Как я купила трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге с детскими долями

Летом 2025 года мы с мужем серьезно задумались о смене недвижимости — мы жили в двухкомнатной квартире на 4 этаже в хрущевке в Юго-Западном районе Екатеринбурга. Хотелось добавить к двум комнатам еще одну и дом поновее, но в этом же районе. Нам предстояло оперативно продать нашу квартиру, подобрать встречный вариант и обе сделки провести в максимально близки к друг другу сроки, чтобы переехать сразу в новую квартиру, а не во временный вариант.

Вводные данные у нас были такие:

• 2-х комнатная квартира в хрущевке без обременений
• 1-комнатная квартира в 9-ти этажном доме с ипотечным "хвостом" в 1,5 миллиона
• личные сбережения 1,5 миллиона рублей

Рассматривали два сценария развития событий:

1. продажа двушки и добавление личных средств + небольшой кредит (Ипотека по однушке по ставке 8,1% и в нынешних условиях хотелось оставить ее под сдачу.);
2. продажа обеих квартир и покупка одной квартиры, но уже без кредита.

Приоритетным был, конечно, первый вариант.

Август 2025. Буквально в день принятия решения о необходимости покупки новой квартиры, местное агентство недвижимости опубликовало информацию о днях бесплатных консультаций. Держа в голове возможный вариант с продажей обеих квартир в сжатые сроки, мы решили сходить на консультацию — может быть нам бы подсказали то, чего мы сами не видим.
В целом, ничего нового нам не рассказали. По итогу общения с риелтором выбрали новостройку со сдачей в 4 квартале 2025 года. Это была евро-трешка с кухней-гостиной и двумя спальнями общей площадью 56 метров в нашем районе, как и хотели. На тот момент она стоила 9 565 400 рублей (это важно!). Эта ситуация укладывалась в сценарий № 2.

Только потом я поняла, что нам даже не особо и хотели предлагать вторичку — для риелтора гораздо проще продать квартиру от застройщика, чем подбирать вторичку.

Через несколько дней мы уже сидели в офисе застройщика, где нам рассказали о невозможности заключения предварительного договора без внесения аванса в размере 30% от стоимости. Таких денег у нас не было. Ключи обещали начать передавать в октябре 2025 года, но все это было "примерно". В итоге решили, что начнем продавать свою и по факту, при наличии покупателя уже определяться.

Сентябрь 2025. 1 сентября застройщик поднял цены — квартира подорожала на 3%, что в целом со скрипом, нам еще подходило, но было уже не так радужно. В эту же неделю я сходила на демонстрационный этаж, посмотреть планировки. Квартира оставила у меня двоякое впечатления — в ней классные огромные окна, достаточно неплохой чистовой ремонт (по крайней мере на демо-этаже), красивые МОПы. Но она показалось мне ну уж очень компактной, простора в ней не чувствовалось совсем.

Параллельно мы выставили на продажу нашу квартиру за 5 500 000 рублей (с перспективой торга). К моему удивлению, было много просмотров — еженедельно мы показывали по 3-4 раза, что в моем понимании для вторички очень даже хорошо. Однако дальше просмотров дело не заходило.

Октябрь 2025. Несмотря на то, что в целом процесс шел, что-то нас во всем этом смущало и мы решили самостоятельно посмотреть вторичку. На тот момент мы посмотрели все объявления в нашем районе.

И вот 1 октября увидели ее: 3-х комнатную квартиру в 12-ти этажном доме общей площадью 79,5 метров с видом на ранее выбранную новостройку. В этой квартире 2 спальни, кухня, гостиная с кабинетом — идеальный для нас вариант. В тот же день договорились о просмотре.

Нюансы были такие:

• очень темная кухня с натяжным глянцевым коричневым потолком;
• маленький раздельный санузел
• достаточно ушатанное состояние стен и пола.

В целом, квартира в среднем состоянии — требует ремонта, но жить первое время можно. Но все конструктивные элементы слишком хорошо нам подходили, так что этими нюансами можно было смириться. Выбор сделан — мы начали подготовку к сделке, а с застройщиком окончательно попрощались. По счастливому совпадению (или судьбе) на следующий же просмотр мы продали нашу квартиру — приняли аванс и подписали предварительный договор с условием продажи за 5 350 000 рублей.

