Какой дом считается новостройкой

Покупатели, застройщики, риелторы и банки называют новостройкой дом в разных фазах строительства.

Мы разобрались в этом вопросе и подготовили краткий ликбез.

В законах нет определения новостройки. Для застройщика новостройкой будет не только новый жилой дом с дольщиками, но и условный цех завода или новый пристрой к офису. Например, среди строителей новостройкой негласно считают новое строение или реконструкцию здания, если площадь обновленных площадей превышает площадь здания до реконструкции.

Риелторы при рекламе недвижимости считают новостройкой все дома на гарантии застройщика, то есть не старше пяти лет.

Большинство людей используют термин «новостройка» для описания нового жилья на этапе строительства или только что построенного и введенного в эксплуатацию. При этом непонятно, если дом закончили строить неделю назад, он еще новостройка или уже нет. В быту покупатели, когда приходят к риелтору и говорят, что хотят квартиру в новостройке, часто имеют в виду дом не старше пяти лет и построенный по современным технологиям.

Термин приобретает юридическое значение для потребителей, когда нужно получить ипотечный кредит на покупку нового жилья. Поэтому стоит ориентироваться на смысл, который в термин «новостройка» вкладывают банки. Расскажу об этом подробнее.

В большинстве случаев это квартира, индивидуальный жилой дом или таунхаус. Они считаются новостройкой с момента, как застройщик получил право продавать это жилье:

• для жилого дома или таунхауса это начало или окончание строительства, но только если продавец — застройщик;
• для многоквартирных домов — с момента размещения проектной декларации.

Объект перестает быть новостройкой, когда жилье больше не соответствует критериям банка-кредитора для выдачи ипотеки на его покупку как новостройки  .

Пока жилье продает застройщик, для банка это будет новостройкой. Для большинства банков этот период длится с момента размещения проектной декларации на сайте наш.дом.рф — это значит, что застройщик выполнил требования закона по привлечению участников долевого строительства, а регулятор его проверил.

Для банка важно, кто продавец. По общему правилу банки считают новостройкой квартиру в строящемся или готовом доме, которую продает застройщик.

Некоторые банки также предоставляют субсидированные кредиты по договорам уступки права требования, когда продавец — не застройщик, а, например, его дочерняя компания, подрядчик, получивший квартиры в качестве платы за работы, или инвестор. Важно, чтобы продавец был юрлицом, так как уступку прав от частников и ИП банки почти не субсидируют.

Например, застройщик продал часть квартир в доме по ДДУ. Через год дом сдали, и дольщики оформили право собственности. Остальные квартиры застройщик продает по договору купли-продажи — для банка такое жилье все еще новостройка. А вот если квартиру перепродает частник, который покупал ее по ДДУ, а потом оформил в собственность, это для банка уже вторичное жилье.

Ипотека на новостройки может быть по ставке ниже рыночной. Например, семейная ипотека — под 6%, при этом в декабре 2024 года средний процент по рыночным программам — 19—31%. Дело в том, что банки кредитуют покупку квартиры в новостройке по льготным ипотечным программам. Такие программы государство разработало, чтобы улучшить жилищные условия людей и привлечь в сферу жилищного строительства дополнительные финансы.

Льготное ипотечное кредитование возможно, потому что государство субсидирует банку сниженные процентные ставки по ипотеке новостроек — разницу между ключевой ставкой и той, по которой банк выдал льготную ипотеку. Субсидия финансируется за счет государственного бюджета по действующим льготным ипотечным программам, например по семейной или для ИТ-специалистов  .

Для тех, кто не подходит под льготные условия, есть программы с рыночными условиями, ставка по ним будет установлена банком на день выдачи кредита.

Но у банка могут быть и дополнительные условия для кредитования покупки жилья в новостройке. Например, некоторые кредитуют только жилье по ДДУ — тогда купить квартиру от застройщика по договору купли-продажи не получится.

Однозначного ответа нет. Все зависит от условий рынка и ситуации конкретного заемщика. На новостройки ниже ставки по кредиту, но дороже цена квадратного метра. У вторички квадратный метр дешевле, но ставки по кредитам выше.

В некоторых городах, например на Севере, новые дома вовсе не строят.

Новостройка выгоднее, если нужен кредит и вы попадаете в критерии льготных ипотечных программ, а вторичка — если у вас большой первоначальный взнос, минимальный кредит и квартиру продают по выгодной цене.

Но всегда нужно сравнить оба варианта — новостройку и готовую квартиру. Бывает, что высокая ставка по ипотеке оказывается выгоднее низкой.

Но в целом при двузначных значениях кредитной ставки и по вторичке, и по новостройке переплата будет огромной. Тут остается надеяться, что ключевая ставка со временем снизится. Это позволит рефинансировать кредит под более выгодный процент и сэкономить на переплате.

Основные плюсы такие:

• Возможность приобрести квартиру с льготной ставкой по кредиту.
• Гарантия застройщика на возведенное жилье — с 1 сентября 2024 года гарантийный срок на конструктивные элементы снизили с пяти до трех лет. Изменения коснутся договоров долевого участия, заключенных после этой даты. Все новостройки, сданные до 1 сентября 2024 года, или новостройки, договоры в отношении которых заключены раньше, будут на гарантии по старым правилам — пять лет  .
• При покупке квартиры по ДДУ в стоимость договора, а значит, и ипотечного кредита можно включить отделку, а у некоторых застройщиков — и меблировку. Таким образом, заемщику не придется отдельно искать деньги на ремонт и обустройство жилья.
• На новостройку по ДДУ проще и быстрее оформить ипотеку: после одобрения заемщика застройщик сам направит документы по недвижимости в банк и согласует выход на сделку, не нужно делать оценку или страхование недвижимости — можно выйти на сделку за 1—3 дня.
• Если клиенту не подходит ипотека, застройщик может предложить покупку квартиры в рассрочку.
• Новостройка — это новое жилье, в котором еще никто не жил. Для многих покупателей это самый важный критерий для покупки, так как там новые инженерные коммуникации и сантехника, а дома построены по новым технологиям и с улучшенной планировкой.

Минусы тоже есть:

• Цены на новостройки в сравнении со вторичным рынком выше в среднем на 20—40% — в некоторых случаях эту разницу не компенсирует даже низкая ставка по кредиту.
• Часто квартиры в новостройках сдаются с дефектами, дольщику приходится ждать, когда их устранят. Это может занять два месяца и даже год, а в некоторых случаях нужно защищать нарушенные права в суде.
• Если дом сдают с разными типами отделки — в нем есть квартиры с чистовой, предчистовой отделкой или вовсе без нее, — первые год-два там трудно жить, пока в соседних квартирах идет ремонт.
• Нет точного понимания, какие тарифы на коммунальные услуги утвердят и как качественно управляющая компания будет обслуживать МКД.
• Если у покупателя нет другого жилья, на время строительства дома и ремонта придется арендовать квартиру.
• Развитие инфраструктуры может задержаться — это критично для жилых комплексов с трудной транспортной доступностью. Новые маршруты или дорожные развязки не входят в компетенцию девелопера — этим занимаются местные власти.