6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду
Споры о том, выгодно ли инвестировать в недвижимость ради пассивного дохода, кажется, вечны.
Согласно опросам, 51% россиян считает жилую недвижимость лучшей инвестицией . В отличие от других инструментов — вкладов, ценных бумаг и драгметаллов — недвижимость осязаема, понятна и может давать ежемесячный пассивный доход. Но не все так просто. Рассказываем, что учесть при покупке объекта под аренду.
Это истории читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции
Как вы будете использовать эту квартиру в будущем?
Инвестиционные квартиры покупают с разными целями.
Чтобы сберечь капитал в долгосрочной перспективе и куда-то направить свои накопления. Особенно когда доступны маткапитал и льготные ипотеки, например семейная под 6%. Это стратегический ход, который позволяет зафиксировать выгодные условия на 20—30 лет. У вкладов этот шаг в десятки раз меньше.
Чтобы обеспечить будущее ребенку или себе. Например, думая о пенсии, многие покупают квартиру поменьше — будет куда переехать в старости. А пока время не пришло, купленную квартиру часто сдают в аренду. Тут при выборе важны комфортные условия, хороший район и качество жилого комплекса. Часто покупают в том же районе, где живет семья.
Чтобы сдавать квартиру и получать дополнительный доход. И здесь на первый план выходят другие параметры: ликвидность, транспортная доступность, близость к метро и число арендных предложений в районе. Важен также размер самого ЖК: когда в нем тысячи квартир, будет высокая конкуренция и демпинг цен.
Если заранее не продумать цель, можно прогадать с бюджетом и взять неподходящий объект. Например, вложиться в двушку в спальном районе, а потом выяснить, что для посуточной сдачи она не востребована. Или купить квартиру, просто чтобы было, а затем столкнуться с чрезмерной нагрузкой на семейный бюджет: ипотечный платеж, коммуналка, страховки, капремонт и налоги.
Аноним
сдавал три квартиры
Я начал заниматься арендой в 2004 году. Сначала купил и сдал однокомнатную квартиру в Москве. Получал за нее 40 000 ₽ в месяц. Цена не менялась, потому что все это время в ней жил один и тот же человек.
После постройки загородного дома мы с женой переехали в него, свою московскую квартиру продали, а взамен купили однушку с ремонтом и мебелью в новом доме в Одинцове. Сдавали ее сначала за 30 000 ₽, затем за 29 000 ₽. Потом приобрели еще две однокомнатные квартиры в строящихся домах, сделали в них ремонт, купили мебель и сдали: одну за 25 000 ₽, другую за 27 000 ₽.
Таким образом, в какой-то момент в активе у нас было четыре квартиры с доходностью «брутто» в 125 000 ₽. За вычетом коммунальных платежей (около 18 000 ₽ за все квартиры) и ежегодных налогов от этой суммы оставалось где-то 100 000 ₽. Этого достаточно для обычной, скромной жизни при наличии дома или квартиры и автомобиля. Но путешествия на такие деньги, конечно, невозможны. Когда я вышел на пенсию, то продал одну из квартир и вложил эти деньги в инвестиционные проекты.
Считаю, что сдача квартир — это не бизнес, а просто источник дополнительного дохода. Если бы я занимался посуточной сдачей, доход был бы выше. Но этим надо заниматься профессионально, иначе вместо прибыли будут убытки. А еще хорошую квартиру в центре Москвы выгодно сдавать не напрямую, а фирме, которая будет пересдавать ее посуточно, каждый месяц платить вам арендную плату и сама позаботится о налогах и ремонте.
Покупку жилой недвижимости для сдачи я не считаю привлекательной инвестицией из-за очень долгой окупаемости. Имеет смысл идти на это, только если есть отложенный потребительский спрос: например, когда квартира покупается в расчете на то, что кто-то из членов семьи через несколько лет будет в ней жить. Ну и если квартира уже есть, то можно ее сдавать.
Стоит ли потенциальный доход вложенных усилий?
