Центробанк: на рынке новостроек в России продолжает надуваться пузырь

В России в первом квартале 2025 года вырос индикатор пузыря на первичном рынке жилья.

По состоянию на апрель он был на отметке 1,6 пункта — максимальной с 2016 года. Об этом говорится в «Обзоре финансовой стабильности» Центробанка за четвертый квартал 2024 — первый квартал 2025.

Пузырем на рынке недвижимости называется ситуация, когда цены на жилье растут слишком быстро, а объемы ипотечного кредитования увеличиваются. В частности, множество людей берут ипотеку на сумму, которую не могут позволить себе в долгосрочной перспективе. Когда огромное количество заемщиков становятся неспособны платить по кредитам, пузырь лопается: банки начинают массово продавать залоговое жилье, что приводит к падению цен на недвижимость. Но стоимость залогового имущества не покрывает обязательства по ипотеке, и в итоге финансовые потери несут и заемщики, и банки, и вся экономика в целом.

При расчете индикатора пузыря ЦБ использует несколько показателей:

1. Отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу.
2. Отношение средней цены квартиры к среднегодовой стоимости аренды жилья.
3. Изменение отношения ипотечных выдач к ВВП.
4. Индекс реальных цен на рынке недвижимости.
5. Изменение валовой добавленной стоимости строительной отрасли.

После того как летом 2024 года отменили массовую льготную ипотеку, пузырь немного сдулся. Но в начале 2025 рост цен на недвижимость опережал рост доходов россиян, что привело к увеличению индекса пузыря на рынке новостроек. При этом на вторичном рынке признаков перегрева нет, считают в ЦБ. Индикатор находится на нулевой отметке в связи с высокими ставками и отсутствием широких льготных программ на вторичку.

ЦБ также обращает внимание на другие негативные факторы на рынке недвижимости.

Доступность жилья продолжает снижаться. Причем как на первичном, так и на вторичном рынках. В первом квартале 2025 заемщик со средним доходом мог приобрести в кредит по рыночным ставкам всего 10 квадратных метров жилья в новостройке. Годом ранее можно было позволить себе 18 квадратных метров. На вторичном рынке динамика аналогичная: 16 против 27 квадратных метров годом ранее.

Разрыв между стоимостью первички и вторички остается существенным. На конец первого квартала новое жилье было дороже на 50—60%. В этом есть риски как для банков, так и для заемщиков: в случае продажи квартиры вырученных денег не хватит на погашение ипотеки.

Растет доля просрочек по ипотеке. На 1 апреля доля просроченности в задолженности по кредитам на жилье сроком свыше 90 дней составила 0,9%, а годом ранее она была вдвое ниже. Особенно много проблем с займами, выданными во время ажиотажа со льготной ипотекой.

Застройщики все чаще предлагают купить жилье в рассрочку, чтобы сохранить спрос. ЦБ назвал такую практику рискованной: в случае задержки платежа покупатели могут лишиться будущей квартиры. Кроме того, рассрочку часто оформляют с расчетом на будущий переход на ипотеку, но никто не гарантирует одобрения такого кредита банком. Сами застройщики могут получить меньше денег на эскроу-счета, что ухудшает финансирование стройки.

При этом эксперты ЦБ считают, что ситуация на рынке жилья не требует введения отдельных системных антикризисных мер. Регулятор отметил, что застройщики по итогам 2024 года накопили определенный запас прочности: прибыль увеличилась на 23,1% и достигла 865 млрд рублей.

Банки заинтересованы в завершении кредитуемых проектов и в случае проблем, как считает ЦБ, будут помогать девелоперам решать их. Дополнительным стимулом для естественного роста спроса на жилье станет снижение ключевой ставки. Но это возможно после того, как замедление инфляции станет устойчивым.