Через два дня внесли аванс за новую квартиру. Стоимость квартиры — 8 250 000 рублей. Это означало, что мы проходим по сценарию № 1: вкладываем деньги от продажи двушки, добавляем собственные сбережения и берем ипотеку на 1 400 000 рублей.

Отдельно остановлюсь на принятии аванса. Мы подписали «Соглашение о внесении частичного платежа», предметом которого было «обеспечение обязательств Продавца не заключать иные договоры» с другими лицами. Как, с точки зрения гражданского права, внесенный мной аванс может обеспечить чужое обязательство передо мной, конечно, загадка.

Это форма риелтора продавца и с ней можно было только смириться. Для меня, конечно, удивительно, как такое большое агентство недвижимости имеет формы документов вот такого качества. Да пребудет с нами удача.

Юридические особенности. У выбранной нами квартиры 6 собственников — муж с женой и их 4 детей, 3 из которых несовершеннолетние. Квартира была приобретена с привлечение ипотечных средств, а часть кредита была погашена средствами материнского капитала. Детям выделены доли по 1/63 каждому. На момент продажи ипотека погашена, доли выделены.

В связи с этим схема этой сделки выглядела так:

1. продавцы получают разрешение органов опеки на продажу детских долей;
2. заключение кредитного договора в банке;
3. заключение договора купли-продажи у нотариуса и регистрация права собственности.

Факультативно — продавцы сообщают нам о приобретении новой недвижимости с детскими долями для нашего спокойного сна.

Тут важно отметить, что мы с мужем оба юристы и хорошо понимали и оценивали все риски (насколько риски по вторичке вообще возможно оценить) и в такую сложную сделку мы вступали осознанно.

Сделаем небольшое лирическо-правовое отступление. Почему покупка квартиры с детскими долями имеет под собой определенную долю риска? Взамен отчуждаемой доли дети должны получить доли больше/лучше. Органы опеки и попечительства выдают разрешение на продажу только при условии предоставления детям альтернативной собственности, либо же обязательства родителей купить новую недвижимость детям в определенный срок.

Риск состоит в том, что в случае, если кто-то из заинтересованных лиц (родители, сами дети или опека) решит, что сделка совершена с причинением вреда имущественным интересам (например, новая недвижимость не будет приобретена, а родители с детскими деньгами уйдут в закат) несовершеннолетнего, сделка может быть оспорена. Однако в данной ситуации закон защищает добросовестного приобретателя (по крайней мере пока): суд оспорит сделку только при условии, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.

Также важно учитывать, что оспариванию подлежит сделка в части отчуждения долей несовершеннолетних, соответственно в нашем случае спорными будут только 3/63, что в целом не так страшно — в деньгах это примерно 400 000 рублей. В нашем случае продавцы как раз обязались купить квартиру у застройщика и выделить там детям по 1/8. Такой вариант доступен не всем — разрешение опеки под приобретение квартиры по ДДУ возможно только в случае, если у детей есть другое жилье. В нашем случае так и было — дети на момент сделки проживали и были зарегистрированы в другой квартире, принадлежащей их отцу.

Также такая альтернативная сделка выглядела несколько более надежной в свете дела одной известной певицы. Оспорить такую сделку будет сложнее — деньги точно не уйдут мошенникам (если таковыми не считать застройщика).

Плюс ко всему сделка опосредована банком, нотариусом и опекой. Да и в целом все происходящее было похоже на правду — семья переехала в квартиру побольше, а свою предыдущую квартиру продает, чтобы купить квартиру поновее — для старшего ребенка.

Какие документы мы проверили:

1. Выписка из ЕГРН — все дети действительно были собственниками;
2. Соглашение о распределении долей — в нем отражен и размер затраченного материнского капитала, и расчет стоимостей долей, плюс ко всему оно нотариальное;
3. Правоустанавливающий документ на квартиру.

Стоит отметить, что эти документы мы получили только при подготовке ипотечной сделки в личном кабинете банка — напрямую нам эти документы риелтор высылать отказалась, ссылаясь на защиту персональных данных.

Договоренность была следующая: продавцы подают документы в опеку, получают разрешение и высылают его нам. После этого мы проводим нашу сделку, получаем деньги и проводим сделку по покупке новой квартиры.

