Стрит-ритейл vs офисы: куда выгоднее вкладывать в 2026 году

Когда ко мне в компанию приходят клиенты со свободными деньгами, первый порыв у многих стандартный ‒ купить квартиру. Но те, кто начинает считать реальную доходность, быстро понимают, что на жилой недвижимости сейчас много не заработаешь. Настоящие деньги делаются в коммерции. И тут мы всегда упираемся в развилку: взять понятный консервативный офис или рискнуть со стрит-ритейлом?

Давайте честно разберем оба варианта на цифрах этого года.

Начнем с офисов. Для меня это такая тихая гавань. Если вы хотите актив, который гарантированно будет сдаваться, готовьте около 30 миллионов рублей. За эти деньги сейчас можно взять отличный вариант в центральном районе ‒ новый офис класса А или А+ с готовым ремонтом. Вы просто сажаете туда компанию и стабильно получаете свои деньги. Да, сверхприбылей тут не будет, но и сюрпризов тоже.

А вот со стрит-ритейлом всё гораздо интереснее. Я всегда говорю: в стрите доходность будет выше, она может доходить до 20% годовых. Плюс у хорошего помещения на трафике есть приятный бонус ‒ оно само по себе прогнозируемо растет в цене, так что вы зарабатываете не только на аренде.

Но надо четко понимать: если мы ошибаемся с локацией в стрит-ритейле, то улетаем в гораздо больший минус, чем если бы просто купили офис. Рисков здесь море. Город может затеять ремонт фасада или перегородить тротуар ‒ и всё, трафик ушел. А в новостройках вообще никогда нельзя заранее на 100% сказать, как именно люди протопчут свои маршруты.

В стрите правило жесткое: нет трафика ‒ значит, будет тотальный простой помещения. Был у нас один показательный случай. Инвестор купил коммерцию в новом ЖК. На плане всё казалось логичным, но по факту окна и вход смотрели ровно на чистое поле. Трафика там не было от слова совсем. Сначала он пытался сдать объект сам, потом пришел к нам и попросил помочь, снижая ставку до абсолютного минимума. Во всем жилом комплексе у него была самая низкая цена, хотя мы её в процессе всё равно немного приподняли. В итоге арендатор нашелся ‒ ребята открыли бокс для детей. Они заехали, вложились в ремонт, посидели пару месяцев, поняли, что с поля клиенты не придут, и съехали. Я потом видела, как какое-то другое агентство пыталось это помещение сдать, но чем закончилось ‒ не знаю. Скорее всего, ничем хорошим. Именно поэтому локация решает всё.

Если брать конкретные цифры рынка, то хорошее помещение со стабильным трафиком площадью 120–140 квадратов в московском ЖК обойдется примерно в 60 миллионов. А вот в Подмосковье за те же 120–140 квадратов с отличным трафиком вы отдадите около 40 миллионов.

И знаете, исходя из своей практики, я могу смело сказать: Подмосковье сейчас инвестиционно явно выигрывает. Инвестору ведь по большому счету неважно, из какой географической точки приходит денежный поток. Главное ‒ чтобы было надежно и актив работал. В Подмосковье вложения меньше, а стабильность зачастую выше.

Почему так?

Всё просто: в хороших районах Москвы люди не так часто ходят в сетевые магазины за продуктами, чтобы потом стоять у плиты. Они скорее пойдут в ресторан поужинать и там же выпить вина. А вот у жителей Подмосковья платежеспособность для регулярных походов по ресторанам ниже. Поэтому они гораздо чаще и стабильнее ходят в сетевые супермаркеты и алкомаркеты у дома.

Для инвестора это идеальный сценарий. Выручка у таких магазинов в области железобетонная, они садятся надолго и приносят постоянный денежный поток. Но и это не всё. Продуктовый ритейл в основном платит аренду как процент с товарооборота. И в моей практике часто бывает так, что магазин в Подмосковье торгует на большие суммы, чем точка в престижной московской локации. А раз товарооборот выше ‒ значит, и ваша арендная плата будет больше. При том, что на старте вы вложили 40 миллионов, а не 60.

Если вам нужна предсказуемость, где можно припарковать капитал и спокойно спать ‒ готовьте 30 миллионов и берите хороший офис. Да, без сверхприбылей, зато сбережете нервы.

Но если вы хотите выжать из своих инвестиций максимум и готовы грамотно оценивать риски ‒ ваш путь лежит в стрит-ритейл. И, как показывает рынок, за МКАДом этот путь сейчас куда выгоднее. За 40 миллионов вы покупаете не просто бетон, а работающую бизнес-модель, которая будет стабильно кормить вас годами.

Главное правило стрита: считайте трафик, дружите с продуктовыми сетевиками и никогда ничего не приобретайте наспех.