«Среднестатисти­ческий гражданин не может позволить себе ипотеку»: глава «Самолета» о со­стоя­нии рынка

Генеральный директор крупнейшего российского девелопера «Самолет» Анна Акиньшина дала интервью РБК.

Она ответила на вопросы о стратегии развития компании, дала оценку перспективам рынка недвижимости и рассказала, как компания поддерживает спрос. Мы выбрали главное.

«Мы используем рассрочку, но очень аккуратно, анализируя условия и процент по каждому из проектов, — говорит Акиньшина. — Например, некоторые покупатели, будучи в ожидании ребенка, приобретают квартиры в рассрочку с расчетом на то, что впоследствии смогут перевести ее в семейную ипотеку».

Но при продаже в рассрочку, по словам Акиньшиной, клиентов оценивают так, как если бы они брали ипотеку. Рассрочка от «Самолета» предполагает первоначальный взнос и андеррайтинг  клиента, а еще обязательные ежемесячные платежи, которые позволяют отслеживать финансовую устойчивость покупателя. Тем не менее полностью переключаться на рассрочку девелопер не намерен.

Анна Акиньшина отмечает, что вызовы 2024 года — ключевая ставка на уровне 21%, отмена массовой льготной ипотеки под 8% и ужесточение денежно-кредитной политики — серьезно не отразились на стратегии компании. Рынок недвижимости — это отрасль с операционным циклом в три года. Для девелоперов падение или рост — предсказуемые циклы развития рынка. Доля готового жилья в портфеле «Самолета» — 15—17%, что Акиньшина характеризует как «комфортный уровень».

«Сейчас мы не видим снижения спроса, а скорее фиксируем ситуацию, когда среднестатистический гражданин нашей страны не может позволить себе стандартную ипотеку из-за заградительных ставок», — отметила Акиньшина в интервью.

По ее словам, с начала 2025 года в стране выдано на 40% меньше ипотечных кредитов, чем год назад. Оформлено 100 тысяч ипотечных сделок. В основном рынок держится на льготных ипотечных программах, включая семейную ипотеку. На них приходится около 60% выдач. «Самолет» ожидает, что на среднесрочном горизонте кредитование как по рыночным программам, так и с господдержкой будет постепенно восстанавливаться.

Сохранение высоких ставок по кредитам чревато сокращением запуска новых объектов и дефицитом предложения на рынке недвижимости к 2026 году. Это может вызвать рост цен. Девелопер стремится сохранить доступность жилья, продолжая выводить на рынок точечные проекты в местах с высоким отложенным спросом или высокой маржинальностью реализации.

По словам Акиньшиной, регуляторы обсуждают субсидирование процентных ставок для проектного финансирования строительства жилья с вводом в 2026 году и позднее. Это поддержит рынок и будет стимулировать застройщиков. С такой инициативой выступил «Дом-рф» в феврале 2025 года.

В конце 2024 года появились сообщения, что «Самолет» планирует массовые сокращения сотрудников. Акиньшина опровергла эти слухи, подчеркнув, что на текущий момент штат компании соответствует показателю 2023 года — около 7000 сотрудников. По ее словам, информация о снижении численности персонала на несколько тысяч человек не соответствует действительности.

В прошлом году девелопер был вынужден адаптироваться к вызовам рынка, но ставку на сокращение сотрудников не делал. При этом в прошлом году девелопер приостановил развитие некоторых непрофильных проектов. В их числе — «Жизнь по подписке», который предполагал продажу ежедневных потребительских сервисов. По словам Акиньшиной, это нужно было, чтобы сосредоточиться на главном направлении бизнеса — строительстве.

Глава компании также отметила, что им недостает около 20% от нужного числа сотрудников — прежде всего специалистов по отделочным работам.

По мнению Акиньшиной, девелоперы были готовы к сокращению объемов льготных ипотек — ведь такие программы были введены для поддержки строительной отрасли в период пандемии.

Семейная ипотека продолжает действовать. Но важно, чтобы банки не вводили ограничения на выдачу кредитов, как это было в конце 2024 года. В настоящее время 60% продаж застройщика совершается с помощью этой программы.

По мнению гендиректора «Самолета», принятие обсуждаемой сейчас инициативы по расширению программы на семьи с одним ребенком до 18 лет значительно поможет застройщикам справиться с отложенным спросом среди семей с детьми. В этом случае компания ожидает роста числа клиентов на 30—40%.

«Сейчас проблем со спросом мы не видим — скорее сложности с инструментами его удовлетворения. С текущими ставками по ипотеке этот спрос будет накапливаться. Когда ставки начнут снижаться и достигнут 12—16%, тогда этот спрос может быть удовлетворен», — подчеркнула Акиньшина.

Также Анна Акиньшина отметила, что их компания активно работает с клиентами, которые вкладывают в недвижимость как в инструмент долгосрочного инвестирования. За последний квартал доля сделок со стопроцентной оплатой в «Самолете» выросла на 15% в общей структуре продаж. Основной конкурент для девелоперов сейчас — депозиты с высокими ставками. На фоне позитивных сигналов от ЦБ люди все больше перекладывают средства в недвижимость.

«Самолет-плюс» — дочерняя компания девелопера — оказывает услуги по поиску, покупке, продаже и аренде недвижимости, дизайну интерьера, организации ремонта и меблировки. По словам Акиньшиной, «Самолет-плюс» сейчас сфокусирован на подготовке к IPO. В 2024 году компания проводила пре-IPO и получила весьма высокую оценку в 21 млрд рублей.

Конкретные сроки IPO глава девелопера не указала. Пока речь идет о размещении в 2026 году.