Наша сделка по продаже была очень быстрой и простой — один собственник, один покупатель, покупка в ипотеку — все быстро и прозрачно, поэтому подготовка к этой сделке вообще неинтересна к повествованию.

Резюмирую наши затраты: 5 350 000 (от продажи двушки) + 1 500 000 (собственные сбережения) + 1 400 000 (ипотечных средств) = 8 250 000 рублей.

Касательно ипотеки: ставка 18,1 % (это базовая ставка без каких-либо льгот) на 15 лет с платежом 22 300 рублей. Много ли? Да, но план закрыть ее за год-полтора, поэтому переплата будет небольшая.

И тут в дело включается личность риелторов продавца. Я скажу честно: это было серьезное испытание для моих нервов. Все наши договоренности были очень четко оговорены и несколько раз зафиксированы в переписке. Однако примерно через неделю после предварительного договора риелтора "повергла в шок" новость о том, что мы приобретаем квартиру в ипотеку. Затем очень сильно затянулось получение согласия опеки.

Документы подали только через 9 дней после того, как пообещали нам это сделать. Из-за этого возникла ужасная спешка на последнем этапе: сроки предварительного договора по нашей сделке по продаже были согласованы с риелтором, но вообще не предусматривали возникшей задержки с опекой.

По предварительным договорам мы должны были завершить обе сделки до 30.10.2025. Сделку по продаже мы назначили на 28.10, поверив в обещание риелтора получить согласие опеки 27.10. Конечно же, 27.10 ничего получено не было. В итоге риелтор устроила мне грандиозный скандал с голосовыми сообщениями на предмет того, что я вообще ничего не понимаю и согласие «конечно же будет получено» и «вы первая в моей практике, кто задает такие дурацкие вопросы».

В итоге ночь с 27.10 на 28.10 мы провели в размышлениях о том, проводить сделку 28.10 без согласия опеки или нет.

Решили проводить, а в случае срыва срочно искать другой вариант (в том числе рассматривали возвращение застройщика в нашу жизнь).

Сделка 28.10 прошла очень быстро и без проблем. Однако, очередная подстава ждала нас от сервиса безопасных расчетов деньги шли 3 дня, что вынудило нас сдвинуть сделку по покупке. Это все осложнилось ноябрьскими праздниками.

В итоге вторую сделку пришлось разделить на два этапа — 3 ноября мы получали кредит и размещали его на спецсчёте безопасных расчетов, а подписывали нотариальный договор только 5 ноября.

На всех этих этапах для меня особенно удивительно было поведение риелтора. На каком-то этапе она просто ушла в игнор и всю информацию мы узнавали из общего чата в банке и от нотариуса при самостоятельном звонке. Даты и время сделки она тоже выбирала сама, без согласования с нами.

Общалась она только с риелтором покупателей нашей двушки — не буду комментировать такой выбор.

Сами сделки прошли достаточно спокойно. Думаю, нам сильно на руки была и ипотека, и нотариальная сделка — везде были посредники, которые были адекватнее риелтора и, думаю, что благодаря этому все прошло нормально. Продавцы тоже оказались приятными людьми, очевидно понимающими все происходящее. Они были готовы к сделке, принесли все нужные документы, никаких проблем не возникло. Даже отдали нам ключи после регистрации перехода права, но до получения денег (иначе нам пришлось бы переезжать в будние дни, что было бы ужасно), за что им огромное спасибо.

Отказались бы мы от покупки, заранее зная, что риелтор покупателей будет вести себя подобным образом? Нет, квартира была слишком уникальным предложением как по планировке, так и по цене. Что бы сейчас сделали по-другому? Наверное, нужно было поручить мужу, а не мне. С ним она общалась очень вежливо и приветливо — видимо высокие серьезные мужчины гораздо более уважаемы этим риэлтором, нежели женщины.

Мы успешно переехали. Через несколько недель даже добились от риелтора продавца выписки о регистрации договора ДДУ, что подтвердило, что деньги, полученные продавцами за квартиру, действительно пошли на приобретение новой недвижимости.

Итогам я очень рада — мы прожили уже несколько месяцев и пока каких-то критичных нюансов не всплыло. Локация мне нравится, транспортная доступность даже чуть лучше, чем была (хоть мы и остались в пределах района).

Удача была с нами!