Как мы отремонти­ровали убитую однушку в Москве и сдали ее​ за 80 000 ₽ в месяц

Над жильем для сдачи обычно не сильно заморачиваются.

Не спешат обновлять ремонт, мебель и технику — все равно арендаторы это убьют. Но читательница Т⁠—⁠Ж поступила по-другому: помогла партнеру отремонтировать старую квартиру и сдать ее почти в два раза дороже первоначальной стоимости аренды. Рассказываем, как они планировали траты, закупали материалы, мебель и технику.

У моего партнера есть однушка в панельном доме у метро в Москве. Эту квартиру сдавали за 45 000 ₽ в месяц, она была убитой и требовала не только косметического ремонта. Из-за сломанной балконной двери и плачевного состояния остекления в ней было холодно, поэтому надо было менять окна. Еще замены требовали проводка, трубы воды и канализации.

Ранее в этой однушке жил арендатор, но у него закончился договор. Мы предложили ему остаться за 55 000 ₽ в месяц, но он отказался и съехал. Тогда мы решили отремонтировать жилье и сдать его подороже, за 85 000—90 000 ₽ в месяц. И таким образом получить стабильный пассивный доход, который перекрыл бы расходы на одну из наших ипотек и коммуналку.

Вместе с покупкой мебели и техники мы рассчитывали уложиться в 1 655 000 ₽. Разбили траты на категории и в каждой заложили резерв на непредвиденные расходы — в общей сумме около 80 000 ₽. Спойлер: у нас все получилось.

Дизайном занималась я. Вдохновение искала в телеграм-каналах по хоумстейджингу. Еще изучала «Пинтерест» и сохраняла картинки, которые понравились.

Визуализацию сделала в программе Homestyler. Программа пригодилась и в дальнейшем — для точечной проверки сочетаний цветов. Например, на этапе покупки мы могли «примерить» конкретные плитки, текстуры обоев, тона напольных покрытий к уже выбранным элементам, поэтому финишные решения выглядят согласованно и современно, без визуального шума.

Плитка в санузле и на фартуке кухни, затирка, обои, розетки, освещение — все удалось собрать по принципу логичной палитры и сочетания фактур, а не из того, что осталось в наличии.

Мы заключили договор с бригадой. Изначально стоимость услуг составила 475 000 ₽. В смету вошли следующие работы:

1. Демонтаж старой отделки.
2. Прокладка новой электрики с установкой щитка внутри квартиры.
3. Разводка водопровода и канализации.
4. Выравнивание стен под обои и плитку.
5. Поклейка обоев, укладка плитки и фартука.
6. Установка сантехники и ревизионных люков  .
7. Монтаж электрики — розеток, выключателей, полотенцесушителя и вентиляторов на кухне и в ванной.

На ряде работ мы решили сэкономить — например, самостоятельно уложили кварцвинил и поклеили плинтусы. Все из холодного расчета: стоимость услуг была слишком высокой — около 50 000 ₽ за всю квартиру. Укладка же по гайдам из интернета показалась выполнимой задачей. Забегая вперед, скажу, что также мы собрали мебель, установили технику, вынесли мусор и сделали уборку перед сдачей.

Черновые. Бригадир мог закупить и доставить черновые материалы с наценкой 10% от их стоимости в «Лемана Про». Но чтобы не раздувать смету, мы покупали материалы сами.

Понимали, что закупка в магазине обойдется дороже, чем на рынке, но там удобная система возврата: вернуть товар хорошего качества можно в течение 100 дней с даты покупки, а для владельцев «Ключ-карты» и «Ключ-карты Про» — в течение года. Бригадир предоставлял список материалов, а мы с партнером ездили и покупали.

Черновые материалы закупали несколько десятков раз. Дважды или трижды оформляли доставку крупногабаритных и тяжелых позиций: смесей, гипсокартона, профилей для монтажа. Остальное возили сами после работы или в выходные. Хорошо, что магазин недалеко.

Иногда возникали расхождения в количестве: рабочий называл одно, бригадир — другое. В итоге покупали по списку бригадира, а лишнее возвращали. В основном так получалось с сыпучими смесями: штукатуркой, клеем для плитки, шпатлевкой. Например, пришлось вернуть в магазин несколько мешков штукатурки. Всего на черновые материалы ушло 146 000 ₽ — это вплоть до клея для обоев.

Чистовые. Их мы закупали в основном в «Лемана Про» и на Ozon. Такой формат оказался оптимальным: в магазине мы могли лично оценить цвет, текстуру и качество. На маркетплейсах заказывали то, что уже было проверено ранее. Например, светильники, розетки и выключатели, которых не хватило. Кварцвинил сначала посмотрели в магазине, а потом заказали онлайн на 30% дешевле.

