ЦБ ограничит рост ежемесячного платежа по ипотеке от застройщика

Банк России запланировал ужесточить условия выдачи ипотеки от застройщика, при которой заемщик платит по пониженной ставке первые несколько лет.

Это следует из проекта указания регулятора. В пояснительной записке ЦБ уточняет, что речь о схеме, при которой заемщик в первые годы обслуживания кредита — от одного до пяти лет — вносит небольшой ежемесячный платеж, а после окончания льготного периода плата резко возрастает — более чем в два раза. При этом цена квартиры завышается — так банк компенсирует себе недополученные доходы в период действия льготной ставки. ЦБ считает, что резкий рост ежемесячных платежей повышает риски банкротства заемщиков в будущем, а завышение стоимости жилья не позволит им рефинансировать долг под более низкий процент.

Центробанк хочет ограничить льготный период тремя годами и ужесточить условия выдачи такой ипотеки, чтобы сделать ее невыгодной для банков. Для этого он планирует повысить норму обязательных резервов — это сумма в капитале банков, которую они должны заморозить для покрытия возможных убытков на случай, если заемщик не выплатит долг.

Если в течение первых трех лет с момента выдачи ипотеки хотя бы один платеж по кредиту превысит средний платеж за предыдущие 12 месяцев на 20% и более, банк обязан будет нарастить резерв на 50 процентных пунктов. Увеличение платежей после трех лет с момента выдачи кредита также будут наказывать ростом резерва на величину до 50 п. п. В ЦБ считают, что такой рост надбавок делает эту норму по сути запретительной.

Изменения должны вступить в силу 1 мая 2025 года. Они будут применяться только к новым кредитам.

По данным «Дом-рф» и ВЦИОМа, в третьем квартале 2024 года около трети всех ипотечных кредитов в России выдавали по схемам с траншевой ипотекой и временным снижением ставки за комиссию. Эти предложения стали популярны на фоне роста ставок по ипотеке — более 28% годовых по рыночным программам.

Руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко в разговоре с Т⁠—⁠Ж назвал оформление ипотеки по маркетинговым программам застройщиков «авантюрой». Он пояснил, что девелоперы субсидируют ставку на первые несколько лет, чтобы сделать ипотеку доступной: «Главное — пусть он [заемщик] купит, а через два-три года, когда он должен будет начать платить по полной ставке, там чего-нибудь произойдет — то ли [ключевую] ставку снизят и можно будет перекредитоваться под более низкий процент, то ли доходы у людей вырастут».

Но есть риск, что ключевую ставку быстро не снизят, и тогда «начнет расти лавинообразно количество людей, которые не в состоянии эти кредиты обслуживать», считает эксперт. Репченко отметил, что ЦБ своевременно ужесточает регулирование ипотечного рынка, чтобы не допустить банковского кризиса.