Какой участок лучше покупать: в СНТ или под ИЖС?

Сразу поясню, что ИЖС — это вид разрешенного использования, ВРИ. А СНТ — способ кооперации, объединения собственников земли с ВРИ «ведение садоводства» для совместного решения разных задач.

В статье расскажу про плюсы и минусы видов разрешенного использования, которые подходят для строительства жилого дома. От этого можно отталкиваться, чтобы выбрать подходящий вам вариант.

Их всего три: ИЖС, ЛПХ и ведение садоводства.

ИЖС — для индивидуального жилищного строительства. Участок под ИЖС может быть только на землях населенных пунктов.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. От ИЖС его отличает одна особенность: ЛПХ может быть в пределах населенного пункта и за его границами. В последнем случае строить на нем нельзя. Но если ЛПХ в деревне или городе, земля полностью аналогична участку под ИЖС. В статье я буду рассматривать этот вариант ЛПХ.

Ведение садоводства — все еще встречаются документы, где этот ВРИ звучит как «для дачного строительства»  . Он позволяет строить на участке жилые дома. Такой «садовый» участок может находиться как на территории населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения — строить жилой дом можно в любом случае.

Эту особенность часто эксплуатируют. Например, ЦИАН и «Авито» полны недобросовестной рекламы якобы ИЖС-участков в новых коттеджных поселках, которые расположены в поле или на живописном берегу реки, но чаще всего за пределами населенного пункта. У разных ВРИ есть свои нюансы, которые полезно понимать при покупке земли.

Расскажу, в чем особенности каждого ВРИ для строительства жилого дома.

Муниципальное обслуживание инфраструктуры. В ИЖС и поселковых ЛПХ обеспечение подъездных путей к участкам, дорог, освещения, покоса травы на обочинах и отлова диких животных входит в обязанности местных властей.

Уровень обслуживания бывает разным, но оно бесплатное для владельца дома на такой земле. Если жители недовольны, они могут пожаловаться онлайн: в Московской области — в «Добродел», а в других регионах — на iGrajdanin.ru.

Охрана участка — забота его владельца. Придется решать, как защищать свое имущество и какой бюджет на это выделять.

Независимость. Владельцы участка ИЖС независимы: им не надо вступать в объединения, участвовать в общих собраниях и платить членские взносы.

Но если участок далеко от соседей:

• дорогу к нему не проложат;
• подводить газ придется за свой счет;
• подключение света обойдется в 5570 ₽ за 1 кВт, если расстояние до ближайшей электросети не превышает 300 м в городе и 500 м в сельской местности. Чем дальше, тем дороже.

Членские взносы. Даже если участок в центре города, все, что внутри, — зона ответственности землевладельцев. То есть на освещение, покос травы на обочинах и ремонт дорог придется скидываться.

Способ обслуживания зависит от того, кто распоряжается общим бюджетом. Это может быть:

1. Садовое некоммерческое товарищество, СНТ. С 2019 года это единственный вариант объединения садовых земель, но до сих пор встречаются вариации: СТ, ТСН, ТСНСН. Деятельность СНТ регулирует закон № 217-ФЗ — там прописаны все процедуры и неотъемлемое право садовода получать отчет о деятельности правления, расходах и доходах СНТ. Решения по бюджету принимают только члены СНТ на общих собраниях.
2. Управляющая компания. Если нет желания организовывать обслуживание участков, можно нанять УК, которая возьмет всю работу на себя и будет выставлять счета собственникам. Обычно УК действуют в коттеджных поселках: как только застройщик распродает часть участков, он предлагает владельцам недвижимости свою УК, от которой не отказаться. Дороги в поселке принадлежат застройщику, и если он захочет, сможет потребовать деньги за сервитут — право пользования этими дорогами. Я знаю случай, когда коттеджный поселок долго судился, чтобы девелопер разрешил провести по его землям газ  .
3. Владелец-единоличник — когда участок не состоит в объединении или кооперации с другими владельцами земли. Например, если собственник вышел из СНТ.

УК — более рискованный вариант обслуживания, потому что ее деятельность регулирует только гражданский кодекс. Специального закона, как в случае с СНТ, пока нет, но разработан законопроект. Если его примут, владельцы домов в коттеджных поселках смогут обратиться к собственникам имущества — например, дорог, — чтобы переоформить его в общую долевую собственность. Кроме того, они смогут сами выбирать модель управления и определять размер расходов на содержание общего имущества. Поэтому и членские взносы в СНТ обычно ниже, чем в УК: в товариществе есть рычаги воздействия.

