Как выделить долю в квартире и ни от кого не зависеть

Для стандартной квартиры в многоквартирном доме такие требования невыполнимы. Даже если в ней несколько изолированных комнат, квартира останется единым жильем — с одним входом, кухней и санузлом, общими коридором и коммуникациями. Если попытаться зарегистрировать комнату как отдельный объект, Росреестр откажет.

Собственник может попытаться оспорить отказ или потребовать выдела доли через суд. Но суды в таких спорах смотрят, есть ли возможность создать самостоятельное жилье, не будет ли несоразмерного ущерба имуществу или ухудшения его состояния.

Другое дело, когда квартира большая, с несколькими санузлами и кухнями, отдельными входными зонами и возможностью раздела на две изолированные части. Так бывает, например, с большими квартирами в двух уровнях или когда одну квартиру раньше объединили из двух. В таких случаях выдел доли в натуре возможен.

Также в России по-прежнему существуют коммунальные квартиры, об этом в Т⁠—⁠Ж был отдельный гайд. В них собственникам принадлежат жилые комнаты, а другие помещения в общей собственности. Но это пережиток: закон больше не позволяет превратить обычную квартиру в коммуналку и выделить комнаты в натуре.

Чтобы прояснить ситуацию, можно заказать выписку из ЕГРН, поэтажный план и экспликацию. С этими документами обратитесь к инженеру-проектировщику или в организацию, которая готовит проекты перепланировки и технические заключения.

Специалист точно скажет, можно ли разделить квартиру на две самостоятельные части. Если отдельный вход, санузел или кухонную зону технически не выделить, дальше идти нет смысла. В этом случае рассматривают альтернативные сценарии: продажу доли, компенсацию или заключение соглашения о пользовании. Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Когда выдел технически возможен, действуют так.

Шаг 1. Договориться с другими собственниками квартиры и подписать соглашение о выделе доли в натуре. Это документ, в котором стороны фиксируют, что общая долевая собственность прекращается полностью или в части, а вместо прежней доли появляется самостоятельный объект недвижимости.

В соглашении указывают, какая доля была у каждого собственника, какая часть квартиры выделяется, какие помещения входят в новый объект, кто оплачивает технические документы и подает заявление в Росреестр. Подписывать соглашение можно только после технического заключения: иначе собственники могут договориться о разделе, который потом не поставить на кадастровый учет.

Нотариально заверять документ не обязательно, кроме таких случаев:

1. Супруги этим же документом делят общее имущество или определяют доли в совместной собственности  .
2. Соглашение касается доли несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника  .
3. По соглашению один из собственников передает часть доли или всю свою долю другому  .

Если кто-то из сособственников против, желающий выделиться может подать иск о выделе доли в натуре. Иск подают в районный суд по месту нахождения квартиры, ответчиками выступают остальные собственники жилья, а главным доказательством будут техническое заключение или судебная строительно-техническая экспертиза, подтверждающие возможность выдела.

Шаг 2. Согласовать перепланировку. Если для выдела нужно переносить стены, делать новый вход или убирать межэтажную лестницу, делают проект перепланировки или переустройства.

Его согласуют с органом, который отвечает за перепланировки в конкретном регионе. Обычно это местная администрация, а в Москве — Мосжилинспекция.

После выполнения работ собственники получают акт приемочной комиссии. Без такого акта кадастровый инженер не сможет подготовить технический план для регистрации новых объектов.

Если проект затрагивает общее имущество дома — например, лестничную клетку, общий коридор или общедомовые инженерные сети — понадобятся дополнительные согласования с собственниками помещений в доме.

Шаг 3. Подготовить технический план и подать документы в Росреестр. После акта приемочной комиссии кадастровый инженер готовит технический план.

Перед подачей документов в Росреестр новым объектам недвижимости нужно присвоить адреса. Чаще всего этим занимается департамент имущественных отношений при администрации города или района. Если изначально квартира была объединена из двух, квартиры, скорее всего, вернутся к своим исходным номерам.

Затем собственники подают документы в Росреестр или МФЦ на кадастровый учет и регистрацию прав. Если учет и регистрация идут одновременно, срок составит десять рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр и 12 рабочих дней через МФЦ  .

Подробнее о том, как подать документы и зарегистрировать право, мы рассказывали в статье о регистрации права собственности.

