Застройщики получили право устанавливать свои требования к отделке квартир в новостройках
С 1 марта 2025 года застройщики вправе использовать свои стандарты отделки квартир.
При этом строительные компании должны обеспечить качество отделки новостроек не хуже, чем указано в минимальном стандарте от Минстроя. Его требования значительно ниже тех, что были раньше. Например, искать дефекты стены теперь надо с расстояния не менее двух метров, и уже не получится взыскивать деньги за каждый огрех.
Расскажу подробнее.
Что изменится
Раньше застройщики выполняли отделку по требованиям техрегламентов — например, есть техрегламент на малярные и обойные работы. Нормы очень жесткие, и дольщики пользовались этим: за малейшие нарушения взыскивали деньги с застройщиков, привлекая приемщиков квартир и юристов.
Это привело к расцвету потребительского терроризма. За 2023—2024 годы с застройщиков взыскали 150 млрд рублей по искам юридических компаний, работающих с дольщиками, заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. «У нас был случай, когда при цене квартиры в 4,6 млн рублей суд взыскал у застройщика 58 млн рублей. И ни копейки из этого не пошло ни на какие работы», — отметил замминистра. Он добавил, что представители юридических фирм ловят дольщиков на первом этаже новостройки и обещают вернуть 10% от стоимости жилья.
Минимальный стандарт отделки квартир призван снизить остроту проблемы. Застройщики могут сдавать квартиры с отделкой лучше, чем требует Минстрой, и прописать свой стандарт в договоре с дольщиком. Но если этого не сделано, ориентироваться надо на минимальные требования. Их смысл чаще всего можно сформулировать так: если дефект не виден с расстояния двух метров, его и не следует считать дефектом.
Минимальных требований Минстроя к дверям, окнам и сантехнике пока нет.
Минимальные требования Минстроя к отделке квартир в новостройках
| Вид работ | Требования |
|---|---|
| Штукатурка стен | • Отклонение от вертикали стен не более 8 мм при высоте помещений до 3 м • На оштукатуренной поверхности стен не допускаются неровности поверхности более 5 мм. Определять их надо с помощью двухметровой рейки, приложенной к поверхности |
| Малярные работы | Допускаются полосы, пятна, подтеки, брызги, меление поверхности и следы, если их не видно на общем фоне с расстояния не менее 2 м от поверхности |
| Облицовка стен плиткой | • Не допускаются пропуски и выпадения заделки межплиточных швов • Запрещены неровности поверхности более 6 мм. Определять их надо с помощью двухметровой рейки, приложенной к поверхности |
| Поклейка обоев | • Запрещены воздушные пузыри, вмятины, грязь, неровности и повреждения, изменения текстуры и цвета, а также доклейки и отслоения при визуальном осмотре с расстояния не менее 2 м • Запрещено отслоение обойного полотна и разрывы за батареями при осмотре с расстояния не менее 2 м • Допускается расхождение стыков полотен обоев, если они неразличимы при визуальном осмотре с расстояния не менее 2 м |
| Покрытие пола | • Напольные покрытия из паркетных материалов, инженерной или паркетной доски не должны иметь зазоров более 0,5 мм между смежными элементами. Измерять зазоры надо с помощью щупа • Напольные покрытия из штучного паркета или ламината не должны иметь зазоров более 0,2 мм между смежными элементами. Измерять зазоры надо тоже с помощью щупа • Между плинтусом и покрытием пола зазоры должны быть не более 4 мм |
| Потолки | • У оштукатуренного основания потолков допускаются отклонения не более 8 мм при диагонали помещения до 3 м и не более 12 мм при диагонали до 6 м • У подвесных потолков разрешено отклонение плоскости на всю поверхность в рамках одного помещения не более 8 мм при длине диагонали до 3 м и не более 12 мм при длине диагонали до 6 м • У натяжных потолков разрешено провисание полотна на всю длину диагонали помещения не более 10 мм на каждый метр поверхности |
Минимальные требования Минстроя к отделке квартир в новостройках
| Вид работ | Требования |
| Штукатурка стен | • Отклонение от вертикали стен не более 8 мм при высоте помещений до 3 м • На оштукатуренной поверхности стен не допускаются неровности поверхности более 5 мм. Определять их надо с помощью двухметровой рейки, приложенной к поверхности |
| Малярные работы | Допускаются полосы, пятна, подтеки, брызги, меление поверхности и следы, если их не видно на общем фоне с расстояния не менее 2 м от поверхности |
| Облицовка стен плиткой | • Не допускаются пропуски и выпадения заделки межплиточных швов • Запрещены неровности поверхности более 6 мм. Определять их надо с помощью двухметровой рейки, приложенной к поверхности |
| Поклейка обоев | • Запрещены воздушные пузыри, вмятины, грязь, неровности и повреждения, изменения текстуры и цвета, а также доклейки и отслоения при визуальном осмотре с расстояния не менее 2 м • Запрещено отслоение обойного полотна и разрывы за батареями при осмотре с расстояния не менее 2 м • Допускается расхождение стыков полотен обоев, если они неразличимы при визуальном осмотре с расстояния не менее 2 м |
| Покрытие пола | • Напольные покрытия из паркетных материалов, инженерной или паркетной доски не должны иметь зазоров более 0,5 мм между смежными элементами. Измерять зазоры надо с помощью щупа • Напольные покрытия из штучного паркета или ламината не должны иметь зазоров более 0,2 мм между смежными элементами. Измерять зазоры надо тоже с помощью щупа • Между плинтусом и покрытием пола зазоры должны быть не более 4 мм |
| Потолки | • У оштукатуренного основания потолков допускаются отклонения не более 8 мм при диагонали помещения до 3 м и не более 12 мм при диагонали до 6 м • У подвесных потолков разрешено отклонение плоскости на всю поверхность в рамках одного помещения не более 8 мм при длине диагонали до 3 м и не более 12 мм при длине диагонали до 6 м • У натяжных потолков разрешено провисание полотна на всю длину диагонали помещения не более 10 мм на каждый метр поверхности |
Застройщики могут использовать минимальные требования Минстроя в качестве основы для разработки своих стандартов. В конце 2024 года в профильных телеграм-каналах опубликовали предварительную версию стандарта от ПИК. Найти документ на сайте застройщика нам не удалось. В опубликованном файле:
- При облицовке плиткой допускаются остатки клея, трещины и сколы, если количество таких плиток не превышает 30% площади поверхности, а также просветы до 4 см и отклонения швов от вертикали и горизонтали до 1 см на 1 м длины ряда.
