Инвестировать или гасить ипотеку: что выгоднее при теку­щих ставках?

Банки традиционно зарабатывают на разнице ставок: привлекают вклады по более низкой ставке, а кредиты выдают дороже. Но в последние годы сложилась уникальная ситуация, при которой частные инвесторы тоже могут извлечь выгоду — из-за рекордной ключевой ставки 21% и льготных ипотек. Расскажу подробнее.

Если взять в кредит 6 000 000 ₽ на 30 лет под 6% годовых, ежемесячный платеж составит около 36 000 ₽. Такую ипотеку невыгодно гасить досрочно, ведь свободные деньги можно вложить, например, в длинные гособлигации под 15%. Купив ОФЗ на 4 500 000 ₽, вы будете не только «бесплатно» гасить долг перед банком, но и зарабатывать еще 12 000 ₽ в месяц.

Но есть ряд нюансов, которые важно учитывать. Покажу на конкретном примере.

Вы не указали срок вашей ипотеки, а от этого сильно зависит размер ипотечного платежа. Для простоты мы посчитаем срок 15 лет, чтобы это совпадало с годом погашения одного из самых длинных выпусков гособлигаций — ОФЗ 26248  .

3 июня 2025 года ОФЗ 26248 торговались по 82,76% от номинала, или по 827,6 ₽ за штуку. Номинал равен 1000 ₽ — держатель облигации получит его в мае 2040 года при ее погашении. Купон — 61,08 ₽ раз в полгода. Накопленный купонный доход на 3 июня был нулевым, так как только что выплатили очередной купон.

У облигаций несколько видов доходности:

1. Текущая получается благодаря купонным выплатам — без их реинвестирования и ценовой разницы. Так, при цене облигации 827,6 ₽ и годовом доходе 122,16 ₽ текущая доходность будет: 122,16 / 827,6 × 100% = 14,76%.
2. Простая доходность к погашению учитывает не только купоны, но и разницу между ценой покупки и номиналом при погашении. Мы покупаем бумагу по 827,6 ₽, а в 2040 году нам выплатят 1000 ₽. С учетом этого простая доходность — 16,19% годовых.
3. Эффективная доходность предполагает реинвестирование купонов. По данным Мосбиржи, этот показатель на 3 июня 2025 года был 15,78%. Это примерные цифры, так как неизвестно, по какой цене и под какую доходность удастся реинвестировать купоны  .

Когда говорят о доходности облигаций и сравнивают разные выпуски, обычно используют эффективную доходность. Но в вашем случае важен денежный поток, а разница между ценой покупки и номиналом не помогает гасить ипотеку. Кроме того, реинвестирования купонов не будет либо оно будет частичным. Поэтому лучше ориентироваться на текущую доходность.

Даже с учетом НДФЛ с купонов текущая доходность ОФЗ получается в два раза выше, чем ставка по вашей ипотеке. Значит, выгоднее вложить свободные деньги в ОФЗ, а не отправлять на досрочное погашение. Но давайте посчитаем, чтобы выгода была понятнее.

Ипотека в размере 6 000 000 ₽ на 15 лет под 6% годовых требует ежемесячного платежа 50 631 ₽. У вас есть 4 500 000 ₽. Если направить их на погашение долга с сокращением платежа, а не срока, тело ипотеки снизится до 1 500 000 ₽, а ежемесячный платеж — до 12 658 ₽.

Я не учитываю страхование жизни, которое обычно требуют банки. В зависимости от условий полиса оно может ежемесячно добавлять 1500—3000 ₽ расходов. Еще надо страховать квартиру. Так что, скорее всего, ваши ежемесячные расходы на ипотеку составят около 15 000 ₽, которые вы будете платить из своего кармана.

Главное, что капитал перестанет работать и вы упустите возможность зафиксировать доходность около 15% при фактически безрисковом инструменте. А ведь такая доходность даже выше той, что исторически приносили рисковые инструменты.

В статье про доходность активов за 20 лет Т⁠—⁠Ж посчитал, что исторически российские акции давали 13,63% годовых, а ОФЗ — 7,52%. Золото дало 16,7%, но его цена сильно колеблется. Кроме того, металл не подходит для схемы с ипотекой, так как не приносит пассивного дохода.

По текущей цене на 4 500 000 ₽ можно купить 5437 гособлигаций ОФЗ 26248. Купонный доход за год составит 664 184 ₽, а с учетом налога по ставке 13% — 577 840 ₽. Это 48 153 ₽ ежемесячно, что немного не покрывает ежемесячный платеж 50 631 ₽.

