Страх перед мошен­никами, изменение семейной ипотеки и рост неопреде­лен­ности: три главных тезиса с жилищного конгресса

С 13 по 17 апреля в Петербурге проходит жилищный конгресс с участием ведущих экспертов рынка недвижимости.

Мы сходили на мероприятие, послушали выступления и выбрали главные тезисы о том, что сегодня влияет на поведение покупателей и продавцов жилья.

Основной страх — мошенничество, и не последнюю роль в этом сыграло дело Долиной. «Поведение покупателей сегодня во многом определяется тревогой», — сказала на мероприятии соосновательница компании «Метр квадратный» Юлия Рыкунова.

По словам участников конгресса, покупатели стали чаще подключать сервисы защиты сделок, растет спрос на риелторские услуги. От агента по недвижимости требуется уже не просто провести сделку, а разбираться в схемах обмана и, например, понимать, как работает биометрия. В отличие от нотариуса или страховой компании риелтор дольше и глубже взаимодействует с клиентом, видит его логику, окружение и истинные цели сделки. В идеале репутация для риелтора должна быть важнее комиссии.

Выигрывают агентства, которые предлагают различные механизмы подстраховки. Например, если совершенную сделку оспаривают в течение определенного времени, риелторская компания защищает клиента в суде. Если проигрывает — возвращает стоимость недвижимости.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин подтверждает, что покупатели стали максимально осторожны. Чиновник привел в пример случай, когда он продавал свою квартиру, и пожаловался, что требования продавца по проверке покупателя были избыточными.

Руководитель центра управления продажами и сервисом в консалтинговом агентстве GMK Анна Шишкина привела в качестве примера несколько случаев из жизни.

Сделка с иностранцами. Проходила сделка с участием граждан Китая, у нотариуса. Вместо супруги покупателя на сделку привели другую женщину, которая пыталась выдать себя за жену для оформления документов. Нотариус отказался, поскольку понял, что перед ним другой человек. Выяснилось, что настоящая супруга была занята и отправила вместо себя подругу.

Покупатель заменил риелтора и получил проблемы. Молодой человек внезапно решил продать двухкомнатную квартиру, чтобы якобы купить трехкомнатную. От помощи риелтора отказался.

Оказалось, что у продавца только что появились новые потребкредиты, а для покупки он выбрал жилье в два раза дороже рыночной стоимости. Парень выписался из квартиры в никуда и съехал в съемное жилье еще до сделки.

Риелтор покупателя стал убеждать своего клиента, что надо отказаться от сделки. Покупатель не послушал и нашел другого, более сговорчивого агента. Через полгода квартира оказалась под арестом, начались судебные разбирательства. Выяснилось, что продавец находился под влиянием мошенников.

Классика: бабушки и мошенники. Пожилая женщина требовала продать квартиру за два дня. Утверждала, что уезжает к сестре. Риелтор нашла в истории документов запись о дочери, которая давно выписалась. Через социальные сети связалась с дочкой. Выяснилось, что бабушка действовала под руководством мошенников. Сделка не состоялась, поскольку вовремя вмешались родственники и успели выяснить обстоятельства.

Другая женщина за 60 продавала квартиру, чтобы переехать к 90-летней матери и ухаживать за ней. Пенсионерка-продавец была твердо намерена остаться с крупной суммой наличных на руках. Риелтор со стороны покупателя поставил жесткое условие: покупка возможна только при одновременной альтернативной сделке для продавца. Через неделю подтвердились подозрения: продавца действительно вели мошенники.

В последних трех случаях риелторы видели, что собственники продают на невыгодных условиях, и пытались их остановить. Где-то у них получилось.

Рынок недвижимости становится медленнее: сделки идут сложнее и менее предсказуемо. Все эти факторы усиливают общее состояние неопределенности.

Эксперты отмечают несколько тенденций:

1. Сделки занимают больше времени — сказывается общая ситуация в экономике, все стали очень осторожны.
2. Становится больше альтернативных сделок, когда выстраиваются цепочки продавцов и покупателей: у людей нет наличных денег, и они чаще прибегают к подобным схемам, так как в цепочке выручка от продажи одной квартиры идет в счет покупки другой.
3. Увеличивается ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком. По данным «Метра квадратного», в Москве в четвертом квартале 2025 года разница цен выросла на 6 п. п. и достигла 16% год к году. По стране — на 11%, до 65%.
4. Спрос падает, а цены на жилье растут — это хорошо видно на примере Москвы и Мособласти.

Россияне ожидали уменьшения ставок по ипотеке, но этого не произошло. Ипотека свыше 12% воспринимается как высокая, но уже становится нормой. При этом сохраняется ожидание снижения. Многие хотели бы уменьшить ежемесячный платеж по текущей ипотеке, и это напрямую влияет на спрос и структуру сделок.

Участники конгресса сходятся во мнении, что обычную ипотеку люди начнут массово брать при ставках около 10%. Нет недостатка в людях, которые хотели бы улучшить жилищные условия, то есть перед нами отложенный спрос: как только будет возможно, россияне начнут покупать ипотечное жилье. Но для снижения ипотечных ставок должна снизиться ключевая. Сейчас она 15%, и ЦБ уменьшает ее очень медленно.

Рабочим инструментом остается льготная семейная ипотека, но Минстрой рассматривает внесение очередных изменений в эту программу. Корректировка будет направлена на стимулирование покупки квартир большей площади, сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин. Это связано с засильем в России микрожилья, в котором сложно создавать семьи.