Что делать, если застройщик зарегистрировал право собственности на квартиру?
Квартира оформлена по договору долевого участия, ДДУ. В декабре 2024 застройщик снял деньги с эскроу-счета. Спустя полгода, в июне 2025, нам вручили ключи по одностороннему акту, так как не уложились в месяц существовавшего расписания приемки.
Когда ключи были у нас на руках, мы подали заявку в Росреестр на оформление права собственности, но нам отказали, так как у квартиры был другой собственник. Оказалось, это застройщик оформил право собственности в октябре 2024 до оповещения о снятии денег с эскроу-счетов. Росреестр установил сроки на исправление до ноября 2025.
Что делать? Кто должен вносить коммунальные платежи за этот период? Можно ли взыскать их с застройщика? Это возможно только через суд?
Застройщик законно получил деньги со счета эскроу, когда ввел дом в эксплуатацию . Но также он обязан был в срок передать вам квартиру, а если вы ее не примете, мог сам зарегистрировать за вами право собственности после оформления одностороннего акта приема-передачи квартиры.
Если вы оплатили строительство квартиры, суд передаст вам право собственности, которое Росреестр зарегистрирует по судебному решению. За коммунальные платежи вы отвечаете с даты акта передачи квартиры, к тому же ключи у вас уже есть.
Как застройщик передает дольщику квартиру
Дольщик вправе зарегистрировать оплаченное им жилье. Это можно сделать после того, как застройщик ввел дом в эксплуатацию, а квартиру передал по акту приема-передачи .
Минимум за месяц до установленной договором даты передачи или за 14 рабочих дней до начала периода передачи застройщик направляет дольщику заказным письмом извещение о готовности жилья .
Если дольщик подписал акт приема-передачи, свой экземпляр он может сдать в Росреестр для регистрации права собственности.
Если дольщик не заявляет о недостатках, но и не подписывает акт в течение двух месяцев после даты приемки из договора, застройщик может составить односторонний акт. Но он должен подтвердить, что уведомлял дольщика о готовности квартиры к передаче . Таким подтверждением могут быть:
- почтовый чек и опись вложения в заказное письмо;
- почтовое уведомление о вручении;
- возврат письма, так как истек срок хранения, — если его отправили по адресу, который указал дольщик.
Застройщик обязан в течение 30 рабочих дней после подписания одностороннего или двустороннего акта передать в Росреестр скан-копию акта с УКЭП для регистрации за дольщиком права собственности, а после направить собственнику выписку из ЕГРН .
Поэтому, если вы вовремя не пришли подписать двусторонний акт, застройщик мог передать квартиру в одностороннем порядке.
Как зарегистрировать право собственности за собой
Зарегистрированное право можно оспорить только в суде. Это может сделать фактический владелец, если докажет, что у него возникло право собственности .
Верховный суд указал, что, если квартиру оплатили и передали дольщику, суд должен признать право собственности за ним. И даже если документов не хватает, но объект можно идентифицировать, этого достаточно .
Ваше право на квартиру подтверждают договор долевого участия и справка об оплате по нему. Односторонний акт приема-передачи означает, что застройщик признает ваше право на квартиру.
Поскольку Росреестр отказал вам в регистрации права собственности на квартиру, вам нужно подать иск к собственнику, то есть застройщику, потребовать признать право собственности за вами и аннулировать запись о праве собственности застройщика.
В Балашихе мужчина оформил военную ипотеку и оплатил строительство однокомнатной квартиры, получил ключи, но не подписал передаточный акт, так как застройщик не устранил недостатки.
Застройщик ликвидировался. Росреестр отказался регистрировать право собственности за дольщиком без двустороннего передаточного акта. А правопреемник застройщика стал возражать, что у дольщика есть односторонний акт передачи квартиры.
Невостребованная квартира может оказаться в собственности застройщика, и тогда единственный способ зарегистрировать жилье на дольщика — обратиться в суд. В итоге право собственности признали за мужчиной .
Кто должен платить за ЖКУ
Односторонний акт передачи квартиры — это основание для передачи обязанностей по ее содержанию . Плюс ключи у вас, значит, вы владеете купленным жильем, хотя и без регистрации.
Даже если участник долевого строительства не зарегистрировал свое право и формально еще не собственник, с момента подписания передаточного акта у него возникают обязанности по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества многоквартирного дома, кроме взносов на капремонт .
Что в итоге
Если вовремя не подписать передаточный акт, застройщик может зарегистрировать невостребованную квартиру на себя. Тогда переоформлять ее придется через суд.
Если квартиру передали покупателю, пусть и по одностороннему акту, к нему переходит обязанность платить за ЖКУ, кроме взносов на капремонт.