Доход можно получить за счет роста цены квартиры и от сдачи ее в аренду. Если жилье для сдачи приобретается в ипотеку и платеж составляет две трети скромной зарплаты, это не самый радужный сценарий. Знаю случай, когда арендная плата покрывала ипотечный платеж лишь наполовину. В такой ситуации платить ипотеку будет тяжело.
Если доход планируется получить за счет роста цены квартиры, тут тоже могут быть подводные камни. Приведу два примера. Человек, купивший квартиру в 2020 году и продавший ее спустя пять лет, мог заработать на ценовой разнице до 100%. Но также можно было и потерять в деньгах: купившие жилье в 2008 и продавшие его в 2010 году наверняка получили убыток.
Поэтому покупка квартиры для перепродажи — обычно сомнительная затея, только если вам не попался уникальный объект со скидкой.
Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в пятиэтажке — чистая, ухоженная и с хорошим ремонтом. Найти в нее адекватного и бережного арендатора оказалось большой проблемой. Зато квартиросъемщик сменился лишь один раз, и с обоими жильцами последние четыре года не было никаких сложностей.
Это большая редкость, потому что до этого один арендатор оставил после себя сломанными несколько полок в шкафу и каркас кровати. А другой жилец несколько раз просил об отсрочке платежа и потом резко съехал, прихватив с собой пылесос и СВЧ.
Поступок странный: все потери покрыл оставленный им залог. Но мне пришлось тратить время на покупку новой техники и поиск нового жильца.
За вычетом коммунальных платежей я получал за квартиру 30 000 ₽ в месяц. По счетчикам платил арендатор. Но в 2021 году я перестал рассматривать аренду как источник дохода, квартиру сдавал скорее по накатанной. Думал, что, если мой арендатор съедет, скорее всего, продам квартиру.
Аноним
сдавала комнату и две квартиры в Ярославле
У меня есть опыт сдачи двух квартир и комнаты в коммуналке. Комнату купила в 2007 году на заработанные по программе Work and Travel деньги — 540 000 ₽. В 2008 году за 3 000 000 ₽ приобрела 46-метровую однушку в новом доме в пяти минутах от центра Ярославля. А потом мне досталась по наследству двухкомнатная квартира в старом доме на набережной. В 2020 году за ее ремонт с перепланировкой я отдала 1 000 000 ₽.
Проблем с арендаторами никогда не было. Находились за пару дней, все объекты постоянно сдавались. Например, двушку получилось сдать в первый же день, как я подала объявление об аренде, и с первого просмотра, за 25 000 ₽ в месяц.
Однушку я сдавала за 20 000 ₽, за ЖКУ выходило около 2000 ₽ в месяц. А комнату в коммунальной квартире у меня снимали за 6500 ₽ в месяц, зимой коммуналка также была около 2000 ₽. Чистыми с трех объектов я получала примерно 40 000 ₽ в месяц.
Вкладывать в покупку я бы не стала. Сдавать можно, только если получили квартиру в наследство или в дар, а потом сделали там качественный дорогой ремонт. Окупить инвестиции в недвижимость путем ее сдачи в аренду сложно — это долговременная инвестиция.
Удобно ли расположена квартира?
Важны не только качество ЖК и самой квартиры, но и локация. Обычно оценивают сумму факторов: наличие инфраструктуры, транспортную доступность и перспективность района.
Поищите городские планы развития, чтобы понять, строятся ли рядом новые жилые комплексы, дороги, станции метро, торговые и деловые центры. Эти объекты указывают на инвестиции в инфраструктуру и рост интереса к локации. В миллионниках, если покупаете квартиру под сдачу, важно наличие метро в пешей доступности.
Перед покупкой квартиры съездите на место: даже если дом еще на этапе котлована, можно понять, какое там окружение. Можно поспрашивать жильцов из соседних ЖК, что хорошего и плохого в районе.
Однажды, когда я посещал один из понравившихся комплексов на юге Санкт-Петербурга, заметил, что буквально каждые пять минут в небе взлетают самолеты. Многих это может не беспокоить, но я чувствителен к таким вещам и сразу отказался от идеи покупать там жилье. Хотя сам ЖК и цена меня полностью устраивали.