Также маркетплейсы позволяют сэкономить на доставке: в большинстве случаев она бесплатная до двери.

Бригадир приезжал на объект для выполнения специализированных задач — например, чтобы собрать щиток, установить ревизионные люки и межкомнатную дверь. Основные типовые работы делал один мастер. Мы передали ему ключи и договорились, что он будет проживать в квартире на время ремонта. Кражи не боялись: на тот момент красть было нечего, да и мы регулярно приезжали.

Несмотря на наличие проекта и визуализации, ремонт требовал нашего постоянного участия. В основном это касалось деталей — например, стыковки плитки, прокладки канализации, устройства коробов, размещения розеток и выключателей. Бригадир регулярно приглашал нас на объект, чтобы показать спорные или технически сложные участки и предложить варианты решения.

Мы планировали сохранить чугунную ванну, но после выравнивания стен оказалось, что она не помещается. Ее бесплатно забрали и вынесли рабочие. Новую ванну из чугуна не нашли: варианты были слишком большими или стоили дорого. Поэтому купили акриловую длиной 165 см, она стоила 14 000 ₽. Установили вплотную к плитке — по короткому и длинному краю, а оставшийся зазор по одной из сторон оформили бортиком из плитки.

Другой пример — проблема с дверной коробкой в санузле. Изначально стена была возведена под углом. Рабочие выровняли ее внутри помещения под 90 градусов, а снаружи оставили без изменений. В итоге с одной стороны толщина увеличилась и наличники не доходили до коробки на полсантиметра.

Проблему решили за 136 ₽: купили декоративный белый профиль из МДФ, вклеили в коробку и поверх него поставили наличник. Все получилось аккуратно, без колхоза.

На плитку в квартире ушло 29 000 ₽, из которых 26 000 ₽ — на санузел, оставшиеся 3 000 ₽ — на кухонный фартук.

В санузле мы скомбинировали два типа покрытий:

1. Керамогранит 42 × 42 см — он пошел на пол и часть стены.
2. Плитку 30 × 60 см — использовали ее на стены. Нам повезло, что при хорошей текстуре и достойном виде плитки стоила она адекватно — 662 ₽ за квадратный метр.

На фартуке в кухне мы использовали керамогранит 60 × 60 см. Уложили четыре плитки без подрезки — именно столько и было в одной упаковке, ничего не осталось.

На затирке не экономили: купили полимерную Diamant почти за 7 000 ₽. Ее наносят как цементную, но затем надо оставить на три дня, чтобы застыла. Тогда она не будет крошиться, темнеть и будет легко мыться.

Тумбу с раковиной мы купили на «Авито» за 10 000 ₽, и рабочие смонтировали ее вместе со стиральной машинкой. Также в санузле был смонтирован электрический полотенцесушитель: мы отказались от другого варианта с горячим водоснабжением, потому что в любой момент он может протечь. Перекрыли отвод трубы и заблокировали без возможности восстановления.

Отделочные материалы мы купили под расчет — осталось максимум полрулона обоев, две плитки кварцвинила, половина палки плинтуса и две стеновые плитки.

Обои выбрали нейтральные, однотонные, светло-бежевого цвета, с текстурой крашеной стены. Это был заведомо безопасный универсальный вариант: даже если в будущем захочется что-то поменять, их можно перекрасить в любой цвет. Потратили около 30 000 ₽, покупали в «Лемана Про».

Розетки и выключатели собирали из остатков предыдущего ремонта моей квартиры, а недостающие заказали на Wildberries. Общая сумма покупок электрофурнитуры составила 5 860 ₽. Светильники для квартиры — в основном накладные и врезные модели — купили примерно на 10 000 ₽. Здесь был микс с Wildberries, Ozon и из предложений от соседей из нашего жилого комплекса, которые продавали демонтированные светильники из квартир с отделкой от застройщика.

Напольное покрытие — кварцвинил. В интернет-магазине нашли отличный вариант: замковый тип, водонепроницаемость, 43-й класс износостойкости  , толщиной 3,5 мм. При этом цена ниже, чем у износостойкого ламината, — менее 1 000 ₽ за квадратный метр. Укладывали сами на подложку.

Это растянулось почти на неделю. За день мы уложили почти всю комнату площадью 18 м². Благодаря ровному полу и минимальному количеству подрезок работа шла быстро.

Оставшуюся часть квартиры партнер делал один в редкие свободные часы, и это оказалось значительно сложнее. Требовались переходы между помещениями, встречались локальные неровности пола, которые он выравнивал вручную остатками плиточного клея, и приходилось много подрезать. Из-за этого в итоге не хватило коробки материала. Ее пришлось дозаказывать, доставка заняла почти три дня.

