Как с 2025 года платить налоги на УСН, если сдаешь нежилую недвижи­мость в Москве?

С 2025 упрощенцы платят НДС — для них изменились лимиты доходов и остаточной стоимости основных средств. Еще отменили повышенные ставки, по которым нужно было платить при превышении порога дохода.

Что касается ставок на УСН при сдаче в аренду нежилой недвижимости в Москве, они остаются такими же: 6% для упрощенцев с объектом «Доходы» и 15% — с объектом «Доходы минус расходы».

Раньше при превышении лимитов по доходу или количеству работников действовали повышенные ставки:

1. При объекте налогообложения «Доходы» — 8%.
2. При объекте «Доходы минус расходы» — 20%.

С 2025 года повышенные ставки отменили. Теперь в пределах максимального годового дохода 450 000 000 ₽ применяют только базовые ставки по УСН: 6% — при объекте «Доходы» и 15% — при объекте «Доходы минус расходы»  .

На УСН «Доходы минус расходы» по-прежнему есть минимальный налог — 1% от годовых доходов. Его платят, если налог на прибыль за год получился меньше или бизнес сработал в убыток  .

Регионы могут установить сниженные ставки. Как правило, они делают это для предпринимателей или компаний с определенными видами деятельности или вновь регистрирующихся ИП  .

Если упрощенец меняет место ведения деятельности — переезжает из региона с более высокой налоговой ставкой в регион с более низкой, — он три года будет платить налог по старой ставке и только потом перейдет на новую. Это новое правило, которое начало действовать с 2025 года. Раньше упрощенец платил налог по новой ставке с 1 января года переезда  .

Для компаний на УСН «Доходы» сниженных ставок нет — они платят налог 6%. Для бизнеса на УСН «Доходы минус расходы» действует ставка 15%, которая снижается до 10%, если ИП или компания работает в следующих сферах  :

1. Обрабатывающее производство.
2. Управление эксплуатацией жилого или нежилого фонда.
3. Научные исследования и разработки.
4. Оказание социальных услуг.
5. Деятельность в области спорта.
6. Растениеводство, животноводство и оказание услуг в этих областях.

Сниженную ставку можно применять, если выручка от льготного вида деятельности превышает 75% от общей суммы выручки.

Сдачи нежилой недвижимости в аренду нет в списке. Значит, нужно применять обычную ставку налога при УСН.

В результате налоговой реформы с 2025 года в УСН изменились:

1. Порог доходов — компания сможет перейти на УСН, если по итогам девяти месяцев года, в котором она подает уведомление о переходе, ее заработки не превысят 337 500 000 ₽.
2. Лимит общего дохода — право применять УСН сохраняется, если доход за текущий год не превышает 450 000 000 ₽. В 2024 году предел дохода был 265 800 000 ₽.
3. Лимит остаточной стоимости основных средств. С 2025 года — 200 000 000 ₽, а раньше было 150 000 000 ₽.

Кроме того, упрощенцы стали плательщиками НДС. Освобождение от налога можно получить, если сумма совокупного дохода за предыдущий год или с начала текущего не превысила 60 000 000 ₽. Также освобождение могут получить вновь созданные компании и ИП.

Ставки УСН 6% для объекта «Доходы» и 15% для объекта «Доходы минус расходы» действуют по всей России. Регионы могут снизить их для всех или отдельных категорий плательщиков.

В Москве сниженная ставка 10% для упрощенцев при системе «Доходы минус расходы» действует для видов деятельности, которые перечислены в законе Москвы от 7 октября 2009 года № 41. Среди них нет сдачи в аренду нежилой недвижимости. Поэтому, если бизнес работает на УСН, придется платить налог по обычной ставке.