Зависимость от соседей. При любом способе обслуживания участок с ВРИ «ведение садоводства» зависит от соседей: вопросы подвода коммуникаций, охраны и иных трат решает общее собрание. Из СНТ можно выйти или не подписывать договор с УК, но, если к участку идет дорога через землю в собственности застройщика или членов товарищества, вам все равно выставят счет за пользование инфраструктурой.

Проблемы с правлением решают в суде. Жаловаться на действия УК или председателя СНТ можно только в суде. «Добродел» и прочие полезные ресурсы не помогут залатать дорогу на территории поселка или оспорить решения общего собрания: это не их зона ответственности.

Можно осилить крупный проект. Например, оградить всю территорию поселка или товарищества, организовать охрану, установить видеонаблюдение, построить детскую площадку или зону для выгула собак, обустроить пляж или причал, провести общий праздник — все это можно сделать в складчину, совместными усилиями СНТ или коттеджного поселка. У одного собственника, скорее всего, не хватит ни сил, ни денег на такие проекты.

Я часто встречаю у клиентов заблуждения, которые связаны с разницей между ИЖС, ЛПХ и участков для «ведения садоводства». Расскажу про самые распространенные.

К садовым участкам сложнее подключить газ. Программа бесплатной догазификации действует одинаково для деревень, городов и садовых товариществ. Особенность подключения — нужно решение общего собрания и достаточное количество жилых домов в СНТ или коттеджном поселке, которые хотят провести газ. Закон не указывает точное количество, но на практике это 10—20 домов. Чем больше, тем выше вероятность скорого подключения.

В СНТ нельзя построить жилой дом и прописаться в нем. Это не так: с 2019 года в СНТ можно строить и регистрировать дома в статусе жилых, если соблюдать градостроительные нормы, аналогичные тем, что предусмотрены для участков ИЖС  .

Участки для ИЖС и ЛПХ узкие, так как это всегда «старая нарезка» — 15—20 м в ширину. Такая проблема есть в старых деревнях, но за последние 30 лет много бывших колхозных владений разделили на участки с удачной конфигурацией: 30—40 м «с фасада». При этом они входят в земли населенных пунктов — а значит, это полноценные участки под ИЖС.

СНТ — это всегда шесть соток и ржавые ворота на въезде. Так часто думают молодые покупатели. Для них СНТ — это что-то несовременное. Но СНТ основывают постоянно. Начиная с 2000-х годов они сформировали новые стандарты: размеры участков — от 10 соток и больше, а внутренняя организация — на уровне города.

К землям ИЖС и ЛПХ применяют более высокий налог на землю и недвижимость. На самом деле налог с ВРИ «ИЖС», «ЛПХ» и «ведение садоводства» различается незначительно: базовая ставка у всех — 0,3%. Итоговая сумма зависит от кадастровой стоимости участка: налог рассчитывают именно от нее. Величину будущего налога на землю можно рассчитать в онлайн-калькуляторе ФНС.

В СНТ меньшая мощность электричества. На деле мощность зависит от того, насколько СНТ богато: могут завести и 15 кВт на участок.

В СНТ более высокие тарифы на электроэнергию. Тарифы на электричество зависят не от ВРИ, а от того, где находится участок: в пределах муниципалитета или городского округа.

Если СНТ или участок расположены в границах городского округа, сниженный сельский тариф за электричество недоступен, даже если земля имеет сельскохозяйственное назначение. Например, после административных реформ многие СНТ в Московской области потеряли право на льготу из-за того, что их включили в городские округа.

Если участок в муниципальном районе — сельском поселении, — льгота действует. Проверить статус участка можно в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Еще одно обязательное условие сельского тарифа — жилой статус дома и прямой договор с энергоснабжающей организацией.

Если хотите найти идеальный участок, нужно рассматривать и ИЖС, и участки для ведения садоводства.

Нет особых критериев выбора, связанных с ВРИ. Бывают участки для садоводства в живописном месте, большой площади, с хорошим подъездом и газом по границе. Также встречаются земли под ИЖС в пять соток, в поле и с видом на склад.

Если выберете участок для садоводства, обратите внимание, кто будет обслуживать территорию. Если никто, но дороги остаются в частной собственности застройщика — значит, со временем появится УК. А это всегда риск: одно дело — знать условия проживания заранее, другое — если вас поставят перед фактом.