Ремонт в новостройке: семь решений, которые придется переделывать

Есть тип трат, который в бюджете ремонта не появляется никогда, потому что его невозможно запланировать заранее: оплата одной и той же работы дважды. Мы в студии ведём ремонты с 2022 года, за это время прошло больше 600 проектов, и в новостройках набор таких трат повторяется от объекта к объекту с удивительным постоянством.

Начну с математики, которая объясняет всё остальное. Ремонт в новостройке при нормальной организации занимает от четырёх до девяти месяцев. Каждая переделка, случившаяся из-за того, что решение приняли раньше, чем появился чертёж, добавляет две-три недели. Семь переделок за ремонт это плюс три-пять месяцев и вторая оплата работ вместе с черновыми материалами, которые сами по себе добавляют к стоимости работ ещё 30–50%. Вот вам и разница между четырьмя месяцами и девятью.

Первое, на чём спотыкаются, это отделка от застройщика. Ремонт под ключ с мебелью и техникой стоит от бетона порядка 90 000 ₽ за метр, от white box порядка 80 000 ₽. То есть отделка застройщика экономит около 10 000 ₽ на метре, и логика «оставим, зачем сбивать» выглядит абсолютно здраво ровно до момента, когда появляется планировка с перенесённым санузлом и другой расстановкой мебели. Тогда выясняется, что сохранять надо было не всю квартиру, а конкретные зоны, и решать это следовало после планировочного решения.

Второе это стяжка. Её всегда хочется сделать быстро, потому что это ощущается как начало настоящего ремонта, и почти никогда нельзя делать без чертежей: в неё уходят трассы тёплого пола, разводка воды, иногда канализация с уклоном, а высота зависит от того, что ляжет сверху. Паркет, керамогранит и ковролин дают разные отметки, и разница честно вылезает в дверных проёмах. Переделка стяжки стоит от 30 000 до 100 000 ₽ в зависимости от площади и способа демонтажа, и это не считая недели на вывоз мусора и набора прочности перед укладкой.

Третье это отопление. Застройщик ставит радиаторы по своей планировке, а не по вашей будущей мебели, и прибор регулярно оказывается ровно там, где вы нарисовали встроенный шкаф. Перенос требует работы со стояком, согласования с управляющей компанией и вскрытия отделки, если решение пришло поздно. С водяным тёплым полом отдельная история: в большинстве новостроек запитать его от системы отопления дома нельзя, и разбираться с этим надо до стяжки.

Четвёртое, и это то, чего почти никто не ожидает, перегородки. Межкомнатные стены в новостройках обычно собирают из пазогребневых плит или газоблока, и такая стена сама по себе не рассчитана на нагрузку. Телевизор на кронштейне, инсталляция унитаза, навесные кухонные шкафы с посудой, тяжёлое зеркало, откидная кровать: под всё это нужна закладная, заложенная до отделки. Усиление задним числом означает вскрыть стену, поставить фанеру или металл, заделать, зашпаклевать и покрасить плоскость целиком, а если рядом уложена плитка, то её придётся купить заново, потому что снять её без потерь получается редко.

Пятое это электрика по типовой схеме застройщика: свет по центру, розетки по углам, вывод под плиту. Ваша кровать с бра, рабочий стол, посудомойка и телевизор на стене живут в других координатах, и передвинуть точку после покраски означает штробу, шпаклёвку и перекраску всей стены. Шестое, тесно связанное: кухню производят около трёх месяцев, а её чертёж с точками подключения нужен строителям до того, как стены закроют. Это единственный предмет мебели, который заказывают почти в начале ремонта, и именно его откладывают чаще всего.

Седьмое это звукоизоляция, о которой вспоминают после заселения, когда переигрывать поздно и дорого.

Общий вывод у меня получился скучный, но за 600 проектов он не поменялся: решение стоит дёшево, пока оно на бумаге, и дорого, когда оно уже в бетоне. Полный альбом на квартиру 60–100 м² занимает 40–80 листов, и большая часть этих листов существует ровно для того, чтобы бригада не принимала за вас решения, которые вы потом будете оплачивать второй раз.