Как законно остеклить и утеплить лоджию или балкон?
Брат недавно купил однокомнатную квартиру в ипотеку, начинает переезд. Возникла идея утеплить лоджию и превратить ее в небольшой кабинет для работы, так как остро не хватает квадратных метров.
Всегда считал, что лоджия — это его территория и он может делать с ней все, что захочет. Но управляющая компания объяснила так: «Утепление возможно только спустя пять лет, иначе вы и еще четыре квартиры ниже теряете гарантию. Если возникнут проблемы, жильцы будут обращаться к вам, вплоть до судебных разбирательств».
Сейчас брат рассматривает два варианта:
- утеплить каркас лоджии. В этом случае придется немного утолщить створки. Но УК наверняка заметит изменения и может использовать это как повод предъявить претензии;
- создать второй остекленный каркас внутри лоджии, который независим от общедомового каркаса, не меняет внешний вид здания и крепится только к полу и потолку. Нашли мастера, который готов выполнить это по разумной цене. Но пол и потолок, скорее всего, относятся к общедомовому имуществу. Теоретически УК может придраться и в этом случае.
В итоге дилемма: есть ли законный способ утеплить лоджию и не столкнуться с претензиями? Как это сделать правильно?
Для объектов долевого строительства действует гарантийный срок — минимум три года со дня сдачи дома. В вашем случае по договору между строительной компанией и УК это пять лет. Лоджию или балкон можно утеплить законно, если соблюдать условия. Расскажу, какие и как на это влияет гарантийный срок.
На какие работы с балконом и лоджией нужно разрешение
У лоджии, в отличие от балкона, есть общие со зданием стены, которые удерживают дополнительные нагрузки и тепло. Поэтому нельзя :
- переносить на лоджию или балкон батареи центрального отопления — внутренняя система отопления предназначена для нагревания общей площади жилого помещения, а балконы и лоджии к нему не относятся;
- объединять лоджию с кухней или жилой комнатой, так как нужно демонтировать часть несущей капитальной стены.
Запрет на конкретную реконструкцию либо переустройство лоджий или балконов принимает местная или областная администрация. Например, в Москве законодательство запрещает объединять лоджии с комнатой или кухней .
Но некоторые работы с балконом и лоджией допустимы с согласия всех собственников помещений в доме или после согласования с администрацией города. Приведу самые популярные виды таких работ.
Демонтаж оконного проема лоджии. Такую реконструкцию делают, чтобы установить французские окна в пол. Это уменьшает размер фасада, то есть часть общего имущества собственников. На этот вид работ нужно получить согласие всех собственников помещений дома .
Остекление лоджии. Все зависит от того, было ли остекление после сдачи дома. Если нет, такую перепланировку считают изменением фасада и общего вида здания — так нельзя делать без разрешения администрации города. Она также проверяет, соблюдаются ли нормы пожарной безопасности, ведь некоторые лоджии имеют проход на случай пожара. Эти требования устанавливает регион — например, так поступила Московская область .
Когда остекление лоджии надо согласовать с администрацией города, а когда нет, Т—Ж рассказал в статье «Можно ли застеклить балкон».
Если дом сдали с застекленной лоджией, можно заменить остекление на другое, лучшего качества по теплосбережению, но его внешний вид не должен отличаться от старого. Такую работу, как и замену балконной двери, не нужно согласовывать с местными властями и получать разрешение собственников остальных помещений дома .
Установку электрического теплого пола на лоджии нужно согласовывать с городской администрацией, которая рассчитает дополнительную нагрузку на электросеть. Также согласовывают настил напольного покрытия, утепление потолка на лоджии и вывод туда электрического света. Но получать согласие собственников помещений дома для этого не нужно .
Если застеклить или утеплить лоджию без согласования, собственника могут оштрафовать на сумму от 2000 до 2500 ₽ .
А если реконструкция, переустройство или перепланировка угрожают безопасности собственников помещений, администрация города может обязать привести лоджию в первоначальный вид .
Собственница квартиры по договору долевого участия, ДДУ, демонтировала оконные и дверные блоки, стены между лоджией и жилой частью квартиры, часть вентиляционных каналов общедомовой системы вентиляции и устройство межкомнатных перегородок, чтобы присоединить лоджию к общей площади квартиры. Также она сделала электрическое утепление плиты на полу лоджии.
Она не согласовала изменения с администрацией города и не получила согласия всех собственников дома.
УК выявила нарушение и обратилась в суд с требованием привести лоджию в первоначальное состояние. Областной суд в апелляционном определении подтвердил, что реконструкция, переустройство и перепланировка прошли без согласования с администрацией и согласия собственников дома .
Объединение лоджии с комнатой привело к уменьшению общей площади принадлежащих собственникам помещений, поэтому суд удовлетворил требование УК, но указал, что установка на лоджии электрического теплого пола не нарушает права собственников и не требует согласования с ними и администрацией.
Как согласовать утепление лоджии
Если работы требуют согласования с администрацией, действуют так:
- Продумывают новую планировку по переустройству и утеплению лоджии и заказывают ее проект в специализированной компании с сертификатом СРО.
- Проект согласовывают с УК.
- Подают в администрацию города документы: заявление на перепланировку, план БТИ, проект перепланировки, выписку из ЕГРН.
- Получают письменное разрешение и приступают к работе.
Как утепление лоджии влияет на пятилетнюю гарантию от застройщика
После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома для объекта долевого строительства устанавливают гарантийный срок не менее трех лет .
Застройщик не отвечает за недостатки, обнаруженные в течение гарантийного срока, если они возникли из-за естественного износа дома или действий участника долевого строительства :
- нарушения технических требований или градостроительных регламентов;
- ненадлежащего ремонта дома;
- нарушения инструкций по эксплуатации дома или его помещений;
- нарушения условий безопасного пользования квартирой или конструктивных элементов дома.
Вы вправе сделать перепланировку лоджии, если согласуете ее с местными властями. Это сохранит гарантию застройщика. Иначе, если в доме в течение гарантийного срока возникнут конструктивные дефекты, застройщик не будет за них отвечать. Но ему придется доказать, что дефект возник из-за произведенной реконструкции, переустройства или перепланировки с нарушением строительных норм и правил.
Такими доказательствами могут быть:
- строительная экспертиза;
- заключение специалистов;
- сведения о ненадлежащей эксплуатации помещения.
Тогда ответственность за дефект будет на собственнике .
Что в итоге
Первый вариант утепления, который вы указали, описан без деталей. Но если вы планируете затрагивать внешнюю сторону лоджии, нужно согласовать изменения с администрацией, так как это повлияет на вид фасада.
А второй вариант утепления возможен. Дополнительный остекленный фасад внутри лоджии не повлияет на вид фасада здания. При этом неважно, что каркас будет прикреплен к полу или потолку.
Утепление лоджии в вашем случае возможно, если соблюсти все правила с необходимыми согласием собственников и разрешением местных властей. Ждать, когда истечет гарантийный срок после строительства, необязательно.