Также могут иметь значение вид из окна, ориентация по сторонам света и этажность. Например, при выборе квартиры, даже если она под сдачу, я отдаю предпочтение солнечной стороне, высоким этажам и видам на открытое пространство — не окна в окна. Иногда подобные нюансы сильно влияют на востребованность квартиры.
Аноним
ждала, пока сдадут метро
Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в спальном районе Петербурга. Дом не новый, но в 2014 году в нем сделали капремонт, заменили лифты и окна. Подъезды и фасады чистые. В самой квартире ремонт качественный, но без изысков. Внутри светло, однотонные стены, есть вся необходимая мебель и техника, включая посудомоечную и стиральную машины. А еще всем жильцам нравится встроенный шкаф во всю стену в комнате. С тех пор ничего не меняли, только по мелочи — люстру, кран на кухне.
Люди снимают ее подолгу, от трех лет, и относятся к имуществу бережно. Один арендатор даже сам покрыл ванну акрилом, когда в ней облупилась эмаль. Я узнала об этом, только когда он съезжал.
Сначала квартиру сняли у меня за 22 000 ₽, но спустя три года я смогла найти новых жильцов уже только за 18 000 ₽. Потом мне начали платить 20 000 ₽ в месяц, коммунальные платежи лежали на арендаторе. Увы, я не могла поднять цену даже на пару тысяч. Желающих платить больше 20 000 ₽ не было.
Возможно, это связано с тем, что станцию метро, которую построили в 10 минутах ходьбы от дома, несколько лет не могли открыть, сроки постоянно переносили. Добираться до квартиры от следующей станции далековато, поэтому ее снимали люди с автомобилем.
Однажды я целый месяц не могла найти новых арендаторов и попробовала сдавать квартиру посуточно. Но из-за неудобного расположения и удаленности от центра ставка была всего 1500 ₽ в сутки. И даже за такую цену квартиру удалось сдать всего на 18 дней за месяц. При этом пришлось потратиться на полотенца, постельное белье, мыло, туалетную бумагу, посуду и приезжать почти каждый день убирать.
Как скоро окупится квартира?
Арендная доходность всегда индивидуальна: зависит от региона, ликвидности и цены квартиры. А еще важно, кому и как сдавать.
При долгосрочной аренде можно на многие месяцы вперед зафиксировать гарантированную доходность и не тратить много времени. Достаточно один раз найти надежного арендатора и лишь изредка контролировать процесс.
При посуточной аренде можно получать в 1,5—3 раза больше, чем при долгосрочной. Но это требует активного управления процессом. Постояльцев нужно заселять и выселять, постоянно убирать квартиру и снабжать бытовыми мелочами вроде шампуней и чая. Износ квартиры при посуточной аренде обычно выше, так как гости постоянно меняются. И это уже не будет пассивным доходом.
Иными словами, нужно понимать, что опыт друзей и знакомых здесь не помощник. Важно просчитать окупаемость и критически все взвесить. Для этого вложенную сумму с учетом ремонта и меблировки делят на ожидаемую годовую прибыль от аренды. Берут чистый доход — за вычетом всех издержек, коммунальных услуг, налогов.
Допустим, квартира стоит 5 000 000 ₽, а сдавать планируете за 40 000 ₽ в месяц. За вычетом издержек — 30 000 ₽, или 360 000 ₽ в год. Срок окупаемости: 5 000 000 ₽ / 360 000 ₽ = 13,9 года. Это грубая формула, но дает хорошее представление о рентабельности вложения и позволяет сравнить разные по характеристикам объекты.
Чем дешевле квартира и выше арендная плата, тем быстрее все окупится. Хороший срок окупаемости — 10—15 лет, если получается меньше — это отличная инвестиция. Если больше — повод задуматься, стоит ли игра свеч.
