машина, гараж и место на парковке. Хотя жена героя сейчас в декрете.
Начать откладывать как можно раньше — хоть сколько-нибудь
Исследования показывают: чтобы откладывать, не нужны сложные знания об экономике и финансах. Куда эффективнее работают простые правила и привычки. Например, принцип «сначала заплати себе». Это когда при поступлении дохода вы направляете запланированный процент на долгосрочные цели, например на первоначальный взнос по ипотеке, а оставшаяся сумма идет на текущие нужды.
Эта привычка эффективно противостоит главному врагу накоплений — желанию все тратить под ноль. Когда вы автоматически переводите деньги с карты и они не видны на балансе, их уже не потратить. Так деньги на будущие цели становятся полноценной статьей бюджета и формируется финансовая дисциплина.
Я решил, что не хочу получать только одну зарплату
Когда зависишь от решений работодателя, это шаткая позиция. Я ощутил это на своей шкуре в 2010 году, когда работал программистом и наш отдел попал под сокращение. Такие обстоятельства выбивают почву из-под ног и вызывают стресс.
Поэтому инвестирую все свободные деньги — в основном в фондовый рынок и недвижимость. Без спекуляций, просто планомерно наращиваю капитал и, как следствие, пассивный доход. Это многолетний и кропотливый процесс, который требует жестких финансовых принципов и терпения.
Мой совет: на случай форс-мажоров держать подушку безопасности, которой хватит хотя бы на полгода безработной жизни. Если кроме этого у вас есть независимые источники дохода, все уже не так страшно. Это выручит в период кризиса, даст время все переосмыслить, а может, и сменить род деятельности и попробовать себя в чем-то другом.
Какой процент дохода откладывать? Отправной точкой обычно называют 10—20% чистого дохода. Для тех, кому сложно откладывать, есть простые техники вроде метода конвертов: когда физически разделяете деньги на разные цели сразу после зарплаты. Причем важны не столько откладываемые суммы, сколько время: начать это делать нужно как можно раньше. Чем длиннее горизонт, тем сильнее вы чувствуете силу сложного процента.
Чтобы процесс шел быстрее, старайтесь постепенно повышать норму — сберегаемый процент от дохода. В режим жесткой экономии тоже не стоит уходить, хотя многие сторонники движения FIRE, выхода на раннюю пенсию, доводят норму сбережения до 50—75%. При таком подходе за 10 лет можно обеспечить себе до 30 лет пенсии. Так что все зависит от целей и устремлений. Каждый находит свой баланс между текущим уровнем жизни и целями.
Изучить способы сэкономить и заработать
Базовое — прочитать условия вкладов, потому что ставки по ним и накопительным счетам тоже везде разные. В разделе «Бюджет и экономия» в Т—Ж ежемесячно выходят подборки предложений с самыми высокими ставками. Если отслеживать и не лениться перекладывать, можно зарабатывать и на этом.
Кажется, что все это дает копейки, но это не так
Каждая копейка — кирпичик в строящемся доме общего благополучия. И сюда входит все — даже магазины с их возможностями для экономии: акциями, программами лояльности, баллами за отзывы и прочими.
Есть и способы с более крупными суммами.
Налоговые вычеты и бонусы от банков. Мой сын ходит в школу английского за 11 000 ₽ в месяц. Как-то мама другого мальчика пожаловалась, что цена кусается — видимо, занятия придется бросить. Но сказала: «Будь хотя бы на пару тысяч меньше, мы бы остались».
Я рассказала, что примерно столько экономлю с помощью налогового вычета за обучение детей и кэшбэка от банков. Даже если получать 2 000 ₽ кэшбэка в месяц, выгода за год составит 24 000 ₽. Небольшие приятные бонусы бывают и за рекомендацию друзьям своего банка.
У меня благодаря вычету возвращается 13%. Плюс у нас с мужем на двоих шесть банковских карт, включая кредитки. Не по одной, так по другой всегда выпадает кэшбэк 5% за образование. Итого скидка за занятия — 18%, или 1 980 ₽ в месяц. На что мама мальчика ответила: «Вычеты — это какой-то темный лес, с кэшбэками тоже возиться не хочу». Для нее проще отказаться от занятий, чем приложить немного усилий и сделать их для себя доступными.
Оформлять вычеты, выбирать категории кэшбэка и просто сравнивать цены в наши дни легко. Мы с Учебником Т—Ж посвятили этому курс. К примеру, если мне прописывают лекарство, я никогда не иду за ним в ближайшую аптеку. А сажусь на пуфик у кабинета врача и смотрю, в какой из аптек по пути оно дешевле. На это уходит пара минут, а выгода может быть и 100 ₽, и 500 ₽.
Права и льготы, в которых нужно разобраться. Я недавно делилась, как требую от магазинов неустойку за доставку товара. А еще мы живем в стране, где каждый год вводят новые меры господдержки. Один раз разберитесь в этом — и получайте выгоду годами.
