Как супругам уменьшить налог при сделках с недвижимостью

Все имущество, нажитое супругами во время брака, — их совместная собственность  .

При этом неважно, кто из супругов владелец по документам. Супруги вместе тратятся на покупку имущества и получают доходы от его продажи.

Рассмотрим, что в этом случае с НДФЛ и как на нем сэкономить.

По документам право собственности оформляют:

1. на одного из супругов — титульного собственника;
2. в общую долевую собственность с определением в ЕГРН  размера доли каждого собственника;
3. в общую собственность без определения долей.

Налоговая получает информацию о сделках с недвижимостью из Росреестра. Она видит только собственника, указанного в ЕГРН. Если недвижимость в долевой собственности, налоговая считает НДФЛ с дохода от продажи пропорционально долям. Если недвижимость в совместной собственности — в равных долях  .

Если в выписке указан один из супругов, его ИФНС считает единственным собственником. Следовательно, доход от продажи недвижимости получает только он. Этот супруг должен отчитаться о полученных доходах и уплатить налог с продажи.

Налоговая сама не уточняет, состоит ли собственник в браке, заключен ли брачный договор и как супруги разделили полученный от продажи доход. Поэтому автоматически начислит налог только титульному собственнику. Так как у налоговой нет информации о цене сделки в договоре, она рассчитает налог исходя из 70% от кадастровой стоимости недвижимости  .

В то же время купленная в браке недвижимость — совместная. Независимо от того, на кого она оформлена, второй супруг тоже вправе задекларировать доход от продажи и уплатить с него налог. И есть случаи, когда супругам выгодно разделить доходы для оптимизации налогообложения.

Напомню, что обязанность уплатить НДФЛ возникает при продаже недвижимости до истечения минимального срока владения  : обычно это пять лет, но иногда три года — например, когда жилье единственное или досталось в наследство.

Если минимальный срок владения истек или в семье двое и более несовершеннолетних детей, отчитываться о доходах и платить НДФЛ не нужно. Например, семья с одним ребенком купила квартиру в 2022, а продала в 2024 году, и это не единственное жилье семьи. Тогда нужно уплатить НДФЛ с дохода. Без налога получится продать квартиру только через пять лет — в 2027.

Вот в каких ситуациях это можно сделать.

Супруги хотят воспользоваться имущественным вычетом. При продаже жилья можно получить вычет в миллион рублей или учесть расходы на приобретение объекта  . Супруги вправе решить, кто из них и на какую сумму уменьшит полученный доход.

Неважно, на кого оформлено право собственности: оба супруга имеют право на вычет. Если доходы одного супруга освобождены от НДФЛ, полный вычет можно распределить на второго  .

Если один из супругов вправе не платить НДФЛ с дохода по сделке, а другой — нет, последний может воспользоваться вычетом и уменьшить свою часть дохода на миллион рублей или на 50% расходов на покупку. Вычет делится между супругами в любой пропорции по договоренности. При этом каждый не может получить по миллиону.

Расходы на покупку тоже могут учесть оба супруга — независимо от того, на кого оформлены платежные документы.

Для второго супруга это единственное жилье. Минимальный срок владения жильем для продажи без налога — пять лет, а для продажи единственного жилья — три года  .

Если для титульного собственника это не единственное жилье, а для супруга — единственное, и они продают недвижимость после трех лет владения, им выгодно распределить доход. Как в примере выше, супруг, для которого это единственное жилье, освобождается от уплаты налога. Второй супруг платит налог только с половины дохода.

Чтобы распределить доходы в другой пропорции, нужно быть готовым обосновать это. Например, тем, что деньги были потрачены на личные нужды одного супруга.

Если получен большой доход. С 2025 года повышают налоговые ставки. Выручка от продажи недвижимости за минусом вычетов до 2,4 млн в год облагается НДФЛ по ставке 13 и 15% с превышения  .

Если доход от продажи с вычетами больше 2,4 млн рублей, выгодно распределить его между супругами.

Титульный собственник стал налоговым нерезидентом, а супруг остался резидентом. Налоговый нерезидент — это человек, который провел в России менее 183 дней в году  . Это может произойти, если он много пробыл в заграничных командировках или переехал в другую страну. Налоговые нерезиденты уплачивают НДФЛ по ставке 30% и не могут применить вычеты  .