Аноним
считает недвижимость не самым выгодным вложением
Благодаря накоплениям и инвестициям родителей удалось купить и сдать две квартиры в Москве. Состояние одной квартиры ниже среднего, к тому же она на окраине города. Зато это однушка, а они всегда сдаются лучше, даже если находятся не в самом хорошем районе. Жильцы здесь меняются в среднем раз в год-два. Квартира редко простаивает больше недели, но и живут в ней люди, не сильно привязанные к конкретному месту: студенты и молодые парочки, которые часто меняют жилье.
Напротив, вторая квартира — в престижном спальном районе и с хорошим ремонтом. Но это двушка, и сдать ее сложнее. Люди, которые ее снимают, должны быть привязаны к району: например, одни квартиранты работали в соседнем доме, у других ребенок ходил в школу поблизости, а у третьих рядом жили родственники. Зато семьи с детьми, как правило, снимают квартиру надолго, живут в ней 5—8 лет.
Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды — и это без расходов на ремонт и обслуживание.
Жилье сдаю только помесячно, арендная плата небольшая. Сдача квартиры по такой схеме не так выгодна, как, например, вклад: доход плюс-минус такой же, но в случае аренды есть временные и денежные расходы, связанные с обслуживанием квартир, а также налог на имущество.
Сколько вы готовы вкладывать в объект денег, времени и сил?
Если покупать вторичку, сдавать можно практически сразу. Зачастую достаточно сделать минимальный косметический ремонт — освежить стены и добавить функционального декора.
Капитальный ремонт в квартире, если она для аренды или перепродажи, почти никогда не оправдан. Чем больше будут затраты на ремонт, тем хуже доходность от инвестиций и дольше окупаемость.
Через 3—5 лет квартиру придется снова обновлять, чтобы сохранить ее привлекательность для новых арендаторов. Практичный подход — откладывать 5—10% от арендной платы ежемесячно на амортизацию. Из этого фонда можно финансировать устранение поломок и мелкие ремонты.
При покупке новостройки желательно брать квартиру с отделкой от застройщика. Это экономит время и силы. Достаточно меблировать квартиру и начать сдавать. Можно попробовать сдавать и без мебели, но арендатора сложнее найти.
В 2023 году обставить студию в Санкт-Петербурге стоило 350 тысяч рублей, в 2025 году я планирую меблировать аналогичную и уложиться в 400—420 тысяч. Обычно самые дорогие элементы в обустройстве — кухня и встроенная гардеробная. И несмотря на то, что почти все можно купить в рассрочку, все равно нужно иметь в виду, что платежи лягут на будущего арендодателя дополнительным бременем.
Аноним
рассказывает про ремонт
Когда мы ремонтировали квартиры, старались, с одной стороны, экономить, с другой — делать все качественно и практично, так, чтобы самим было приятно там находиться. Считаю, что, например, лучше поставить двуспальную кровать или хотя бы вложиться в хороший диван, а не оставлять старый и продавленный.
Часто дорогим выходит обустройство кухни: можно на чем-то сэкономить, но все-таки нужно сделать полноценную кухню, а не набор разномастных шкафов. Именно благодаря качественному ремонту и хорошей мебели все мои квартиры сдавались и сдаются по цене выше среднерыночной.
Несмотря на расхожее мнение, что арендаторы убивают ремонт, чаще всего такая проблема существует лишь в посуточной сдаче. Если сдавать хорошую квартиру на долгий срок, в нее, как правило, заселяются аккуратные люди.
Аноним
вновь начал инвестировать
У меня есть опыт сдачи двух квартир в Санкт-Петербурге. Первую купил в ипотеку в 2011 году — сначала вложил деньги в акции, а потом выведенные с брокерского счета средства пошли на первоначальный взнос. В 2013 году с помощью своего небольшого бизнеса накопили и взяли еще одну квартиру в ипотеку.
Обе квартиры находились в новостройках возле «Лахта-центра» и станции метро «Беговая». Первую покупали еще на этапе котлована, за два года до сдачи, и очень ждали, когда заселятся первые арендаторы, чтобы за счет аренды гасить ипотеку. Со второй квартирой повезло: застройщик сдал дом на полгода раньше срока.
