Мы закончили ремонт однушки, уложились в смету и сдали ее за 80 000 ₽ в месяц

Ремонт завершён. Срок реализации — 3 месяца.
Получилось сделать аккуратную, нейтральную квартиру для аренды с нормальной электрикой, свежей сантехникой и базовой обстановкой. Без дизайнерских изысков, но с рабочей кухней и приличной ванной.

План был следующим: 510 000 рублей — на наполнение квартиры (мебель, сантехника, бытовая техника), 250 000 — на черновые материалы, 375 000 — на чистовые материалы, в которые должны были войти окна, входная дверь, потолки, свет и прочее, и 520 000 — на работы. Общая сумма — 1 655 000 рублей. В каждой категории мы сразу заложили резерв на непредвиденные расходы — в общей сумме резерв составил около 80 000 рублей.

Договор с бригадой был заключен 29 января. Изначально смета составила 475 000 рублей. В нее входили демонтаж старой отделки, прокладка новой электрики с установкой щитка внутри квартиры, разводка водопровода и канализации, выравнивание стен под обои и под плитку, поклейка обоев, укладка плитки, укладка фартука, установка всей сантехники, люков ревизии, а также монтаж всей электрики — розеток, выключателей, полотенцесушителя, вентиляторов в кухне и ванной.

Мы приняли решение сэкономить на ряде работ. Кварцвинил укладывали сами, плинтуса тоже устанавливали самостоятельно. Это не из любви к DIY, а из холодного расчёта: хоть опыта и не было, но по гайдам по укладке это казалось выполнимой задачей, а стоимость укладки была слишком высокой — около 50 000 рублей за всю квартиру.

Так же мы сами собрали всю мебель, установили всю технику, вынесли мусор и сделали уборку перед сдачей. Еще у нас был проект и визулизация — на них тоже удалось сэкономить потому, что их делала я.

Отдельно от договора с бригадой мы платили за замену окон (80 000), замену и установку входной двери (42 515).

Финальная сумма оплаты работ бригаде составила 515 000 рублей. Отдельно мы оплатили 13 000 Мосэнергосбыту — что-то там в щите отгорело, что потребовало распломбировки и новой пломбировки счетчика и еще потребовалась замена старого автомата на 32А на новый на 40А.

Увеличение стоимости работ бригады связано в первую очередь с тем, что трассировка электрики была изменена: всю разводку провели по потолку, из-за чего существенно увеличился метраж кабеля и объём штробления. Появились и мелкие работы, которые не были учтены на этапе составления сметы. Часть из них мы оплатили отдельно, как дополнительные (например, установка межкомнатной двери обошлась в 7 000 рублей), часть работ по договорённости с бригадиром осталась без дополнительной оплаты — в том числе те, что изначально должны были быть в смете, но туда почему-то не попали (например, в составе демонтажных работ не ьыло демонтажа потолочных плинтусов).

Так или иначе, с учётом всех дополнительных работ, договорных и внеплановых, итоговая сумма за работы оказалась близкой к запланированной. Перерасхода по статье «работы» мы избежали, но только потому, что часть задач взяли на себя.

Мы передали ключи и договорились, что рабочий будет проживать в квартире на время ремонта. Основные типовые работы выполнял один мастер, а бригадир приезжал на объект для выполнения специализированных задач: он самостоятельно собирал щиток, монтировал ревизионные люки, устанавливал межкомнатную дверь. Срок выполнения работ был зафиксирован в договоре — два месяца. Финальный расчёт с бригадой мы произвели 22 марта — уложились точно в срок.

Несмотря на наличие проекта и визуализации, ремонт требовал постоянного участия. В основном — по деталям: стыковка плитки (резка под 45° не входила в смету), прокладка канализации, устройство коробов, размещение розеток и выключателей. Бригадир регулярно приглашал нас на объект, чтобы показать спорные или технически сложные участки и предложить варианты их решения. Такой подход существенно упростил принятие решений и позволил избежать ошибок.

Например, мы планировали сохранить чугунную ванну, но после выравнивания стен оказалось, что она физически не помещается. Подходящей по габаритам и адекватной по цене ванны не нашлось, поэтому купили акриловую длиной 165 см. Установили её вплотную к плитке — по короткому и длинному краю. Оставшийся зазор по одной из сторон оформили бортиком из плитки.

Другой пример — проблема с дверной коробкой в санузле: из-за утолщения стены наличники не доходили до коробки на пол сантиметра. Решилось за 136 рублей: купили декоративный белый профиль из МДФ, вклеили в коробку, и поверх поставили наличник. Всё получилось аккуратно, без колхоза.

