Ситуация и законы на рынке недвижимости давно изменились и стали более строгими. В связи с этим хотелось бы знать, как проверять квартиросъемщиков, чтобы обезопасить себя и свою квартиру от неблагонадежных нанимателей.
Какие есть сервисы, кроме пресловутых сайтов с судами и ФССП?
Поделитесь своим опытом: как проводите проверку и какие документы требуете — например, 2-НДФЛ? На что стоит обращать внимание, какие есть подводные камни и красные флаги?
Нельзя досконально проверить потенциального арендатора и дать гарантию, что он платежеспособен: сегодня с доходами все хорошо, а завтра могут начаться проблемы. Но можно ориентироваться на общую адекватность человека.
Расскажу, что можно проверить и какие вопросы стоит задать, на что обратить внимание.
Что уточнить у потенциального арендатора
В первую очередь уточните:
- Почему он ищет квартиру именно в вашем районе, есть ли у него территориальная привязка. Например, он рядом работает, а дети ходят в школу по соседству — это добавляет уверенности, что арендовать будет долго.
- Кем работает, как давно, планирует ли что-то менять. Если работает давно, это говорит о стабильности. Если только приехал или недавно сменил работу — доход может быть нерегулярным. Обратите вниманием на то, как он отвечает на вопросы: уверенно, четко и прямо или уклончиво. Если у человека стабильный доход и хорошая работа, ему нечего скрывать.
- Как он относится к компенсации за поломки или порчу вещей в квартире. Если при разговоре об этом человек начинает отвечать агрессивно, говорить, что все должен чинить собственник, — это плохой сигнал. Нормальный арендатор обычно готов нести ответственность за поломки, которые случились по его вине, и спокойно это обсуждает и проговаривает.
- Где он раньше снимал, за какие деньги и почему переезжает. Если человек жил в квартире за 30 000 ₽, а смотрит за 100 000 ₽, при этом в разговоре не упоминает смену работы или жизненного статуса — что-то тут нечисто.
Внимательно слушайте, что он говорит и насколько его слова коррелируют с действительностью. Например, я знаю случай, когда человек сказал, что снимал квартиру за 150 000 ₽, а теперь смотрит квартиру за 50 000 ₽, так как хочет сменить атмосферу, при этом приехал на дорогой машине. Хотя в этой истории явно был диссонанс, он убедил собственника. Меньше чем через месяц мужчина вернулся жить в дорогую квартиру, а в арендованном жилье сделал перевалочный пункт для своих знакомых.
Когда жилец не вписан в договор найма, он не несет ответственности за сохранность квартиры. Это может вскрыться, когда произойдет залив соседей или другие неприятности.
Справку о доходах и суммах налога физического лица или другое подтверждение официального дохода я не рекомендую запрашивать: это не принято, если у вас обычная квартира, а не жилье из лакшери-сегмента. Скорее всего, арендатор не станет предоставлять личные финансовые данные, а может и вовсе отказаться от вашего варианта, так как посчитает, что с вами будет тяжело в дальнейшем.
На что обращать внимание в разговоре с кандидатом
При первой встрече вряд ли получится нарисовать исчерпывающий психологический портрет потенциального арендатора. Но по косвенным признакам можно составить мнение о его качествах, важных для дальнейшего взаимодействия: насколько он ответственный и уважает ли договоренности. По реакциям можно спрогнозировать, как он поведет себя в стрессовой ситуации, комфортно ли с ним общаться, сходятся ли ваши представления о взаимных обязанностях.
Вот при каком поведении потенциального арендатора стоит насторожиться.
Проявляет эмоциональную несдержанность. Это маркер того, что в дальнейшем с ним может быть некомфортно иметь дело, а в экстренной ситуации придется решать проблему и обрабатывать чужие эмоции.
Заметить несдержанность просто: она проявится в импульсивности, обидчивости, пассивной или активной агрессии. Если в ответ на вопросы человек обижается — мол, вы ему не доверяете или нарушаете его границы, — возможно, он не понимает характера вашего взаимодействия, а значит, не в контакте с реальностью. Вопросы о составе семьи и заработке могут вызывать дискомфорт, но в такой ситуации они оправданны.
Обращайте внимание на то, как он говорит о предыдущем арендодателе. Если в обвинительном ключе, вероятно, его способ восприятия действительности — так называемый внешний локус контроля, а значит, и дальше винить в проблемах он будет всех, кроме себя.
Понаблюдайте за тем, как потенциальный арендатор реагирует на ограничения и несоответствие реальности его ожиданиям. Если в ответ на правила проживания вместо уточняющих вопросов или поиска компромисса он пытается манипулировать или давить на жалость, деловые отношения вряд ли сложатся.
Пассивную агрессию легко считать в комментариях по поводу состояния квартиры. Между «мне не хватает некоторой мебели, можем ли обсудить покупку в счет аренды?» и «м-да, квартирка-то пустовата» огромная разница. В первом случае можно договориться, во втором — скорее всего, придется регулярно иметь дело с претензиями и обесцениванием.
Уклоняется от ответов. Причины для такого поведения бывают разные. В лучшем случае человек в тревоге пытается спрогнозировать вашу реакцию и прилагает усилия, чтобы понравиться. Например, вы спрашиваете, будут ли приходить гости. В объявлении не указано, что визиты посторонних запрещены, но арендатор переживает, что потеряет квартиру, если ответит утвердительно. В стрессе ему не приходит в голову обсудить компромисс.