Шаг 4. Уведомить УК и поставщиков услуг. После регистрации новые объекты уже существуют отдельно. Собственники должны передать сведения в управляющую организацию и поставщикам услуг, чтобы оформить начисления по новым объектам.

Вариант подходит, если человек больше не хочет пользоваться квартирой и готов выйти из общей собственности за деньги. Самый простой способ — продать долю совладельцам. Тогда продавец получает деньги, а покупатель увеличивает свою долю или собирает квартиру в одних руках.

Если собственники не хотят покупать долю, ее можно продать постороннему человеку. Но сначала нужно сделать предложение остальным владельцам на тех же условиях: указать цену, порядок оплаты и другие условия сделки. Извещение можно вручить лично под подпись, отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или передать через нотариуса. Если в течение месяца они не купят долю или письменно откажутся от покупки, ее можно продать кому-то еще  .

Продавать постороннему дешевле или на других условиях нельзя. Если продавец снизил цену, предоставил рассрочку или изменил другие условия в пользу покупателя, совладельцев нужно уведомить заново, иначе они смогут через суд перевести права и обязанности покупателя на себя  .

Есть еще ограничение на микродоли. Но его нужно учитывать только в ситуациях, когда собственник продает не всю свою долю, а ее часть. После такой сделки на новую долю должно приходиться не менее 6 м² общей площади квартиры  .

Сделку по продаже доли должен удостоверить нотариус  .

Цена доли зависит от договоренности сторон, но она почти всегда стоит дешевле, чем, например, комната в коммуналке. Ведь покупатель получает не конкретное помещение, а долю в праве. Продать такой актив постороннему человеку почти нереально, а вот заинтересовать ею сособственника, который не прочь увеличить свою площадь, — вполне достижимо.

Если продать долю не получается, вопрос может решить суд. И здесь возможны две ситуации.

Собственник сам хочет выйти из общей собственности. Например, он не живет в квартире, выделить долю нельзя, а продать ее постороннему не получается. В такой ситуации можно потребовать компенсацию через суд. Но одной невозможности выдела недостаточно: суд оценит все обстоятельства спора.

Размер доли решающего значения не имеет. Например, 1/12 может быть небольшой долей, если остальные 11/12 принадлежат одному человеку. Но если у других владельцев приблизительно такие же доли, соотношение будет другим. Суд учитывает площадь квартиры, число комнат, размеры долей всех собственников и возможность предоставить владельцу отдельное помещение.

Суд также выяснит, согласны ли остальные владельцы получить долю и смогут ли они за нее заплатить. Например, если совладелец живет на небольшую пенсию и у него нет накоплений, его не обяжут выкупать чужую долю за несколько сотен тысяч рублей  .

Иск подают в районный суд по месту нахождения квартиры. В иске указывают размер доли, почему ее нельзя выделить или использовать, кому она должна перейти и какую компенсацию истец просит взыскать. Сумму подтверждают отчетом оценщика. Госпошлина зависит от компенсации, которую истец просит взыскать  .

По закону гражданские дела в районном суде рассматривают до двух месяцев, но споры о долях часто идут дольше: суду нужно запросить документы, выслушать всех собственников, а иногда назначить оценочную или строительно-техническую экспертизу  .

Остальные собственники хотят выкупить долю, а ее владелец против. Например, у семьи 11/12 квартиры, а у дальнего родственника 1/12. Он в квартире не живет, расходов не несет, но требует ключи и приходит в квартиру когда захочет. Поскольку его доля незначительна, остальные собственники могут подать иск о прекращении права собственности с выплатой компенсации.

В этом случае суд может прекратить право на долю без согласия собственника. Но только если  ​выполняются три условия:

1. Доля действительно мала.
2. Выделить ее в натуре нельзя.
3. У собственника нет существенного интереса пользоваться квартирой.

Закон не устанавливает точный размер, с которого доля считается незначительной. В суде оценивают ситуацию целиком: площадь квартиры, количество комнат, размер доли в квадратных метрах и можно ли реально пользоваться жильем. Также смотрят, есть ли у собственника другое жилье, живет ли он в спорной квартире и несет ли расходы.

Сумму компенсации считают по рыночной, а не кадастровой стоимости доли. Для этого используют отчет оценщика или судебную экспертизу. После выплаты компенсации собственник теряет право на долю  .