Несмотря на задержку, укладка пола не повлияла на общий график: на старте этих работ уже была доставлена кухня, заказанная еще в январе, оформлены заказы на корпусную мебель — шкафы, тумбы, кровать, диван. На их доставку ушло около двух недель, в течение которых параллельно шел монтаж пола и сборка кухни.

Плинтусы из МДФ марки «Саваш» заказали на Ozon за 220 ₽ за планку длиной 2,7 м. Это решение было спорным: я настаивала на пластиковых плинтусах, поскольку мы не выравнивали стены идеально, а партнер был категорически против. Он утверждал, что пластиковый плинтус выглядит дешево и требует стыковочных элементов: между собой он скрепляется пластиковыми уголками или перемычками, со временем они отваливаются.

В итоге с МДФ-плинтусами возникло множество сложностей. Отпилить аккуратные углы вручную не удалось — стыки получались рваными. Пришлось брать в аренду торцовочную пилу и нарезать заново. Это позволило получить приемлемый результат, но при монтаже все равно проявились щели и несостыковки. Потратили еще день на их замазку акриловым герметиком. Решение визуально выглядит достойно, но затраты по времени и силам оказались выше, чем мы рассчитывали.

Потолки делал знакомый мастер — мы ему полностью доверяли. Натяжной потолок со встроенным светом и подключениями обошелся в 70 000 ₽. Это была фиксированная цена за всю площадь с учетом количества светильников и крепежа. Установка заняла день.

Разного рода мелочи, на которые сложно заранее заложить бюджет, в итоге набежали примерно на 30 000 ₽. Это монтажные смеси для плинтусов, укрывные материалы, карнизы, подложка под кварцвинил и прочее, что приходилось докупать в процессе.

В квартире только одна межкомнатная дверь, ведущая в санузел. Комплект, в который входили дверь в эмали, коробка, доборы и ручка с заверткой, обошелся в 16 213 ₽.

Срок выполнения работ был зафиксирован в договоре — два месяца, и бригада в него уложилась. В день окончательного расчета квартира находилась в стадии технической готовности: были поклеены обои, смонтированы потолки, установлено освещение, межкомнатные двери и окна.

Мы заплатили почти 530 000 ₽. Стоимость работ по смете немного поднялась, потому что мы изменили трассировку  ​электрики — разводку провели по потолку, из-за чего кабель стал длиннее и пришлось много штробить стены.

Появились и мелкие работы, которые мы не учли на этапе составления сметы. Часть из них оплатили дополнительно, например установку межкомнатной двери — 7 000 ₽. Другая часть по договоренности с бригадиром осталась без доплаты — это работы, которые изначально должны были быть в смете, но туда почему-то не попали. Например, снятие потолочных плинтусов. Возможно, просто забыли добавить.

Отдельно от договора мы заплатили:

1. 80 000 ₽ — за замену окон.
2. 42 515 ₽ — за установку входной двери.
3. 13 000 ₽ — Мосэнергосбыту за распломбировку и новую пломбировку счетчика и замену старого автомата на 32 А на новый на 40 А. Все из-за того, что до ремонта там что-то отгорело в щите.

С учетом всех дополнительных работ, договорных и внеплановых, итоговая сумма оказалась близка к запланированной. Перерасхода по статье «работы» мы избежали — но только потому, что часть задач взяли на себя. Например, самостоятельно положили кварцвинил, установили плинтусы и собрали мебель.

После этого предстоял еще большой блок задач: закупка и сборка мебели, установка техники, подбор и развеска текстиля, генеральная уборка, фотосъемка и публикация объявления. На все ушло почти полтора месяца. Только после этого квартира обрела завершенный и пригодный для заселения вид.

Практически всю мебель и технику мы купили на Ozon. На сборку ушло почти три недели, больше всего времени и усилий потребовала кухня.

Кухня. Для нас были важны цена, внешний вид и функциональность. Несколько лет назад я покупала кухню в мамину квартиру на мебельной фабрике «Антарес». Квартира сдается более четырех лет, и к гарнитуру нет никаких нареканий. Я составила проект, кухня обошлась в 49 000 ₽ с учетом доставки.

С этим этапом мы справились, но повторять подобный опыт не планируем: слишком трудоемко. Самым сложным оказался монтаж навесных шкафов: рельсу нужно было крепить к панельной стене, которая оказалась крайне прочной, и ее сверление заняло много времени и сил.

Дополнительные сложности создал неровный пол: несмотря на то, что сама кухня была компактной, добиться ровной установки всех модулей было непросто. Отдельный этап — вырезы под мойку и варочную панель, установка подсветки, подключение и установка варочной панели и духового шкафа. Мы вдвоем потратили на сборку кухни почти неделю.