Недостающие деньги придется добавить из своего кармана или вложить немного больше в облигации — чуть свыше 4 650 000 ₽. Тогда купонный доход полностью покроет ипотеку.

Купонов хватит и при вложении 4 500 000 ₽, если у вас кредит на срок более 15 лет. При ипотеке от 16 лет вы будете в плюсе, ведь чем длиннее кредит, тем меньше ежемесячный платеж. «Лишние» деньги можно использовать для докупки ОФЗ или вложений в другие инструменты.

В мае 2040 года, когда облигации будут погашены, надо будет посмотреть, какая доходность будет у надежных инструментов. Что от этого зависит:

• при доходности выше 6% полученные при погашении деньги лучше инвестировать и дальше, а доход использовать для погашения ипотеки;
• при доходности около 6% или ниже можно отправить освободившуюся сумму на досрочное погашение.

Облигации лучше купить на брокерском счете, а не на ИИС, так как не все брокеры разрешают вывод купонов с ИИС.

Большое неудобство, связанное с ОФЗ, в том, что купоны приходят раз в полгода. В случае с ОФЗ 26248 это начало июня и начало декабря, но постепенно даты сместятся на конец и середину мая и ноября. Чтобы компенсировать кассовый разрыв, придется задействовать свои деньги.

Ситуацию можно упростить, если добавить к ОФЗ 26248 другие гособлигации, например ОФЗ 26230 с погашением 16 марта 2039 года. Купоны по этой облигации платят в начале апреля и октября с постепенным смещением к середине марта и сентября. Правда, текущая доходность на 3 июня 2025 года — всего 12,92%, и это до поправки на НДФЛ с купонов.

Другой вариант — собрать портфель из надежных корпоративных облигаций и разных выпусков ОФЗ, чтобы купоны приходили ежемесячно. Доходность корпоративных облигаций выше, чем у ОФЗ, и может быть 18—20% даже у надежных выпусков.

Проблема в том, чтобы найти выгодные бумаги с погашением через 10—15 лет. Обычно они рассчитаны на 2—3 года, иногда — на 4—5.

Вместо отдельных облигаций можно вложить часть денег в фонд облигаций TPAY. В нем много разных корпоративных выпусков, при этом фонд ежемесячно платит дивиденды. Но по мере снижения ставки ЦБ и погашения бумаг в составе фонда размер дивидендов может снизиться — тогда придется направлять на погашение кредита больше своих денег.

Компромиссный вариант — отправлять в корпоративные облигации или фонд TPAY только деньги от купонов ОФЗ и оставшиеся после ипотечных платежей. Если ваша ипотека на 30 лет, таких денег, как я показал выше, будет около 12 000 ₽ в месяц, а с поправкой на страховку — около 10 000 ₽. Так вы зафиксируете высокую доходность на несколько лет, не рискуя проблемами с ипотекой.

На всякий случай напомню: если вы работаете официально и платите НДФЛ, не забывайте про налоговые вычеты, в частности за приобретение жилья и по ипотечным процентам. Так можно вернуть из налоговой до нескольких сотен тысяч рублей, которые можно положить на вклад или отправить в облигации и получить дополнительный доход.

Сейчас есть уникальная возможность заработать, обслуживая кредит с низкой процентной ставкой за счет прибыли от надежных инструментов с высокой доходностью. Для этого хорошо подходят длинные ОФЗ. Они позволяют зафиксировать доходность на срок до 15—16 лет, а выплаты заранее известны и поступают по заданному графику.

Корпоративные облигации подходят хуже, так как не позволяют зафиксировать доходность на много лет вперед, а их надежность ниже, чем у ОФЗ. С другой стороны, их доходность обычно выше, а купоны платят чаще — раз в квартал или в месяц, что позволяет легче гасить кредит. Они могут подойти как часть облигационного портфеля.

Выбирая облигации для погашения кредита, обратите внимание на размер ежемесячного платежа по кредиту, срок погашения облигаций, тип купонов, их частоту и размер с учетом налога. Также посмотрите, есть ли амортизация и оферты. Помните, что более высокая доходность обычно означает повышенный риск.

Если все же решите гасить ипотеку досрочно, прочитайте статью «Правила досрочного погашения кредита». В ней Т⁠—⁠Ж рассказывает, почему лучше сокращать платеж, а не срок.