Действительно ли рынок на паузе: как продаются квартиры в 2025 году
В конце 2024 и начале 2025 года ключевая ставка была аномально высокой.
Из-за этого многие держали деньги на депозитах под 18—22%, а спрос на товары длительного потребления, в том числе недвижимость, упал. В сентябре 2025 года ключевая ставка опустилась до 17%.
Мы спросили читателей Т—Ж, как проходили их сделки, а риелтор прокомментировал состояние рынка недвижимости Москвы с апреля по сентябрь и различия рынка в регионах.
Что происходило на рынке Москвы
В апреле в Москве выставили на продажу менее 40 000 квартир на вторичном рынке — это исторический минимум . Как правило, количество объектов 40 000—45 000. Если одна и та же квартира выставлена на разных площадках, объявление учитывают единожды.
Дефицит поддерживал общую среднюю цену. Сделки на застоявшиеся объекты заключались с хорошими скидками. Апрель 2025 года стал самым слабым по количеству сделок, меньше было только в 2020 и в 2022 годах.
При средней ипотечной ставке 25% годовых к ипотечным кредитам прибегали в 10—12% случаях. Это означало, что ликвидных объектов среди вторичного жилья мало, а покупатели готовы использовать заемные средства даже по такой высокой ставке.
Первичный рынок имел такую же динамику. Спрос поддерживала льготная семейная ипотека и рассрочки, их доля в продажах — больше 50%. На этом фоне застройщики стали получать меньше разрешений на строительство объектов экономкласса. В объектах бизнес-класса продажи были стабильны, в премиум-классе росли.
Май, в том числе из-за череды праздников и общего снижения деловой активности, укрепил тенденции. По данным Росреестра, в мае 2025 года удалось заключить на 23% меньше сделок, чем в мае 2024. Квартиры почти не продавались, и цены на них не менялись.
В конце мая выставили трешку в Москве за 30 500 000 ₽. Квартира нравилась всем, кто смотрел. Был сделан косметический ремонт перед продажей и удалена вся старая мебель, кроме кухонной и сантехники. Локация — Мосфильмовская.
Дом хоть и 1961 года, но кирпичный, добротный, с лифтом на восемь этажей. Двор большой, зеленый, две спортплощадки, одна детская. Выбирали для себя в 2010 году. Сын пешком в МГУ ходил учиться через парк «Дружба» и ботанический сад МГУ.
Мы хотели продать квартиру за 30 000 000 ₽ и продали за эту сумму, прибавив для торга 500 000 ₽ и легко уступив эти деньги, чем доставили покупателям психологическое удовлетворение. На продажу ушло два месяца. Покупатели тоже были москвичи с полной суммой, без ипотеки.
Квартиру всегда желательно выбирать, примеряя на себя, на жизнь своей семьи, даже если ты инвестор и покупаешь для сдачи в аренду или последующей продажи. Тогда и сдавать, продавать ее через много лет будет легко по нормальной цене. Как оценивать жилье по параметрам и документам, рассказываем подробно в курсе Учебника Т—Ж «Как выбрать квартиру».
В июне Центробанк впервые за долгое время снизил ставку рефинансирования до 20%. Но июнь запомнился еще и тем, что общее количество объектов в продаже на вторичном рынке обвалилось ниже средних минимальных значений. Так, в Москве было выставлено на продажу менее 35 000 квартир. Собственники были не готовы снижать стоимость без крайней необходимости. А это поддерживало высокие цены на рынке.
В июле Центробанк понизил ключевую ставку до 18%, и в продажу поступило больше вторичных объектов. В этом месяце продавалось более чем 36 000 квартир. По данным Росреестра, июль 2025 показал результаты лучше, чем в 2020 и 2022 годах.
Новостройки Москвы, по данным «Дом-рф», за шесть месяцев 2025 года прибавили в цене 8%. С учетом инфляции это не рост и даже не индексация. Цены на новостройки растут по объективным причинам: растут издержки, дорожает топливо, электричество, стройматериалы и так далее. Рассрочки и семейная ипотека удерживают этот сегмент рынка от срыва в полномасштабный кризис.
Результаты августа ожидаемы. Последовательное ослабление денежно-кредитной политики Центробанка разморозило и рынок недвижимости в том числе. Положительная тенденция все еще была слаба в цифрах, но уже просматривалась отчетливо. Люди все чаще решали продать жилье. Цены на недвижимость не росли, но и не падали, а вот скидки стали меньше. Ипотечные кредиты использовали около 10% покупателей.
Август выдался нетипично активным месяцем. Рынок новостроек поддерживали слухи о том, что с 1 ноября 2025 года правила выдачи семейной ипотеки изменятся.
Сентябрь закрепил показатели третьего квартала и ознаменовал плавный разворот к смягчению денежно-кредитной политики.
Продали в сентябре маленькую двушку в Москве с торгом 200 000 ₽. Продалась на третью неделю. В каком-то смысле даже без торга, потому что выставили изначально завышенную цену.
Очень много просмотров, потому что ремонт простой и универсальный. Но реальных предложений было мало. Ощущение, что женщины просто от нечего делать приходили вечером, чтобы посмотреть. А еще удивило то, что люди готовы доплачивать за мебель и технику: многие хотели купить под ключ и не париться.