Компенсация не помогает забрать любую неудобную долю. Если собственник живет в квартире, пользуется ею и его долю нельзя назвать незначительной, суд не прекратит его право только потому, что другим собственникам так удобнее.

Если продать долю, договориться о выкупе или получить компенсацию не получилось, остается решать вопрос с фактическим пользованием квартирой. Часто это помогает снизить число бытовых конфликтов.

Порядок пользования нужен, когда собственники хотят точно определить, кто какой частью квартиры пользуется. Например, кому достается большая комната, как используют кухню, санузел, балкон, коридор, где хранят вещи, кто оплачивает текущие расходы и прочее.

Порядок нужно закрепить письменным соглашением. В документе указывают, кто в какой комнате живет, какие помещения общие, как собственники оплачивают коммунальные услуги, согласуют ремонт, передают ключи и приводят гостей.

Расходы на квартиру лучше прописать отдельно. По общему правилу каждый собственник участвует в обязательных платежах и расходах на содержание квартиры соразмерно своей доле. Но в соглашении можно установить и другой порядок: например, один оплачивает интернет и часть коммунальных услуг, потому что постоянно живет в квартире, а второй участвует только в обязательных платежах и ремонте  .

Строгой формы у документа нет. Мы подготовили удобный шаблон соглашения о порядке пользования квартирой.

Порядок пользования не превращает комнату в самостоятельный объект. Если сестра пользуется большой комнатой, а брат — маленькой, это не значит, что сестра стала собственницей большой комнаты. Она по-прежнему владеет долей в праве на всю квартиру, а не конкретным помещением. Продать комнату как отдельный объект она не сможет.

Соглашение через суд. Если договориться не удалось, любой сособственник может подать иск об определении порядка пользования квартирой. Ответчиками указывают остальных собственников квартиры. Решение суда будет касаться всех, кто вправе ею пользоваться.

Иск подают в районный суд по месту нахождения квартиры. Госпошлина по такому иску — 3 000 ₽. Реквизиты берут на сайте суда, куда подают заявление  .

В иске указывают, какие доли у собственников, почему договориться не получилось и какой порядок пользования желательно установить. Например: комнату 17 м² закрепить за истцом, комнату 12 м² — за ответчиком, кухню, коридор, ванную и туалет оставить в общем пользовании.

К иску прикладывают:

• выписку из ЕГРН;
• документ, по которому возникла доля: договор, свидетельство о наследстве, договор приватизации, соглашение о разделе имущества или решение суда;
• поэтажный план и экспликацию квартиры;
• схему предлагаемого порядка пользования;
• документы о регистрации и фактическом проживании, если они есть;
• квитанции об оплате коммунальных услуг и содержания жилья;
• переписку с совладельцами или письменный отказ от соглашения;
• копии иска и документов для ответчиков.

В суде оценят размеры долей, площадь комнат, планировку, сложившийся порядок проживания, состав семьи, оплату расходов и возможность закрепить за каждым собственником часть квартиры, близкую к его доле. Если квартира однокомнатная или владельцев больше, чем изолированных комнат, установить удобный порядок пользования будет сложно. Иногда суд ограничивается общими правилами пользования или отказывает, если предложенный вариант нарушает права других собственников.

После решения суда квартира останется одним объектом, но у собственников появится обязательный порядок: кто какой комнатой пользуется и какие помещения остаются общими. Если кто-то нарушит установленный порядок, например займет чужую комнату, не отдаст ключи или будет мешать пользоваться общими помещениями, можно требовать исполнения решения через приставов.

Ипотека не мешает определить доли или установить порядок пользования квартирой. Но продажа доли, выкуп, компенсация и перевод долга зависят от банка, потому что квартира в залоге.

Заложенную квартиру можно продать, подарить, обменять или иным образом передать другому человеку только с согласия банка, если в договоре ипотеки не указано иное  .

Поэтому, если собственник хочет продать долю, одного уведомления совладельцев недостаточно. Сначала нужно получить согласие банка. После этого действует обычный порядок продажи доли: предлагают ее другим собственникам, а при их отказе продают третьему лицу.

При определении собственниками порядка пользования квартирой согласие банка не нужно, так как это не меняет размер долей и кредитный договор.