Что касается черновых материалов, у бригадира была опция закупки и доставки с наценкой 10% от их стоимости. Все закупки он предлагал делать в «Лемана Про» (бывший «Леруа Мерлен»). Мы не стали пользоваться этой опцией, чтобы не раздувать смету и покупали материалы сами. Мы понимали, что закупка в Леруа это дороже, чем на рынке, но выбрали этот путь из-за удобной системы возврата: всё неиспользованное можно было сдать обратно по чекам. Бригадир предоставлял список материалов с конкретными названиями, мы с парнем ездили и покупали всё по списку. Поскольку это был не первый наш ремонт, никаких трудностей не возникло.

Черновые материалы мы закупали несколько десятков раз. Дважды или трижды оформляли доставку крупногабаритных и тяжёлых позиций — смесей, ГКЛ, профилей для монтажа. Всё остальное возили самостоятельно на своей машине, после работы или в выходные, хорошо, что магазин не далеко. Иногда возникали расхождения в количестве — рабочий озвучивал одно, бригадир другое; в итоге покупали по списку бригадира, а потом лишнее возвращали. Всего на черновые материалы ушло 146 000 рублей — включены все черновые вплоть до клея для обоев.

Чистовые материалы мы закупали в основном в Леруа (ныне Лемана) и на Ozon. Такой формат оказался оптимальным — в магазине мы могли лично оценить цвет, текстуру и качество, а на маркетплейсах заказывали то, что уже было проверено ранее. Так же маркетплейсы позволяет сэкономить на доставке — в большинстве случаев доставка до двери бесплатная.

На плитку ушло всего 29 000 рублей. Из них 26 000 рублей — это плитка и керамогранит в санузел. Там мы скомбинировали два типа покрытий: керамогранит 42×42 см (он пошёл на пол и часть стены) и плитку 30×60 см (использовали на стены). Удача была в том, что при хорошей текстуре и достойном виде плитки стоимость оставалась очень адекватной — всего 662 рубля за квадратный метр.

Оставшиеся 3 000 рублей ушли на плитку на кухонный фартук — это был керамогранит 60×60, уложили четыре плитки без подрезки — именно столько и было в одной упаковке, ничего не осталось.
В квартире только одна межкомнатная дверь, мы так же приорели ее в магазине за 16213 (дверь в эмали, плюс коробка, доборы и ручка с заверткой).

На затирке решили не экономить: купили полимерную затирку Diamant почти на 7 000 рублей. У неё классический способ нанесения, как у цементной, но после застывания она приобретает характеристики, приближенные к эпоксидной: не крошится, не темнеет, легко моется. Это особенно важно в санузле и на кухонной зоне. Важно соблюсти требования к застыванию (более 3-х дней).

Напольное покрытие — кварцвинил. Отличный вариант нашли в интернет-магазине: замковый тип, водонепроницаемость, 43 класс износостойкости, толщина 3,5мм при этом цена ниже чем у износостойкого ламината — менее 1 000 рублей за квадратный метр. Укладывали своими силами, на подложку.

Плинтусы из МДФ марки Саваш заказывали онлайн на Озоне— 220 рублей за планку длиной 2,7 м. Это решение было спорным: я настаивала на пластиковых, поскольку стены не выравнивались под идеал, а парень был категорически против пластика.

В итоге с МДФ-плинтусами возникло множество сложностей. Отпилить аккуратные углы вручную с использованием стусла не удалось — стыки получались рваными. Пришлось брать в аренду торцовочную пилу на один день и нарезать все отрезки заново. Это позволило получить приемлемый результат, но при монтаже всё равно проявились щели и несостыковки на стыках. Потратили ещё день на их замазку акриловым герметиком. Решение визуально выглядит достойно, но затраты по времени и силам оказались выше, чем рассчитывали.

Обои выбирали нейтральные, однотонные, с текстурой крашеной стены. Это был заведомо безопасный и универсальный вариант: даже если в будущем захочется что-то поменять, по идее можно перекрасить в любой цвет. Всего на обои потратили около 30 000 рублей, покупали тоже в Лемана.

Потолки делал тот же мастер, который работал и в другой нашей квартире — мы ему полностью доверяли. Натяжной потолок с встроенным светом и всеми подключениями обошёлся в 70 000 рублей. Это была фиксированная цена за всю площадь с учётом количества светильников, крепежа и т.п. Установка заняла 1 день.

Разного рода мелочи, на которые сложно заранее заложить бюджет, в итоге «набежали» примерно на 30 000 рублей. Это и монтажные смеси для плинтусов, и укрывочные материалы, и карнизы, и подложка под кварцвинил, и прочее, что приходилось докупать в процессе.

