19.02.25

Можно ли сдавать дом на участке ИЖС в аренду частному лицу для проживания?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

IVS

Страница автора

Вопрос: Могу ли сдавать дом на ИЖС/ЛПХ в аренду частному лицу для проживания?

ВРОДЕ бы ДА, ОДНАКО получили Предостережение от Администрации района в Подмосковье, что в соответствии в КоАП РФ ч.1 ст. 8.8. мы занимаемся предпринимательской деятельностью (сдача в аренду), а значит нельзя, на ИЖС или ЛПХ нельзя заниматься предпринимательской деятельностью и к нам должна применяться повышенная налоговая ставка и тарифы на коммунальные услуги также должны быть, как для предпринимателей, штрафы, суды и т.п.

Справочно: построили дома все по соседству, огородили единым забором и сдаем их в аренду длительно.

Хотелось бы получить комментарии от юристов.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

право

IVS

FluffyПоигрался с GPT ### **1. Можно ли сдавать дом на ИЖС/ЛПХ в аренду частному лицу?** **Да**, можно. Земли **ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)** и **ЛПХ (личное подсобное хозяйство)** предназначены **для проживания граждан** и не запрещают сдачу жилого дома в аренду. 💡 **Ключевой момент**: сдача в аренду жилого дома физическому лицу для проживания **не является предпринимательской деятельностью**, если: - у вас нет регулярности, масштабности и цели получения систематической прибыли, - вы не предоставляете дополнительные услуги (уборка, питание и т. п.), - сдача идет не как гостиница или хостел. 👉 **Вывод**: если дома сдаются для постоянного проживания, **запрета на аренду нет**. ### **2. Почему администрация считает это предпринимательской деятельностью?** Скорее всего, их аргументы связаны с тем, что: - вы сдаете **не один дом**, а несколько, - они огорожены единым забором, что создает видимость «комплекса», - местные власти хотят переквалифицировать вашу деятельность в коммерческую (например, гостиничную). Но **сам факт сдачи в аренду нескольких домов не делает деятельность предпринимательской**. 📌 **Статья 8.8 КоАП РФ (самовольное использование земельного участка)** действительно наказывает за нецелевое использование земельного участка. Но она применима, если вы, например, построили коммерческий объект (гостиницу, склад и т. д.) на земле для ИЖС или ЛПХ. В вашем случае сдача в аренду не нарушает целевое назначение — дома используются для проживания. 💡 **ВАЖНО**: если дома зарегистрированы как жилые, а арендаторы там просто живут (без оказания гостиничных услуг), то нарушения нет. ### **3. Какие могут быть последствия?** Если администрация будет настаивать, возможны: - попытки доначислить налоги по коммерческим ставкам, - штрафы за якобы незаконную предпринимательскую деятельность, - судебные разбирательства. Но если **аренда оформляется по обычным договорам** и дома используются как жилые, у администрации слабые позиции. ### **4. Как защититься?** ✅ **Документальное оформление**: - Договора аренды **долгосрочные** (лучше 11 месяцев и более). - В договорах четко указано, что аренда предназначена **только для проживания**. - Регистрация аренды в налоговой (патент или 13% НДФЛ). ✅ **Правильное поведение в случае давления**: - Ответ на предостережение подготовить **в письменном виде**, с обоснованием, что аренда не нарушает целевое назначение. - Если выпишут штраф — **обжаловать** (скорее всего, в суде он будет отменен). - Если настаивают на коммерческом использовании — требовать **юридического обоснования** (в большинстве случаев у них его нет). ### **Вывод** **Администрация, скорее всего, пытается перевести вашу деятельность в категорию коммерческой**, чтобы увеличить налоги и тарифы. Однако сдача в аренду жилых домов **не является предпринимательской деятельностью**, если вы просто сдаете их для проживания без дополнительных услуг. Если будет углубление конфликта — **привлекайте юристов и оспаривайте в суде**. Судебная практика по таким вопросам чаще в пользу владельцев недвижимости. 🚀1
FluffyFluffy, ### **Прибыль и предпринимательская деятельность — не одно и то же** Сама по себе сдача недвижимости в аренду **не всегда является предпринимательской деятельностью**. 📌 **Гражданский кодекс РФ (ст. 2, п. 1)** говорит, что предпринимательская деятельность — это деятельность, **направленная на систематическое получение прибыли, осуществляемая на свой риск**. Но налоговая и суды **различают два подхода**: 1. **Сдача одного-двух объектов в аренду** → рассматривается как **управление личным имуществом** и НЕ является предпринимательством. 2. **Массовая сдача недвижимости (много объектов, гостиничный формат, посуточная аренда, реклама, оказание услуг и т. д.)** → может трактоваться как предпринимательская деятельность. Теперь о вашей ситуации. --- ### **Как в вашем случае?** - Вы **не сдаете дома посуточно**, не ведете гостиничный бизнес. - Вы не оказываете дополнительных услуг, связанных с арендой (уборка, питание, администрирование и т. д.). - Вы просто сдаете **жилые дома для проживания**, а это **обычная аренда, а не бизнес**. 💡 **Сдача нескольких домов в аренду сама по себе не превращает вас в предпринимателя.** Однако, если администрация докажет, что у вас «доходный дом» или что это аналог гостиницы, то тогда да — могут переквалифицировать в коммерцию. --- ### **Как минимизировать риски?** ✅ **Оформить доход через НДФЛ (13%) или патент** — если платите налоги, к вам сложнее предъявить претензии. ✅ **Долгосрочные договоры (от 11 месяцев)** — это подтверждает, что аренда именно жилая, а не гостиничная. ✅ **Отдельные адреса и участки** — единый забор может дать администрации повод считать, что у вас «жилой комплекс», но если это отдельные дома — сложнее доказать. ✅ **Не рекламировать как «жилой комплекс»** — если есть общий сайт, реклама «аренда коттеджей в Подмосковье» и т. д., то это аргумент в пользу коммерции. --- ### **Вывод** Вы правы, **сдача в аренду приносит доход**, но это **не всегда бизнес**. Если сдача идет без дополнительных услуг, долгосрочно и без признаков гостиницы — это **обычное управление личным имуществом**, а не предпринимательство. Если администрация давит — **готовьте грамотный ответ с аргументами** и, если потребуется, оспаривайте в суде.0
Boris KölnFluffy, Т-Ж не поддерживает Markdown0