Рынок недвижимости Москвы активно на это реагирует: все больше реальных покупателей выходит на рынок, свободных мест для записи на сделки все меньше, а цены не обрушились.
В целом из-за масштабов он устойчив — высокие ипотечная ставка и ставки по депозитам охладили спрос только спустя девять месяцев после их введения. Новостройки эконом- и комфорт-классов пользуются повышенным спросом. Объектов для семейной ипотеки с минимальным первоначальным взносом все меньше.
Какая ситуация в регионах
В регионах ситуация иная. Есть территории, где цены на новостройки снизились весьма заметно:
- в Волгограде стоимость студий упала на 2%, однокомнатных квартир — на 1,9%, трехкомнатных — на 1,1%;
- в Перми цены на студии упали на 6,6%;
- в Красноярске двухкомнатные квартиры подешевели на 4,3%, трехкомнатные — на 3,6%;
- в Казани двухкомнатные подешевели на 2,3%, трехкомнатные — на 2,1%;
- в Омске трехкомнатные квартиры упали в цене на 3,1%.
Но все индивидуально и зависит от объекта.
Цены на вторичное жилье тоже упали:
- в Калужской области средняя стоимость 1 м² опустилась на 10%, до 92 000 ₽;
- в Краснодарском крае она упала на 9%, до 175 500 ₽ за 1 м²;
- в Мурманской области — на 5%, до 84 000 ₽.
Но речь идет именно о средних показателях по регионам. Стоимость объектов может отклоняться от этой динамики. В целом цена 1 м² в новостройке и на вторичке различается в некоторых регионах на 20—25%.
Продавали компактную однушку в Санкт-Петербурге, дом 1986 года постройки. Цену сразу поставили по нижней планке аналогичных квартир. Еженедельно было по одному или двум просмотрам, но дальше дело не шло. Только один потенциальный покупатель спросил, возможна ли скидка в 1 000 000 ₽, и, получив отрицательный ответ, отчалил.
В итоге все-таки удалось продать квартиру через четыре месяца с дисконтом 2,5%, что считаю большой удачей. Совпало сразу несколько факторов, которые помогли ускорить выход на сделку. До сих пор несколько объектов, которые выставлялись вместе с нашим, продаются по меньшей цене.
За две недели продали квартиру в маленьком райцентре, малосемейка на первом этаже. Скинули 50 000 ₽. Площадь квартиры — 30 м², продали чуть дешевле 1 500 000 ₽. Ремонт отличный, делали для себя. Недорогих квартир на рынке почти нет, поэтому ушла быстро.
Продал квартиру за четыре месяца с дисконтом 10% во Владимире. Квартира в спальном районе у чистого лесопарка. По рыночной цене никто не готов покупать.
Магнитогорск. Продали за два месяца двушку площадью 51,2 м². Ставили за 4 100 000 ₽, скинули 200 000 ₽.
Продали двушку в хрущевке в Екатеринбурге за 3 000 000 ₽. Площадь квартиры — 46 м². Буквально за две недели ушла.
Чего ждать дальше
Массового и резкого перетока средств граждан с депозитов в бетон и кирпичи ждать не стоит. По данным опроса одного крупного аналитического центра, результаты которого также представлены в закрытом отчете Гильдии риелторов Москвы, только в диапазоне ставки по вкладам от 8 до 12% граждане задумаются о том, чтобы переложить деньги в недвижимость.
Решать квартирный вопрос можно и нужно в любой ситуации, вне зависимости от величины ставки Центробанка. Но если есть право на семейную ипотеку, рекомендую воспользоваться им до 1 ноября 2025 года.
Как себя вести на рынке, зависит от того, на какой вы стороне. Со стороны покупателя в каждой сделке можно и нужно торговаться, для своих клиентов у меня получалось скинуть от 3 до 5% первоначальной стоимости.
Со стороны продавца — смотреть по ситуации, при продаже мы обычно уступали не больше 2%. Но лучше вообще выставить объект чуть дешевле и поднимать цену, чем выйти на продажу по завышенной стоимости и терять время, предлагая скидки. При таком подходе дольше четырех месяцев продажи у меня не растягивались.
Искали квартиру полгода. Никто в Нижнем Новгороде не уступал. Цены: 200 000—250 000 ₽ за квадрат. Ремонт средний и ниже.
Плюнули. Купил в семейную ипотеку по цене 217 000 ₽ за квадрат. Дом расположен относительно в центре. В квартире есть ремонт по уровню выше среднего, кухонный гарнитур, высота межкомнатных дверных проемов — 2,3 м. Парковка на минус первом этаже. Сделка была в июле 2025 года. Сдача дома — в декабре.
Квартира площадью 52 м² обошлась в 11 500 000 ₽. Деньги остались на депозите. На сегодня 20% получаю. Вложил 6 000 000 ₽ плюс маткапитал.
У всех своя правда. Но моя такая. Скинули бы хорошо 20—30%, рассмотрел бы вторичку. А так зачем? Сидите с ней дальше. Пузырь лопнул. Пора смириться.
Как обстоят дела на рынке недвижимости в 2025 году:
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