Если супруги хотят определить доли в квартире, это можно сделать соглашением, брачным договором или через суд. Кредитный договор от этого не изменится: кто был заемщиком или созаемщиком перед банком, тот и останется обязанным платить. Но передать квартиру одному супругу, продать долю или вывести созаемщика из кредита без участия банка не получится.

Когда собственник хочет выйти не только из права собственности, но и из кредита, нужно согласие банка. Перевести долг на другого человека можно только с согласия кредитора  . Поэтому соглашение между бывшими супругами в духе «квартира тебе, ипотека тоже тебе» не освободит второго супруга от обязательств перед банком.

Если собственники договариваются о выкупе доли или суд присуждает компенсацию, право на долю переходит к другому человеку или прекращается. Для банка это изменение состава собственников заложенной квартиры. Поэтому до сделки или суда нужно выяснить, согласится ли банк на такой вариант и как потом зарегистрировать изменения в ЕГРН.

В такой ситуации есть три рабочих варианта:

1. Собственники определяют доли в квартире, но кредит платят по прежнему договору.
2. Банк соглашается изменить кредитный договор: например, вывести одного созаемщика или перевести долг на одного собственника.
3. Квартиру продают с согласия банка, из выручки закрывают кредит, а остаток денег делят по договоренности или решению суда.

Если в ипотечной квартире пытаются продать долю, выплатить компенсацию или оформить редкий выдел в натуре, начинать нужно с банка. Без его согласия решение будет неисполнимым: сделку не согласуют, регистрацию приостановят, а долг останется на прежних заемщиках.

Жилье, купленное с использованием маткапитала, оформляют в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяют по соглашению. Если квартира находится в ипотеке, согласие банка для оформления долей не требуется, а обременение сохраняется  .

Если доли детям еще не выделили, сначала нужно исполнить это обязательство. Только после этого можно нормально решать, кто и чем владеет, как пользоваться квартирой, можно ли продавать долю или обсуждать компенсацию.

Детские доли нельзя игнорировать при продаже, выкупе или компенсации. Если сделка затрагивает долю ребенка, уменьшает ее, заменяет деньгами или другим жильем, понадобится предварительное разрешение органа опеки. Сделки с недвижимостью несовершеннолетних также удостоверяет нотариус  .

Если один взрослый собственник выкупает долю другого взрослого, а доли детей остаются прежними, вопрос проще: опека нужна не из-за маткапитала, а тогда, когда затрагивают права ребенка. Если квартира в ипотеке, дополнительно потребуется согласие банка.

Если ребенок живет в квартире, это нужно учитывать при заключении соглашения или определении порядка через суд. Если проживает в другом месте, закреплять за ним отдельную комнату необязательно. Но его доля и право пользоваться квартирой сохраняются.

Орган опеки проверит, что ребенок не теряет жилье и его имущественное положение не ухудшается. Поэтому взрослым придется показать, какое жилье или какая доля будет у ребенка после сделки.

1. Доля в квартире — это часть права на всю квартиру, а не конкретная комната. Даже если доля примерно совпадает с площадью комнаты, сама комната автоматически не становится вашей.
2. Выделить долю в натуре в обычной квартире почти невозможно. Для этого из одной квартиры должны получиться два самостоятельных жилых объекта: каждый с отдельным входом, кухней, санузлом, коммуникациями и регистрацией в ЕГРН.
3. Если выдел невозможен, сначала можно попробовать продать долю или договориться о выкупе с другими собственниками. При продаже постороннему человеку долю сначала предлагают другим собственникам на тех же условиях.
4. Компенсация подходит, если собственник согласен получить деньги или остальные хотят выкупить маленькую долю. В суде придется доказать, что долю нельзя выделить, ею трудно пользоваться, а сумма подтверждена оценкой или экспертизой.
5. Порядок пользования помогает, когда собственники продолжают владеть квартирой вместе. Он закрепляет, кто какой комнатой пользуется, но не меняет доли в ЕГРН и не превращает комнату в отдельную недвижимость.
6. Ипотека, маткапитал и совместная собственность супругов усложняют спор. В таких случаях сначала нужно разобраться с банком, долями детей или разделом имущества, а уже потом выбирать: продажа, компенсация или порядок пользования.