Господдержка, конечно, в основном для малоимущих людей и семей с детьми. Но, например, налоговые вычеты — для всех, кто платит НДФЛ. И видов вычета все больше — например, теперь вычет можно оформлять за траты на спорт пожилых родителей, хотя в прошлом году такого не было.
Льготная ипотека — тоже выгодное дело. Недавно вышел день из жизни женщины, которая купила с мужем несколько квартир по дальневосточной ипотеке под 2% годовых. Хотя зарабатывают они не миллионы. Наверняка их знакомые тоже удивляются, как им это удается.
Не гнаться за статусом, совершая покупки
Многие ориентируются на соцсети, и кажется, что другие живут лучше. Но в большинстве случаев это обман: арендная квартира, фотографии одного отпуска в течение двух лет и машина в кредит. Стартовые возможности у всех разные, а о помощи родителей или связях обычно скромно умалчивают.
Цели тоже различаются. Для кого-то нормально жить в небольшой арендной студии, много путешествовать и брать кофе навынос каждый день. Цели купить свою квартиру у него нет, поскольку человек ждет наследства.
Покупать дорогие вещи — нормально, если закрыты основные потребности
И при этом нет долгов, есть финансовая подушка, а эти вещи доставляют неземную радость. В других случаях погоня за ними создает черную дыру для бюджета.
Знаю семью, которая никак не накопит первоначальный взнос за квартиру, но ездит на машине за 3 млн рублей. Еще 250 тысяч в год уходит на обслуживание. И знаю другую семью, у которой огромные долги за строительство дома, зато отпуска за границей до четырех раз в год. Погоня за красивой жизнью создает опасный дисбаланс в финансах.
Особенно тяжело удержаться от этого, когда есть дети. Если соседи организовывают детский день рождения за 100 000 ₽, и нам как будто тоже нужно. Если «лучшая коляска для заботливых родителей» из рекламы стоит 150 000 ₽, купить модель за 30 000 ₽ — это будто вы плохие родители.
Мне помогает формула: вещь = функция. Если тепло в пуховике, норковая шуба не нужна. А если комфортно в метро и электричках — в машине, даже недорогой, смысла нет. И какая разница, что скажут знакомые на машинах, но с долгами.
Разумно использовать кредитное плечо
Кредиты — основа современной экономики. Их используют на всех уровнях: государства занимают под развитие инфраструктуры, компании — для масштабирования бизнеса. И семьи как экономические ячейки точно так же могут эффективно использовать финансовый рычаг для улучшения благосостояния. Даже кредитные карты и рассрочки при грамотном подходе становятся удобным инструментом, который дает гибкость в управлении личными финансами. Например, на льготном периоде кредиток можно зарабатывать.
Вопрос использования кредитов — это не просто «брать или не брать», а вопрос финансовой зрелости. Здесь важно разделять «плохие» и «хорошие» кредиты. Плохие — когда вы берете деньги на сиюминутное потребление, например на новый Айфон или дорогие рестораны, тем самым буквально воруете у себя из будущего. Хорошие — когда заемные средства работают на увеличение благосостояния.
Первое правило — понимать условия кредита и уметь оценивать долгосрочные риски. Если взять ипотеку по рыночной ставке 22%, это кабала: просто нет инструментов, которые стабильно приносили бы сопоставимый заработок. Скорее всего, семейный бюджет будет на пределе и основной статьей станет обслуживание долга без возможности планировать что-то еще. Но если не хватает небольшой суммы или кредит планируется быстро погасить с продажи другого актива, следует все просчитать и принять взвешенное решение.
Льготная ипотека под 6% или по более низкой ставке — «дешевый» долг. Деньги с каждым годом обесцениваются быстрее, и долг буквально будет постепенно сгорать в огне инфляции. Но если покупать в льготную ипотеку переоцененную квартиру с надбавкой от застройщика, не факт, что это будет так выгодно. После покупки новостройка становится вторичкой и теряет в стоимости. Цены на вторичном рынке ниже, и придется ждать несколько лет, чтобы продать недвижимость за те же деньги. При этом тело кредита в первые годы уменьшается слабо.
И критически важна дисциплина. Просрочки стоят непропорционально дорого: пени, испорченная кредитная история и, как следствие, закрытый доступ к дешевым деньгам в будущем. А если поддаться иллюзии легких денег и начать импульсивно тратить взаймы — оказаться в долговой яме проще, чем кажется. Поэтому важно помнить: кредит — это инструмент, а не допинг.
12—15 лет назад мне пришло в голову, что было бы неплохо понимать, сколько я зарабатываю в месяц и куда это все уходит. Занятие оказалось увлекательным. Считать собственные деньги, отслеживать перерасход, планировать бюджет, избегать ситуаций, когда послезавтра придет хозяйка квартиры за деньгами, а в коробочке с финансами тишина.
Кроме прочего, меня вдохновляли собственные доходы. Цифры на экране благоприятно действовали на мою самооценку, приглушая синдром самозванца.