Оставшийся в России супруг как налоговый резидент платит НДФЛ по ставке 13 или 15% и сможет получить налоговый вычет на свою часть дохода. Тогда общая сумма НДФЛ семьи уменьшится.

Это можно сделать так:

1. Внести второго супруга в ЕГРН. Для этого подают заявление в Росреестр от одного из супругов и прилагают документ, подтверждающий, что недвижимость куплена в браке. Если при покупке делали нотариально заверенное согласие супруга на сделку, ничего прикладывать не нужно. В новой выписке будет указано, что недвижимость в совместной собственности. При этом срок владения недвижимостью не прерывается  .
2. Заключить у нотариуса брачный договор. Там супруги могут установить иной режим собственности: совместный, долевой или раздельный  . По договору можно закрепить право собственности на квартиру за одним из супругов или разделить доли в любой пропорции, например 90 и 10%.
3. До даты сделки заключить соглашение о распределении доходов от продажи недвижимости. Его необязательно заверять нотариально, но отдельные налоговые инспекции этого требуют.
4. Если недвижимость в совместной собственности, разделить доходы в договоре купли-продажи, определив в нем стоимость доли каждого супруга и раздельные счета для зачисления денег.

По брачному договору супруги могут разделить недвижимость любым образом. Но если оформить недвижимость в собственность одного супруга, второй уже не сможет на нее претендовать. Собственник вправе ее продать за любую цену или подарить без согласия второго супруга.

По соглашению супруги могут поделить доход в любом соотношении, как они посчитают нужным  . Даже 100 и 0%. Но при проведении проверки ИФНС считает, что доход от продажи совместной недвижимости получен супругами в равных долях  .

Если распределить доходы не поровну, налоговая может решить, что соглашение заключено только с целью избежания налогообложения, и доначислить НДФЛ. В 2024 Минфин поддержал эту позицию.

По закону налоговую базу можно уменьшить за счет распределения дохода при двух условиях  :

1. Основная цель сделки не избежание налогообложения.
2. Сделка реально исполнена, то есть деньги фактически переданы второму супругу.

Если вы решите распределить доходы не в равных долях в соглашении, будьте готовы предоставить налоговой инспекции доказательства, что распределение дохода реально.

Если титульный собственник получал вычет на покупку жилья, а супруг еще нет, можно этим воспользоваться — получить вычет на покупку жилья 2 млн рублей и вычет на ипотечные проценты до 3 млн рублей  .

Для их оформления в налоговую подают декларацию и заявление о распределении имущественного вычета. Например, это можно сделать онлайн через личный кабинет налогоплательщика. Делать супруга титульным собственником или дарить ему недвижимость не нужно.

Налог на имущество платят те, кто указан в ЕГРН: титульный собственник, оба участника поровну при совместном владении либо долевые собственники согласно своей доле. Распределить налог между супругами в другой пропорции по договоренности нельзя.

Если у одного из супругов есть льготы по налогу на имущество — например, он пенсионер или ветеран, — уменьшить налог получится, если оформить право собственности в ЕГРН на него  .

1. Недвижимость, которую купили в браке, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлено право. Иной режим собственности можно прописать в брачном договоре.
2. Доходы от продажи недвижимости и имущественный вычет можно разделить между супругами. Это позволит уменьшить НДФЛ к уплате.
3. Разделить доходы между супругами можно разными способами: внести второго супруга в ЕГРН, заключить соглашение о распределении доходов от продажи недвижимости, брачный договор или прописать доходы обоих супругов в договоре купли-продажи.
4. По соглашению супруги могут разделить доходы в любом соотношении. Но если единственная цель этого — избежать налогообложения, ИФНС может не учесть соглашение и начислить НДФЛ полностью.
5. Чтобы получить вычет при покупке жилья, можно не вписывать второго супруга в ЕГРН и не заключать дополнительных соглашений. Супруг вправе подать налоговую декларацию, получить имущественный вычет на покупку жилья и на уплату процентов по ипотеке.
6. В случае налога на имущество его никак не распределить. Его уплачивают титульный или долевые собственники — пропорционально своим долям.