Розетки и выключатели собирали из остатков предыдущего ремонта, а недостающие заказывали на Wildberries. Общая сумма покупок на электрофурнитуру составила 5 860 рублей. Светильники для квартиры (в основном накладные и врезные модели) купили на сумму около 10 000 рублей — здесь был микс из Wildberries, Ozon и соседей из нашего ЖК, которые продавали демонтированные светильники из квартир с отделкой от застройщика.

В сумме на все чистовые материалы ушло 204 000 рублей — без учета мебели и техники.

Это финальная отделка: плитка, кварцвинил с плинтусами, обои, розетки, светильники, затирка и множество сопутствующих мелочей. Все позиции подбирали лично, ни один выбор не был делегирован.

Существенно упростило процесс наличие предварительной визуализации — очень помогли мои навыки в Homestyler не только для глобального планирования, но и как инструмент для точечной проверки сочетаний. Это позволяло на этапе покупки «примерить» конкретные плитки, текстуры обоев, тона напольных покрытий к уже выбранным элементам. В результате финишные решения выглядят согласованно и современно, без визуального шума. Плитка в санузле и на фартуке кухни, затирка, обои, розетки, освещение — всё было собрано по принципу логичной палитры и сочетания фактур, а не «что осталось в наличии».

Отдельно стоит отметить, что все отделочные материалы были куплены под расчет — осталось максимум пол рулона обоев, 2 плашки кварцинила, половина палки плинтуса и 2 стеновые плитки.

22 марта, в день окончательного расчета с бригадой, квартира находилась в стадии технической готовности: поклеены обои, смонтированы потолки, установлено освещение, стояли межкомнатные двери и окна.

Санузел был практически готов — тумбу с раковиной мы купили б/у на Авито за 10 000 и рабочие ее смонтировали вместе со стиральной машинкой. Так же в санузле был смонтирован электрический полотенчик — мы отказались от полотенчика от ГВС, перекрыли отвод трубы и заблокировали его без возможности восстановления. В санузле оставалось повесить штору, полочки, крючки и зеркало.

Из отделочных работ оставалась только укладка пола. После этого предстоял ещё большой блок задач: закупка и сборка всей мебели, установка техники, подбор и развеска текстиля, генеральная уборка, фотосъёмка и публикация объявления. На всё это ушло почти полтора месяца. Только после этого квартира обрела завершённый, пригодный для заселения вид.

Укладка кварцвинила растянулась почти на неделю. В воскресенье начали вдвоём и за один день уложили почти всю комнату площадью 18 м² — благодаря ровному полу и минимальному количеству подрезок работа шла быстро. Оставшуюся часть квартиры парень делал один, в редкие свободные часы, и это оказалось значительно сложнее: требовались переходы между помещениями, встречались локальные неровности пола, которые выравнивались вручную остатками плиточного клея, и приходилось много подрезать. Из-за этого в итоге не хватило одной коробки материала. Её пришлось дозаказывать, и доставка заняла почти три дня. Несмотря на задержку, укладка пола не повлияла на общий график: на старте этих работ уже была доставлена кухня (заказанная ещё в январе), а также оформлены заказы на корпусную мебель — шкафы, тумбы, кровать, диван. На их доставку ушло около двух недель, в течение которых параллельно шёл монтаж пола и сборка кухни.

Практически всю мебель и технику мы купили на Озоне.

На сборку мебели ушло почти три недели, больше всего времени и усилий потребовала кухня. С этим этапом мы справились, но повторять подобный опыт не планируем — слишком трудоёмко. Самым сложным оказался монтаж навесных шкафов: рельсу нужно было крепить к панельной стене, которая оказалась крайне прочной, сверление заняло много времени и сил. Дополнительные сложности создал неровный пол — несмотря на то что сама кухня была компактной, добиться ровной установки всех модулей было непросто. Отдельный этап — вырезы под мойку и варочную панель, установка подсветки, подключение и установка варочной панели и духового шкафа. Мы вдвоём потратили на сборку кухни почти неделю, работая в свободное от основной занятости время.

Сборка остальной мебели заняла наверное столько же времени сколько сборка кухни: шкафов, прикроватных тумб, кровати, дивана, установку зеркальных дверей в нишу, монтаж гардеробной системы, навеску тумб в зоне гостиной, установку зеркала и сборку стеллажа. Почти каждая из этих задач требовала высокой точности: зеркальные двери пришлось подгонять вручную из-за отклонений в геометрии проема, а гардеробную систему купили только со второго раза — первая буквально на 1 сантиметр не вошла в нишу, и=-за тех же отклонений в геометрии.

