Можно ли сдавать дом частному лицу для проживания?
Построил несколько домов по соседству, огородил единым забором и сдаю их в длительную аренду.
Получил от администрации района в Подмосковье предостережение, что в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ я занимаюсь предпринимательской деятельностью — сдачей в аренду. А на ИЖС или ЛПХ это делать нельзя. Кроме того, ко мне должна применяться повышенная налоговая ставка. Тарифы на коммунальные услуги тоже должны быть как для предпринимателей.
Права ли администрация? Могу ли я сдавать дома на участке ИЖС или ЛПХ в аренду частным лицам для проживания?
Собственник может переуступать часть прав другим людям за плату, потому что не может жить в нескольких домах одновременно. Получится, что землю используют по целевому назначению и это не предпринимательство. С доходов можно платить НДФЛ или налог на самозанятость, а услуги ЖКХ оплачивать по тарифам для физических лиц.
Если дома строили для сдачи, у них общая вывеска и реклама как у домов отдыха, это коммерческая недвижимость. Ее можно сдавать только в статусе ИП. Подробнее Т—Ж рассказал в статье «Чем самозанятость отличается от ИП».
Предпринимателям нельзя сдавать дома на земле для ИЖС, индивидуального жилищного строительства, или ЛПХ, личного подсобного хозяйства. Такие дома предназначены только для личного использования, а не бизнеса.
Что можно делать с землей для ИЖС или ЛПХ
Собственники должны использовать землю по назначению и разрешенными способами. Например, на участке для ИЖС допустимо строить жилой дом, разбить сад или огород, возвести гараж или хозяйственные постройки. На приусадебном участке для ЛПХ можно делать то же самое и еще содержать сельскохозяйственных животных .
В жилом доме люди должны жить, но могут и заниматься предпринимательством — например, делать украшения и шить одежду. Размещать гостиницы в жилых домах нельзя .
Гостиницы должны находиться на земле, назначение которой — гостиничное или туристическое обслуживание. Если ИП построит гостиницу на земле с другим назначением, его могут оштрафовать на 1—1,5% от кадастровой стоимости земли, но не менее чем на 20 000 ₽. Если кадастровая стоимость не определена, оштрафуют на 20 000—50 000 ₽ .
Когда сдача дома не считается предпринимательством
Дом с участком можно сдавать в статусе ИП либо без него. Неважно, на какой срок и по какой цене — это можно расценить как получение доходов, а не бизнес .
ФНС указала, что бизнес — это длительные, систематические и массовые действия с затратами ресурсов, цель которых — получение регулярной прибыли. При оценке действий человека налоговая инспекция должна доказать, что это предпринимательство, а не обычное распоряжение имуществом.
В вашем случае на гостиничный бизнес может указывать то, что вы и ваши родственники никогда не жили и не собирались жить в построенных домах. То есть постройка или покупка была направлена на получение прибыли, а не на закрытие собственных потребностей в жилье.
То, что домов несколько, не всегда свидетельствует о систематичности. Но если вы рекламировали дома, чтобы они всегда были заняты, это говорит о предпринимательстве. Неважно, была ли прибыль. Важно, что были действия с целью ее получения.
Вы сделали верный акцент на длительности аренды. Действительно, краткосрочная аренда больше похожа на деятельность по извлечению прибыли, ведь у нее есть постоянная реклама, услуги по уборке, предоставлению постельного белья и моющих средств. При длительной аренде нет дополнительных услуг — всего лишь другие люди живут вместо собственника. Но оценивают все обстоятельства в совокупности.
Можно ли сдавать в аренду дома на земле для ИЖС или ЛПХ
Можно, пока это не переходит в бизнес. Идеальная ситуация, в которой не к чему придраться, выглядит так: в доме изначально жила семья собственника, а теперь это пустующее невостребованное жилье. Дом получен без затрат — в наследство или в дар. Было объявление о сдаче дома, которое сняли, как только появились жильцы. Арендаторы сами моют полы и меняют лампочки, они въехали со своими полотенцами и шампунями. Иными словами, соблюдается назначение земли под ИЖС или ЛПХ — для проживания.
Красными флагами для налоговой могут быть:
- покупка домов под сдачу;
- не единственное жилье;
- не единственный сдаваемый объект;
- сдача не отдельного дома, а части гостиничного или туристического комплекса;
- услуги по уборке;
- администратор;
- общее пространство у нескольких жилых помещений — двор или коридор;
- постоянная реклама;
- короткий срок найма.
Не обязательно, чтобы все это было одновременно. Но сочетание нескольких признаков укажет на то, что для собственника сдаваемый дом — это бизнес и целенаправленная деятельность для получения дохода, а не попытка компенсировать затраты на содержание пустующего жилья.
Тот, кто использует землю не по назначению, совершает административное правонарушение. И это не всегда собственник.
В Свердловской области женщина арендовала несколько домов, расположенных на землях для ЛПХ. На домах она разместила вывески с названиями апартаментов, рядом организовала мангальную зону. У домов были общие забор, баня, кафе и ресепшен. Забора между смежными участками не было, только кусты. На ресепшене лежал каталог услуг с правилами проживания и штрафами за их нарушение и повреждение имущества.
У комплекса был сайт, предлагающий гостиничные и экскурсионные услуги, там же была указана стоимость проживания в сутки. Получателем платы была указана эта женщина в качестве ИП. Она зарегистрировала виды деятельности: гостиничный бизнес и оказание гостиничных услуг.
Не прошло и месяца с начала сдачи домов в аренду, как прокуратура пришла с проверкой и оштрафовала за нецелевое использование земли: по 30 000 ₽ за каждый из трех участков.
Женщина утверждала, что она не собственница, что у участков есть вспомогательный вид разрешенного использования — гостиничное обслуживание — и что, хотя дома сдаются для разового проживания, их назначение все еще жилое. Она обжаловала решение прокуратуры в суде.
Но суд штрафы не отменил: нарушение было, строить гостиницу на земле ИЖС нельзя.
Суд третьей инстанции согласился, но указал, что, в соответствии с поправками в кодекс об административных правонарушениях, если в рамках одной проверки находят несколько однородных нарушений, штраф должен быть один .
Верховный суд РФ возразил, что ИП уплатила штрафы до изменений и поэтому штрафов все же должно быть три, но суды ошиблись с размером: правильно — 20 000 ₽ за каждый участок .
Что в итоге
В вопросе почти нет данных, которые можно было бы трактовать в вашу пользу или против вас. Думаю, что общий забор означает, что у вас гостиничный комплекс, а не отдельные лишние жилые дома. То есть вы занимаетесь предпринимательством на землях для ИЖС и ЛПХ, чего делать нельзя. А значит, требования администрации законны.