Жалко, что не удалось встроить посудомоечную машину: в небольшой кухне не хватило места. Расположение СВЧ-печи также вызывает сомнения: сейчас она стоит на холодильнике, что не совсем удобно в быту. Но ее можно переставить на столешницу или стол.

Остальная мебель. Это были шкафы, прикроватные тумбы и тумбы в зоне гостиной, кровати, диван, гардеробная система, стеллаж, а также установка зеркальных дверей в нишу прихожей и зеркала.

Зеркальные двери пришлось подгонять вручную из-за отклонений в геометрии проема, а гардеробную систему мы купили только со второго раза: первая буквально на сантиметр не вошла в нишу. В итоге не успели вернуть и оставили ее себе, использовали в кладовке в другой квартире.

Монтаж зеркала в ванной осложнялся облицовкой — точная разметка и работа с плиткой потребовали времени и инструментов. Все работы велись в плотном графике — вечерами и по выходным, параллельно с основной занятостью, заказами текстиля, поиском недостающих деталей и общей доводкой интерьера до финального состояния.

Дополнительно из предыдущей квартиры мы привезли пуф, банкетку, зеркало для туалетного столика и стул на колесиках. Банкетку оставили в прихожей, зеркало стало частью туалетного столика в спальне вместе с пуфом, а стул на колесиках оказался незаменимым элементом в рабочей зоне.

На мебель, сантехнику и технику мы потратили 464 000 ₽. В эту сумму вошли основные предметы вроде шкафов, тумбы, кровати, дивана и кухни, бытовая техника: стиральная машина, варочная поверхность, холодильник, СВЧ, духовой шкаф, телевизор и другие устройства.

Поскольку мы не вели смету сантехники отдельно, здесь же я учла сантехнические элементы: раковину с тумбой для санузла, мойку со смесителем для кухни, смесители для ванной комнаты, полотенцесушитель, унитаз, ванну и различные мелочи для ванной.

Еще мы приобрели некоторые предметы быта на 12 000 ₽: утюг, гладильную доску, пылесос и сушилку для белья.

Хоумстейджинг. Люди оценивают квартиру под аренду визуально, по картинке, и намного приятнее видеть не пустые оконные проемы, а шторы и пледы с подушками. Я уверена, что квартира без этих деталей сдавалась бы дольше и, вероятно, дешевле, за 75 000 ₽ максимум.

Что мы приобрели:

1. Декоративные подушки и пледы.
2. Лотки для столовых приборов.
3. Мусорную корзину.
4. Шторы и ковер.
5. Ароматические диффузоры — как для создания атмосферы, так и для скрытия запаха новой мебели.
6. Придиванный столик.

На обустройство потратили 27 000 ₽.

После этого подвели итог — оказалось, что общая сумма расходов составила 1 490 000 ₽, что на 160 000 ₽ меньше запланированного бюджета. Оставшиеся деньги вложили в кондиционер, так как в квартире жарко: оба окна выходят на южную сторону.

На него ушло 38 000 ₽. Питающий кабель мы заложили сразу, коммуникации аккуратно закрыли пластиковым коробом. Из-за близости к шторам его даже не видно. Единственное, при установке было немного грязно.

На мой взгляд, самой сильной стороной квартиры стала планировка. Несмотря на классическую структуру однокомнатной квартиры с маленькой кухней, нам удалось грамотно распределить функциональные зоны:

• мягкую с диваном и возможностью установки ТВ, за картиной — две розетки;
• спальню с туалетным столиком;
• гостевую с рабочим местом;
• продуманную систему хранения — практически полноценную гардеробную в прихожей и два шкафа по 120 × 250 см.

В итоге квартира получилась удобной для одного человека или пары.

Бюджет ремонта почти полностью оплачивал хозяин квартиры, то есть мой партнер. Я добавила недостающие 226 000 ₽. Кое-что платили из совместного бюджета.

Объявление об аренде мы выложили с ценой 90 000 ₽ — завышенной, учитывая характеристики объекта, но нам важно было проверить потолок спроса. Звонков не поступило, что подтвердило ожидания: слишком дорого. Месяцем ранее аналогичную квартиру этажом выше с новым ремонтом, но менее удачной планировкой, судя по истории объявления, сдали за 70 000 ₽ в месяц.

Через пять дней мы проконсультировались со знакомым риелтором и снизили цену до 80 000 ₽. Несмотря на его скепсис, было три просмотра, на одном из них нашу квартиру сняли. Первый арендатор выбрал другой район, вторая — девушка с котом — была готова внести задаток в день просмотра, но опоздала.

Мы сдали квартиру молодой паре за 80 000 ₽ в месяц плюс коммунальные по счетчикам и депозит в размере одного платежа. Срок экспозиции составил восемь дней.