Монтаж зеркала в ванной осложнялся облицовкой — точная разметка и работа с плиткой потребовали времени и инструментов. Все работы велись в плотном графике — вечерами и по выходным, параллельно с основной занятостью, заказами текстиля, поиском недостающих деталей и общей доводкой интерьера до финального состояния.

Дополнительно привезли из предыдущей квартиры пуф, банкетку, зеркало для туалетного столика и стул на колесиках. Банкетку оставили в прихожей, зеркало стало частью туалетного столика в спальне вместе с пуфом, а стул на колесиках оказался незаменимым элементом в рабочей зоне. Все эти вещи, которые некоторое время служили в моей предыдущей квартире, нашли новое применение и теперь успешно обставляют пространство этой квартиры.

На всю мебель, сантехнику и технику мы потратили 464 000 рублей. В эту сумму вошли основные предметы: шкафы, тумбы, кровать, диван, кухня, а также бытовая техника: стиральная машина, варочная поверхность, холодильник, СВЧ, духовой шкаф, телевизор и другие устройства.

Поскольку я не вела смету сантехники отдельно, в эту сумму также были учтены все сантехнические элементы: раковина с тумбой для санузла, мойка с смесителем для кухни, смесители для ванной комнаты, полотенцесушитель, унитаз, ванна и различные мелочи для ванной.

На так называемый хоумстейджинг мы потратили 27 000 рублей, приобрели декоративные подушки и пледы, лотки для столовых приборов, мусорную корзину, шторы, ароматические диффузоры (как для создания атмосферы, так и для скрытия запаха новой мебели), ковер и придиванный столик. После этого мы подвели итог, и оказалось, что общая сумма расходов составила 1 490 000 рублей, что на 160 000 рублей меньше запланированного бюджета.

Оставшиеся средства решили вложить в кондиционер, так как в квартире действительно жарко — оба окна выходят на южную сторону. Также приобрели некоторые предметы быта: утюг, гладильную доску, пылесос и сушилку для белья. Эти дополнительные расходы составили 50 000 рублей, из которых 38 000 рублей ушло на кондиционер с установкой, а 12 000 рублей — на бытовые товары.

Общая смета — 1 552 082, из них:

• Входная дверь — 42515
• Дверь межкомнатная — 16 213
• Кондиционер с установкой — 38 000
• Мебель и сантехника — 463 855
• Окна — 79 790
• Отделочные материалы — 203 970
• Работы — 528 598
• Текстиль и мелочи — 27 167
• Черновые материалы — 146 114
• Розетки и выключатели — 5860
  

Бюджет ремонта почти полностью оплачивал хозяин квартиры — 1,3 млн, я помогла там где было необходимо и добавила недостающие 226 000, остальное по мелочи платили из совместного бюджета.

На мой взгляд, самой сильной стороной этой квартиры стала планировка. Несмотря на классическую структуру однокомнатной квартиры с маленькой кухней, удалось грамотно распределить функциональные зоны: мягкая зона с возможностью установки ТВ (за картиной — две розетки), спальная зона с туалетным столиком, гостевая зона с рабочим местом и продуманная система хранения — практически полноценная гардеробная в прихожей и два шкафа по 120×250 см. Планировку выстраивали, исходя из сценария повседневной жизни, и в итоге квартира получилась удобной для одного человека или молодой пары, в том числе с домашним животным.

Объявление об аренде мы выложили с ценой 90 000 рублей — завышенной, учитывая характеристики объекта, но важно было проверить потолок спроса. Звонков не поступило, что подтвердило ожидания. Месяцем ранее аналогичная квартира этажом выше с новым ремонтом, но менее удачной планировкой, судя по истории объявления, была сдана за месяц за 70 000 рублей. Через 5 дней мы проконсультировались со знакомым риелтором и снизили цену до 80 000. Несмотря на его скепсис по поводу цены, к концу праздников было три просмотра: один арендатор выбрал другой район, вторая — девушка с котом — была готова внести задаток в день просмотра, но уже опоздала. Квартира была сдана молодой паре за 80 000 рублей в месяц плюс коммунальные по счетчикам и депозит в размере одного платежа. Срок экспозиции составил 8 дней.
Район — САО, Отрадное.

Жалко, но встроить посудомоечную машину не удалось — не хватило места в небольшой кухне. Расположение СВЧ-печи также вызывает сомнения: сейчас она стоит на холодильнике, что не совсем удобно в повседневном использовании. Однако её при необходимости можно переставить на столешницу или стол.

Меня сильно вдохновили тг-каналы хоумстейджинга, еще помогали мои подборки с Pinterest и 2 сайта для планирования: remplanner.ru и homestyler.com

Визуальная часть проекта претерпела изменения от изначального плана благодаря вышеперечисленным каналам.