Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Когда вы в последний раз заходили в торговый центр просто погулять?
Не за конкретной покупкой. Не потому что срочно нужен кофе или новые кроссовки. А просто провести время.
Скорее всего, вы замечали странное ощущение: вроде бы всё на месте — магазины работают, люди есть, играет музыка, сделан ремонт, — но уже через 10–15 минут хочется уйти. Не потому что там плохо. Просто пространство не удерживает. И сегодня это становится одной из главных проблем коммерческой недвижимости.
О Сообщнике Про
Архитектор, магистр архитектуры и руководитель студии Moreva. Более десяти лет работаю в сфере архитектуры и дизайна, сотрудничаю с девелоперами и коммерческими проектами. Преподаю в ТОГУ, исследую ROI-дизайн, нейроархитектуру и ИИ в проектировании.
Это новый раздел Журнала, где можно пройти верификацию и вести свой профессиональный блог
Почему торговые центры перестают работать даже при полной заполняемости
Многие считают, что проблема торговых центров — в маркетплейсах или падении покупательской способности.
Да, это влияет. Но на практике причина часто глубже.
Сегодня недостаточно просто заполнить площади арендаторами.
Объект может быть почти полностью сдан, но при этом не работать как бизнес-система:
- посетители быстро проходят пространство;
- не задерживаются внутри;
- не переходят между арендаторами;
- не возвращаются снова.
В итоге падает не только поток, но и ценность самого объекта.
Потому что современная коммерческая недвижимость давно конкурирует уже не квадратными метрами.
Она конкурирует опытом и сценарием пребывания человека внутри пространства.
Как торговые центры постепенно теряют ценность
Большинство старых коммерческих объектов проходят похожий путь.
Сначала появляется идея:
- концепция;
- сценарий движения людей;
- понимание аудитории;
- логика пространства.
Но затем включается рынок.
Помещения нужно сдавать, и постепенно стратегия превращается в простое: «Главное — чтобы площади не пустовали».
На короткой дистанции это кажется правильным решением. Но именно в этот момент объект начинает терять целостность.
Почему арендаторы начинают разрушать пространство
Каждый новый арендатор приходит со своими задачами.
Кто-то закрывает витрины баннерами. Кто-то ставит слишком яркие вывески. Кто-то меняет входную группу или полностью перестраивает помещение под себя.
Постепенно пространство превращается в набор случайных решений.
Наверняка вы бывали в торговых центрах, где:
- длинные пустые коридоры;
- хаотичная навигация;
- визуальный шум;
- неудобные зоны отдыха;
- ощущение усталости уже через несколько минут.
При этом арендаторы внутри могут быть вполне хорошими. Проблема в другом: объект перестаёт работать как единая среда.
Почему сегодня дизайн напрямую влияет на доход объекта
В своей работе мы используем подход ROI-проектирования.
ROI — это возврат инвестиций. Если совсем просто — сколько денег приносит вложение.
ROI-проектирование — это подход, при котором пространство создаётся не просто «чтобы красиво» и не только «чтобы сдать площади».
Главный вопрос другой: Как пространство будет приносить деньги?
То есть мы анализируем не только интерьер, но и поведение человека внутри объекта.
Например:
- удобно ли посетителю перемещаться;
- видит ли он нужные точки;
- задерживается ли внутри;
- переходит ли из одного бизнеса в другой.
Если этого не происходит — пространство не работает как система. Именно поэтому сегодня дизайн — это уже не декор.
Дизайн становится инструментом управления поведением человека. А значит — инструментом дохода.
Кейс торгового дома «Лотос»
Недавно мы применяли этот подход при разработке проекта торгового дома «Лотос» в Хабаровске.
Когда-то это был узнаваемый городской объект с хорошей локацией и активным потоком. Но со временем пространство начало терять связность.
И проблема была не только в визуальном устаревании.
Когда мы начали анализировать объект через метод ROI-проектирования, стало понятно: пространство перестало управлять сценарием поведения посетителей.
Мы изучали:
- движение людей;
- слабые зоны;
- пустующие участки;
- сценарии перемещения;
- взаимодействие арендаторов между собой.
И оказалось, что внутри накопилось слишком много разрозненных решений.
Каждый арендатор пытался усилить только свою точку, но в итоге ослаблялся весь объект целиком. Поэтому задача проекта была не просто в обновлении интерьера.
Нужно было вернуть пространству систему:
- понятную навигацию;
- сценарии движения;
- визуальную целостность;
- логику взаимодействия арендаторов;
- точки притяжения для посетителей.
Потому что современное коммерческое пространство должно не просто существовать. Оно должно управлять потоком, временем пребывания человека и его опытом внутри объекта.
Почему выигрывают не все торговые центры
Сегодня всё чаще выигрывают не классические ТЦ с большим количеством магазинов.
А пространства, где человеку хочется остаться:
- mixed-use проекты;
- гастрокластеры;
- lifestyle-пространства;
- общественные городские зоны.
Потому что люди больше не приезжают в торговые центры только за покупками. Они приезжают за средой.
Главный вывод
За последние годы я всё чаще замечаю одну вещь:
Пространство — это не просто интерьер или ремонт.
Это инструмент, который напрямую влияет на экономику недвижимости.
Оно может:
- увеличивать время пребывания посетителей;
- усиливать поток между арендаторами;
- повышать ценность объекта;
- формировать привычку возвращаться.
Или наоборот — постепенно разрушать экономику объекта, даже если внутри хорошие арендаторы и дорогой ремонт.
Поэтому современная коммерческая недвижимость сегодня — это уже не только про аренду площадей.
Это про сценарии жизни внутри пространства.