Благодаря разумному подходу к тратам я купила три квартиры — в Москве, области и Краснодаре, в одиночку ращу двоих детей, могу ежегодно ездить в отпуск к морю. К российскому, но меня устраивает.
Впервые я осознала плюсы кредитов, когда оформила рассрочку на свою первую квартиру в 2013 году. Сумма была не очень большая, 600 тысяч. Но в тот момент мой доход в месяц был около 80 тысяч. Так что рассрочка была единственным вариантом.
Спустя четыре года я взяла ипотеку на следующую квартиру и до сих пор не вижу ни одного минуса в этой схеме для себя. Сэкономила кучу денег на бензине и времени на поездках из Москвы в область и обратно.
В апреле 2021 года я взяла ипотеку на квартиру в Краснодаре, а в феврале 2022 года — кредит на 2 млн на ее ремонт. Без кредита процесс затянулся бы на годы. Не жалею об этом решении, но хочется поскорее его закрыть. Вся история трат.
Отслеживать цену на недвижимость и не стесняться торговаться
В личных финансах важно осознанное потребление. Речь не про скупость, а про уважение к своим деньгам и времени. Когда вы не покупаете первую понравившуюся вещь, а берете паузу на размышление. А также мониторите кэшбэк и акции, сравниваете цены в разных магазинах, иногда покупаете впрок с хорошей скидкой. Суть в том, чтобы искать удачный баланс цены и качества, а не довольствоваться первым попавшимся вариантом.
Эта привычка работает с любыми суммами — от покупки продуктов до выбора квартиры. Недвижимость — сложный комплексный продукт, который нужно оценивать по десяткам параметров. Так, инвестиционная квартира потребует одних критериев: будет важна локация, ликвидность и арендный поток. А квартира для жизни — других: стоит оценить инфраструктуру, этаж и вид из окна. Чем тщательнее вы будете понимать свою цель и изучите рынок, тем выше шанс найти идеальный баланс. И купить не кота в мешке, а долгосрочный актив, который будет радовать и расти в цене.
Мы с мужем живем в маленьком приморском селе в трех часах езды от Владивостока. Наш совокупный доход — примерно 330 000 ₽. Мы не откладываем деньги специально. Тем не менее у нас есть два дома: в одном живем, второй планируем сдавать. А еще — две строящиеся квартиры и машина.
При покупке недвижимости руководствуемся такими подходами.
Копим деньги и мониторим рынок. Потребности у нас не великие. Мы не летаем в путешествия, не покупаем премиум-одежду и обувь и периодически смотрим, что может предложить рынок недвижимости. В зависимости от настроения мониторим объекты в городе или деревне, выбираем между квартирой, домом или коммерческой недвижимостью. Подгоняем в уме сбережения к будущим вложениям и определяемся с решением о покупке.
Ждем удачного момента и просим скидку. У меня в избранном всегда висят варианты, которые понравились, но не устроили по цене. Периодически контролирую их стоимость, и в момент максимально выгодной цены мы предлагаем владельцам сделать дополнительную скидку. Если владелец сильно сбросил цену, как правило, в этот же день его можно дожать на еще более низкую цену. Тогда мы быстро покупаем объект за наличные.
Например, в сентябре 2025 года мы смотрели дом под перепродажу. Он нам понравился, но не устроила цена — 2 500 000 ₽, а продавец не согласился скинуть до 2 000 000 ₽. Мы успешно про него забыли.
Но недавно нам позвонила дочка хозяйки. Сказала, что хочет срочно забрать маму к себе в город и от ненужной недвижимости они готовы избавиться прямо сейчас за наличку — 1 800 000 ₽. Дом хороший, потенциал большой. Мы и похуже продавали.
Я решила обнаглеть окончательно и на следующий день предложила 1 500 000 ₽. Договорились на 1 600 000 ₽ и отложили сделку на неделю, чтобы мама успела взять справку у психиатра, так как возраст ее уже почтенный. А оказаться в ситуации «Лурье — Долина» нам с мужем не хочется.
Предварительно съездили, посмотрели дом еще раз, оставили залог. Сейчас идет сбор необходимых документов.
Если денег на покупку нет, что-то перепродаем. Когда я мониторю объекты недвижимости, что-то может понравиться при максимальном качестве по минимальной цене. И тогда мы срочно начинаем искать, мести по сусекам, продавать дорогие, но сейчас ненужные вещи.
Например, однажды нас выручил наш парк прокатных сапбордов. Мы немного скинули цену и продали его знакомым за 380 000 ₽. Плюс профессиональная фототехника, которая была нам уже не особо нужна, так как пропал интерес к этому хобби, — выручили 170 000 ₽. Добавляем все сбережения, только если уверены в скорой и выгодной реализации.
Во всех этих схемах есть один нюанс: нужно много свободного времени на мониторинг, торги, просмотры, улучшения, перепродажу. Это в своем роде еще одна работа. Почти всей организационной частью занимаюсь я, так как муж больше занят на основной работе. Но он всегда участвует в обсуждениях, просмотрах, ремонтах и сделках.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
