Какие риски при продаже квартиры с правом обратного выкупа?
В наследство получили квартиру. У нее четыре собственника, один из них несовершеннолетний. Собственность разделили так: 5/8 у меня, по 1/8 у трех остальных собственников. В силу обстоятельств мне нужна крупная сумма на определенный срок. Хочу продать свои 5/8 с условием обратного выкупа.
Какие подводные камни в этой истории? В предварительном ДКП риелтор расписал, что новый собственник в течение оговоренного срока не продает и не закладывает приобретенные доли.
Закон не запрещает такие сделки, но для продавца это сомнительный способ привлечь деньги. Есть риск потерять долю и не вернуть ее позже, даже если найдете сумму.
Расскажу о нюансах такой продажи.
Как работает продажа квартиры с условием обратного выкупа
Юридически это обычная купля-продажа. Одновременно стороны заключают дополнительное соглашение или включают в основной договор пункт о том, что покупатель обязан продать объект прежнему владельцу в конкретный срок и по фиксированной цене.
Обычно к такой схеме прибегают, когда человеку срочно нужны деньги, но банк не дает кредит. По сути, это заем под залог недвижимости, замаскированный под куплю-продажу .
Для покупателя это выгоднее, чем обычный заем под залог. Если вы не вернете деньги, покупателю не придется судиться, проводить экспертизы и ждать торгов: квартира уже принадлежит ему. Он просто оставляет ее себе. Это быстрый и понятный способ получить актив.
Какие есть риски для продавца
Покупатель может перепродать долю. После регистрации права собственности он становится ее полным хозяином. Несмотря на любые запреты в договоре, он может подарить или продать вашу долю третьему лицу. Если это произойдет, вернуть жилье будет почти невозможно: суды защищают добросовестных покупателей, которые не знали о ваших соглашениях.
Вас выселят. После сделки новый владелец вправе выселить вас через суд и потребовать выписки. Если откажетесь, он пойдет в суд — и, скорее всего, выиграет.
Если вы не выкупите долю в срок, она останется у покупателя навсегда. В договоре четко прописывается крайний срок для обратного выкупа если не успеете собрать нужную сумму к этой дате, сделку сочтут завершенной и претендовать на возврат доли вы уже не сможете.
Суд может признать сделку притворной. Если возникнет спор, судья решит, что купля-продажа только прикрывала заем под залог . На практике это оборачивается годами судов и долговой ямой.
Женщина продала квартиру с условием обратного выкупа. Она даже заключила предварительный договор, по которому покупатель обещал вернуть ей жилье, и исправно платила «проценты» каждый месяц.
Но покупатель пошел в суд и потребовал выселить женщину. Она подала встречный иск, пытаясь доказать, что это был заем, а не продажа. Суд встал на сторону покупателя: «В договоре написано „продать“, подпись стоит — значит, это продажа». Женщина потеряла квартиру и деньги .
В вашем случае все еще сложнее. У вас не целая квартира, а доля — 5/8. Это накладывает серьезные ограничения:
- Преимущественное право выкупа. Перед продажей инвестору письменно предложите долю остальным собственникам по той же цене. У них есть месяц на раздумья.
- Риск срыва сделки. Если кто-то из совладельцев согласится купить долю, ваш план с обратным выкупом сорвется. Совладелец просто выкупает долю в собственность и не обязан подписывать с вами дополнительные соглашения о возврате.
- Нотариальное заверение. Сделки с долями заверяет нотариус. Но такие договоры нотариусы заверяют редко, потому что видят в них признаки притворной сделки.
Как надежнее оформить заем
Продажа с обратным выкупом — это «серый» инструмент. Если вам нужны деньги под залог доли, безопаснее заключить договор займа под залог доли — ипотеку. Тогда:
- Вы остаетесь собственником.
- В Росреестре ставят отметку об обременении — займодавец не сможет продать вашу долю без вашего ведома.
- Чтобы забрать у вас долю за долги, займодавцу придется идти в суд и проводить публичные торги.
Подписывая договор купли-продажи, вы рискуете расстаться с жильем навсегда. Риелтор может обещать защиту в предварительном договоре, но такие бумаги редко помогают в суде.
Что в итоге
Продажа квартиры с правом обратного выкупа — опасная сделка, которую суды часто признают притворной. Главный риск для продавца — потерять жилье навсегда, если покупатель перепродаст его третьему лицу или откажется оформлять обратный выкуп. Кроме того, владельцы других долей имеют преимущественное право выкупа и могут сорвать ваш план.
Чтобы обезопасить себя, лучше оформить стандартный договор займа под залог недвижимости — так вы сохраните право собственности.