- На оштукатуренных стенах разрешены отклонения до 20 мм на 1 м, но не более 40 мм на всю высоту, вздутия и трещины при сохранении конструктивной целостности отделочного слоя, а также царапины или следы от инструмента глубиной до 2 см.
- В малярных работах допускаются трещины, неровности, пятна, непрокрашенные участки, полосы и брызги площадью до 50—60 см² на 4 м² отделочной поверхности. Разрешена разница в цвете до трех тонов.
- Допустимы царапины на дверях и окнах, а также на сантехнике.
В целом смысл идеи со стандартами в том, что требования к отделке в будущем будут определять дольщик и застройщик, прописывая их в договоре. Скорее всего, застройщики будут предлагать несколько вариантов отделки с разной ценой, а взыскивать с них деньги за каждую царапину, если согласовали дешевый вариант, уже не получится.
Изменения касаются только договоров долевого участия, ДДУ. Если покупают квартиру по обычному договору купли-продажи, ничего не меняется и качество отделки можно сопоставлять с требованиями техрегламентов.
Завкафедрой экономики и управления в строительстве Государственного университета управления Ольга Астафьева рассказала Т—Ж, что еще до введения новых положений застройщики чаще стали продавать квартиры без отделки из-за роста стоимости строительных материалов и оплаты труда. Например, «Самолет» начиная с конца 2024 года убрал из проектов отделочные работы, компания «ПИК» с ноября-декабря 2024 года все объекты за МКАДом вводит или без отделки, или с предчистовой.
Ольга Астафьева
завкафедрой экономики и управления в строительстве Государственного университета управления
Если существенные замечания отсутствуют, дольщик обязан подписать акт приемки-передачи
Это прописано в ДДУ. Существенные замечания определяет только технический специалист, который состоит в национальном реестре. Но единого официального перечня нет, и решение о существенности недостатка принимает сам специалист.
Обычно к существенным относятся только недостатки, выявленные в инженерных сетях, внешних ограждающих конструкциях и при расхождении площади помещения на 5%. Все, что касается отделки, — зазоры между напольным покрытием, мелкие царапины на оконных конструкциях, незначительные неровности на стенах — несущественные недостатки.
Также срок гарантии на отделочные работы по ДДУ, заключенным с 1 января 2025 года, сократили с трех лет до года, если в договоре не установлен другой срок.
Если недвижимость приобретают по договору купли-продажи, по гарантийным обязательствам застройщик будет отвечать в соответствии с Гражданским кодексом РФ и законом о защите прав потребителей — при условии, что в самом договоре гарантийный срок не прописан. Претензии по качеству отделки покупатель может предъявить в течение двух лет на основании закона о защите прав потребителей и в течение пяти лет на основании ГК РФ . Размер компенсации от застройщика за некачественную отделку не будет превышать 3% от цены договора.
Иван Золотарев
ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи Москва»
Очень сложно относиться сдержанно к послаблениям требований к качеству отделки
Минимальные допустимые стандарты отделки от Минстроя сильно отличаются от технических регламентов. Допускаются нарушения, которые раньше считались несущественными недостатками. Теперь они норма.
Например, при покраске стен это полосы, пятна, потеки, брызги, следы от кисти или валика, если их не видно с расстояния двух метров. Или дефекты заделки швов при укладке плитки, воздушные пузыри, вмятины, пятна и другие загрязнения на обоях, а также доклейки и отслоения, расхождение стыков полотен, зазоры между плинтусами и покрытием пола или стен. То есть расстояние в два метра при естественном или искусственном освещении — это такой норматив, который теперь будут везде применять.
Минстрой говорит, что некоторые требования хоть и минимальные, но выше и строже, чем регламентированные иностранными стандартами. Интересная формулировка. Очень сложно относиться сдержанно к послаблениям, которые вводят. Потому что раньше это считалось плохим качеством, и такие работы просто не принимали и заставляли переделывать. А новые требования рассчитаны на рабочих вообще без опыта в отделке и ремонте, и им все будет сходить с рук.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