В худшем случае его ответ не вписывается в легенду, которую он для вас придумал. Возможно, он намерен нарушать правила. Но взаимодействие лучше строить на честности, и вы вправе знать, кто будет проживать в квартире.
Также обращайте внимание на то, о чем спрашивает кандидат. Из этого можно понять его цели и приоритеты. Если вопросов нет, значит, у него нет опыта съема — или же есть риск, что проживать в квартире будет не он.
Дает противоречивую информацию. Даже если человек с готовностью отвечает на вопросы, явные несостыковки в его истории должны насторожить. Если поймали на лжи, лучше сразу отказать.
Торопит с заключением сделки. Кандидат вправе обозначить желание заехать в квартиру поскорее, но давить на вас он не должен. Через спешку и нагнетание обычно действуют мошенники, создавая жертве стрессовые условия, в которых критическое мышление отключается, а эмоции берут верх. В такой ситуации выше риск ошибиться в договоре и ущемить свои интересы. Вероятно, такому кандидату лучше отказать.
Готов внести деньги до просмотра и не интересуется условиями договора. Если человек планирует жить в квартире, нужно все проверить и осмотреть. Он не будет вслепую вносить платеж: это риск.
Возможно, он считает, что все решают деньги. И если вы приняли платеж, значит, он может устанавливать свои правила и чувствовать себя хозяином положения — контроль над сделкой якобы переходит к нему. Есть вероятность, что в дальнейшем такой человек нарушит условия договора, оправдывая себя тем, что уже заплатил.
Кандидат, который подходит к заключению сделки серьезно, как правило, уважает договоренности и готов нести ответственность — но также и отстаивать свои права. Если он безразличен к условиям договора, скорее всего, он в инфантильной позиции и будет нарушать их, потому что «не знал».
Не уважает ваше время, например не пришел на просмотр и не предупредил об этом. На такого человека сложно положиться, а тем более доверить ему имущество. С опозданием все иначе: кто угодно может заблудиться или попасть в пробку. Тут важно, как человек поведет себя в подобной ситуации, это может многое о нем сказать.
Предъявляет к вам необоснованные требования. Каждый собственник сам определяет границы допустимого: готов ли учесть в счет аренды недостающую мебель, которая потом останется в квартире, или сделать жильцу временную регистрацию. Если создается впечатление, что вам диктуют условия, вы вправе отказаться. В процессе сдачи всегда есть дисбаланс власти: только вы решаете, кто будет арендатором.
Не стоит усердствовать с вопросами личного характера. Если человек не готов представить справку о доходах, это не делает его неблагонадежным. Вы обоюдно присматриваетесь друг к другу, и так можно отпугнуть порядочного человека, который просто ценит личные границы.
Как и что нужно проверить
Вот что можно заранее проверить, прежде чем подписывать договор с арендатором.
Действительность его паспорта. Это можно сделать на госуслугах — достаточно ввести серию и номер паспорта, фамилию и имя будущего арендатора.
Есть ли долги. Наличие исполнительных производств можно проверить на сайте ФССП. Для этого надо выбрать поиск по физическим лицам, ввести ФИО и дату рождения арендатора и выбрать в строке «Территориальные органы» вариант «Все регионы».
Если у человека есть долги, штрафы, алименты и по ним уже идет взыскание через судебных приставов, вы это увидите.
Судебные дела. Их проверяют на сайтах судов, например в картотеке арбитражных дел, на портале судов общей юрисдикции Москвы или аналогичном сайте другого города, где зарегистрирован потенциальный арендатор. Это дополнительная, но необязательная информация, так как у человека могут идти судебные разбирательства, которые напрямую не влияют на его финансовое положение. По ФИО можно увидеть, участвует ли человек в суде и, если да, в каком качестве — истца или ответчика.
Информация об арендаторе. Ее можно проверить через любой поисковик — вбейте ФИО и посмотрите, есть ли у человека соцсети. Изучите их — это может дать представление о человеке и его образе жизни. Например, можно узнать, что у человека есть кот, хотя он не упоминал об этом. А это дополнительный риск для кресел и дивана.
У меня был случай, когда собственнику не понравилось хобби потенциального арендатора: тот увлекался паркуром — на странице в соцсетях было много свежих фотографий с разными компаниями, которые не вызывали доверия. Собственник отказал в заселении, так как побоялся, что арендатор будет устраивать дома частые вечеринки, а из-за хобби может травмироваться и начнутся проблемы с оплатой.
Т—Ж уже рассказывал, как подстраховаться на случай проблемных жильцов.
Что в итоге
Вот на что я рекомендую обратить внимание:
- Как человек себя ведет, пытается ли что-то скрыть или, наоборот, со всем соглашается, лишь бы заселили. Чем более открытый человек,тем проще будет с ним потом взаимодействовать. Но и наседать с вопросами тоже не стоит: не все готовы раскрывать всю свою жизнь.
- Есть ли у него привязки к району — чем их больше, тем выше вероятность, что он проживет в квартире долго и будет держаться за этот вариант.
- Насколько вам комфортно с ним общаться. Бывает, что по документам, проверкам, рассказам все хорошо, но что-то останавливает от того, чтобы сказать твердое «да». Тут поможет небольшая пауза в пару дней, чтобы принять окончательное решение. Возможно, за это время появится другой кандидат на аренду.