Однажды у нас были арендаторы, которые постоянно просили что-то сделать. То у них вешалка болталась и надо было приехать два раза отверткой крутануть, то кран странные звуки издавал. Последней каплей стала ситуация, когда в туалете перегорела лампочка, а они не смогли снять плафон, чтобы ее поменять, хотя на самом деле он снимался элементарно, легким движением руки.
После этого на все их запросы я стал отвечать: «В договоре прописано, что мелкий ремонт выполняет арендатор». Через два месяца они съехали. Правда, напоследок тоже потрепали нервы: сломали дверцу морозильника и отказывались за это заплатить, а еще оставили кучу мусора и гниющий арбуз на балконе.
Когда я покупал первую квартиру, думал, что цены на аренду быстро вырастут. На самом деле они почти не изменились: первые жильцы сняли у нас эту квартиру в 2013 году за 21 000 ₽ в месяц, спустя восемь лет мы сдали ее за 22 000 ₽ при ипотечном платеже 26 500 ₽.
Стоимость аренды второй квартиры — 18 000 ₽ в месяц. Ипотека — 13 500 ₽ ежемесячно. Когда в апреле 2020 года в разгар пандемии съехал арендатор, пришлось сильно скинуть цену, чтобы квартира долго не простаивала.
Однажды я посчитал все затраты на кредит, ремонт, мебель и технику. Прикинул, как выросла моя бумажная прибыль и сколько бы я заработал, если бы продал обе квартиры…
Какие еще есть варианты распорядиться деньгами?
Кроме плюсов у недвижимости есть свои минусы:
- высокий порог входа — чтобы купить квартиру, нужна большая сумма или ипотека;
- низкая ликвидность — на продажу уходит несколько месяцев, и много издержек: налоги, затраты на риелтора, нотариуса и прочее;
- необходимость иметь дело с жильцами — не всем комфортно жить с мыслью, что в их квартире посторонние люди.
Из альтернативных вариантов, куда вложить деньги, можно рассмотреть:
- Банковские вклады — самый простой и консервативный вариант, но вы гарантируете себе доходность только на ближайшие два-три года. Новый вклад, скорее всего, придется открывать уже на других условиях.
- Облигации — более ликвидная альтернатива вкладу. Купоны не теряются, если продать облигации досрочно. Некоторые выпуски позволяют зафиксировать доходность на следующие 10—15 лет. Минус — это сложный инструмент, и цены на облигации могут падать. Хотя, если держать бумаги до погашения, эти колебания не важны. В конце срока вы все равно получаете номинал.
- Акции — это уже более рисковый инструмент, который на долгосрочном горизонте дает высокую доходность. Так, с 2014 по 2025 год индекс Мосбиржи с учетом реинвестирования дивидендов приносил в среднем 13,15% годовых. Реальная доходность — 5,79%. Чтобы достичь такой доходности при сдаче квартиры, доходность от аренды должна быть как минимум 6—7% годовых. В реальности она часто ниже.
- Золото и другие драгметаллы. В долгосроке могут принести даже больше, чем акции. Так, золото с 2014 по 2025 год прибавляло в цене в среднем по 18,96% ежегодно — во многом за счет того, что это валютный инструмент, который «впитывает» обесценивание рубля. Минусы — это волатильный актив, и он не дает пассивного дохода.
Идеальный подход к вложениям — диверсифицированный портфель активов, который сочетает разные инструменты, за счет этого вы снижаете риски. По возможности лучше распределить капитал между консервативными, умеренно рискованными и высокодоходными инструментами.
Например, и инвестировать недвижимость на условиях льготной ипотеки, и зафиксировать надолго доходность в облигациях, а часть денег направить в акции и золото, которые хорошо растут в долгосрочной перспективе.
Без учета налогов и при условии постоянной аренды без простоев, ремонтов и каких-либо вложений доходность от сдачи у меня была всего около 5% годовых. Гораздо выгоднее инвестировать.
А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Потенциальных проблем намного меньше, чем с квартирой: кусок бетонного пола не сломают, не сожгут, ничего там не украдут.
