Проверка квартиры перед покупкой: 7 скрытых обременений, которых нет в выписке ЕГРН

Почему «зеленая» выписка — это еще не гарантия чистой сделки, и на что я смотрю, когда проверяю объект для клиентов.

Когда клиент приносит мне свежую выписку из ЕГРН и говорит: «Смотрите, тут все чисто, ни арестов, ни залогов», я всегда отвечаю: «Это только начало». Выписка — это базовый документ, но она не показывает и половины рисков. Конечный документ — это не выписка, а отчет добросовестного покупателя.

В моей практике был случай: клиент купил квартиру, где в ЕГРН не было ни одного обременения. А через полгода пришел бывший муж собственницы и через суд попытался отсудить половину, доказывая, что квартира покупалась в браке на общие деньги. Сделку могли признать недействительной. Таких нюансов хватает. Это наверное плохо, потому нет единого механизма, который на 100% даст покупателю гарантии. Только лишь механизмы, которые минимизируют риски и не более.

Чтобы так не вляпаться, вот чек-лист из 7 скрытых обременений, которые видны только при глубокой юридической проверке.

1. Права бывших супругов.
Если квартира покупалась в браке, она совместная, даже если оформлена на одного. Согласие супруга на продажу — обязательный документ. Но часто бывает, что собственник развелся, скрыл это или просто забил на бумажку. В итоге бывший партнер подает иск.
Что делаю я: требую нотариальное согласие супруга. Если собственник разведен — пусть покажет брачный договор или решение суда о разделе, где четко прописано, кому досталась эта квартира.

2. Наследники и рента.
Бывает, квартира получена по наследству или по договору пожизненной ренты. В выписке это не всегда висит как обременение. А по закону у наследника или получателя ренты может быть право жить в этой квартире дальше.
Что делаю я: смотрю историю переходов права. Если недавно было наследство — проверяю, не оспаривается ли завещание. Если была рента — читаю сам договор ренты от корки до корки.

3. Несовершеннолетние и маткапитал.
Если при покупке гасили материнский капитал, родители обязаны выделить доли детям. Если не выделили, а квартиру продают — сделку оспорят, а органы опеки встанут стеной.
Что делаю я: запрашиваю справку из СФР (бывший ПФР) об использовании маткапитала. Если использовали — требую документы, что детям выделили доли. Нет документов — нет сделки.

4. Скрытые арендаторы и перепланировки.
Выписка не покажет, что там живет арендатор по долгосрочному договору (на 11 месяцев и больше), который зарегистрирован в Росреестре. И не покажет, что несущую стену снесли без согласования.
Что делаю я: заказываю техпаспорт в БТИ и сверяю с тем, что есть по факту.

Был у меня забавный случай. Квартира была где-то в районе Кутузовского проспекта. Я и кадастровый инженер провели осмотр и выявили, что там была фактически реконструкция, а не просто перепланировка. Человек хотел ее продать. В итоге жилинспекция Москвы обязала его восстановить все. А теперь представьте: кто-то покупает квартиру, не проверив это, бывший владелец уезжает на ПМЖ за границу. К новому владельцу приходит жилищная инспекция и требует все восстановить. И все расходы ложатся на его плечи.

5. Долги по капремонту и ЖКХ.
В ЕГРН ты эту задолженность не увидишь. А по Жилищному кодексу долг переходит на нового собственника.
Что делаю я: беру справку в Фонде капремонта и в УК. Если долг есть — пусть продавец гасит его до сделки, либо прописываем порядок погашения в договоре.

6. Отказники от приватизации.
Если квартиру приватизировали, надо проверить, не отказывались ли от участия в приватизации те, кто там жил. По закону они сохраняют право жить там пожизненно, даже если не вписаны в документы собственника.
Что делаю я: Запрашиваю архивную выписку из домовой книги. Если кто-то был выписан, но имел право на приватизацию — смотрю, есть ли нотариальный отказ.

7. Банкротство продавца.
Тут сложнее. Если продавец банкротится, сделку могут оспорить в течение 3 лет. Если квартира продана по заниженной цене — суд легко ее развернет.
Что делаю я: проверяю продавца в ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Если сделка с недвижимостью была за 3 года до банкротства — это красный флаг.

Выписка из ЕГРН — это просто скриншот на сегодня. Она не покажет историю, мотивы и личные договоренности. Если не готовы сами копаться в семейном, наследственном и банкротном праве — наймите юриста. Проверка стоит копейки по сравнению с ценой ошибки и годами судов.