Почему налоги на недвижимость будут повышать и почему их надо повысить

До недавнего времени недвижимость оставалась едва ли не последним убежищем скряги. Можно было скупать бетонные активы целыми этажами (часто еще и на чужие деньги), владеть ими, и ничего это почти не стоило. Коммуналка — ерунда, относительно стоимости квартиры — сущие копейки. Налоги — совсем смешно.

Государство всеми силами поощряло: покупайте, милые, квартиры, это выгодно, это надежно. И необременительно. И все в одном!
И, кстати, так оно и было. Владельцы недвижимости получали все профиты и не несли почти никаких издержек.

Во-первых, государство всячески страховало неудачливых спекулянтов. Помните «обманутых дольщиков»? Так практически всех их спасли, за счет бюджета конечно. Ипотечникам (за исключением, возможно, валютных, хотя про них уже почти забыли) тоже неоднократно давали возможность выйти сухими из воды.

Когда вы покупаете акцию, и вас везут на маржин-колл, то ваши риски — это ваши риски. Когда вы берете недвижимость с плечом (а ипотека — это и есть кредитование с плечом), то ваши риски государство берет на себя. Выплачивая триллионные компенсации или запуская очередную льготную программу, чтобы цены не дай бог не упали.

Во-вторых, многочисленные налоговые преференции, как-то: освобождение от подоходного налога при продаже (сверх установленного срока владения, а кто-то вообще не платит), имущественные вычеты и в целом мизерные налоги.

В-третьих, известные социальные «плюшки», начиная с материнского капитала и заканчивая преференциями, связанными с регистрацией (например, приоритетная возможность отдать ребенка в школу).

Неудивительно, что при таких раскладах число фанатов недвижимости зашкаливало. Отличная инвестиция: ты ничего не платишь, ничем не рискуешь и твой актив постоянно растет в цене. Не инвестиция, а сказка!

Но, как известно, любая сказка рано или поздно заканчивается. Основная проблема инвесторов в жилье заключается в том, что их стало слишком много, и они слишком хорошо себя чувствуют. Когда только ленивый не пытался заделаться владельцем, уже само количество наталкивает на мысль «а почему бы их не подоить?». А коровы стали жирные, удойные.

Суммарная стоимость недвижимых активов россиян (даже без учета коммерческой недвижимости) по самым скромным оценкам составляет более 800 трлн рублей (для сравнения вкладов в банках — лишь 65 трлн). Представляете какой это кусок! И практически его еще не трогали.

Другая проблема инвесторов в жилье заключается в том, что у государства стало не хватать денег. Известная поговорка «люди — новая нефть» недвусмысленно отражает наметившийся тренд.
Сначала ободрали вкладчиков. Налог на вклады ввели в 2021 году, но фактически стали изымать с 2023 года.

Потом обратили внимание на фондовый рынок. Есть, например, такое нововведение как «налог на материальную выгоду». Замечательная вещь! Автор уже успел с ней познакомиться — это когда с вас сдирают налог при покупке (!) ценных бумаг. Если потом вы ухитрились продать в плюс, то с вас возьмут и второй налог, теперь уже при продаже.

Попутно в экономике, сами знаете, растет налоговая нагрузка практически по всем секторам (повышение НДС до 22% лишь часть концерта).

Ну, и наивно предполагать, что владельцев недвижимости сия мода не коснется. Удавку затягивают медленно, но верно:

• Налог на капремонт начали изымать в 2014 году (в разных регионах даты могут отличаться).
• Налог на квартиры от кадастровой стоимости — с 2016 (В Москве). Сначала очень скромно, с понижающими коэффициентами, чтобы сразу народ не шокировать.
• Потом взялись за коммуналку. Платежи явно стали расти быстрее официальной инфляции.
• Помимо этого, законодатели давно зубы точат на арендодателей (большинство собственников по-прежнему не платят никаких налогов с арендных поступлений).

Но, поверьте, это только начало. Ведь несмотря на все эти поборы, в целом обслуживание недвижимости в России пока очень необременительно. Например, в 2025 владельцы вкладов должны были заплатить в бюджет примерно 2% от суммы своих активов, а если бы та же сумма у них была вложена в недвижимость — то только 0,1-0.3%. В десять раз меньше!!! — по-моему несправедливо.

Но самое главное — раз поборы низки, значит, есть куда их повышать. С вкладчиков, с миноритариев уже много не сострижешь (хотя пробовать будут), а вот у владельцев недвижимости — и шерсти больше, и гуще.

Так что ждите роста налогов на недвижимость. Возможно, сильного и резкого. Тем более, что имея недвижимость, скрыться от взора налоговых служб практически нереально.

И это тот случай, когда автор в целом поддерживает инициативы такого рода. Хотя налоги — почти всегда плохо, в случае с недвижимостью, скорее всего рост налоговой нагрузки пойдет на пользу сильно перекошенному отечественному инвестиционному рынку:

1. Мы уже упоминали, что люди как невменяемые, скупали «бетон». Причем этот процесс нельзя было назвать равномерным. Очень часто инвестировали те, кому квартиры не очень-то были и нужны, но у кого имелись средства на покупку. Другие же — оставались с носом. Идея, что владельцев избыточных метров надо бы обременить налогом — по-моему и правильная, и справедливая.
2. Повышение налогов на недвижимость поможет более сбалансировано направлять капиталы между отраслями. Вложения народа в недвижимость исчисляются триллионами рублей в год, в то время как масса других секторов держится на голодном пайке, что снижает их развитие.
3. Повысится ликвидность недвижимости. Многие инвесторы, пользуясь низкими налогами, никак не использовали свою недвижимость. То есть буквально закрывали квартиры на замок (не продавали и не сдавали). А что: кушать не просит, деньги приносит. Рост налоговой нагрузки побудит собственников более эффективно управлять своими активами. Например, продать, если не нужно (а не держать бесконечно на балансе), что не только снизит цены, но и повысит ликвидность (купить квартиру станет легче). Непродаваемой недвижимости станет меньше, см. этот пост

В общем, одни плюсы. Хотя владельцы, конечно, будут злиться.