«Домклик» запустил калькулятор доходности аренды жилья: мы проверили его результаты
«Домклик» запустил калькулятор доходности долгосрочной аренды жилья.
Я риелтор, часто помогаю сдать или снять жилье. Разберу, как работает новый сервис, и проверю его результаты на пяти реальных квартирах. Так узнаем, действительно ли это хороший помощник и стоит ли на него ориентироваться в сделках.
Как работает сервис
Сервис помогает собственникам, арендаторам и агентам на первом этапе сдачи или поиска квартиры. Он позволяет понять, от какой цены отталкиваться, чтобы не прогадать или не стать жертвой мошенников.
Сервис показывает доход за год и то, во сколько обойдется простой с учетом дней на поиск арендатора. Это позволяет оценить упущенный доход и решить, как действовать дальше. Иногда лучше снизить стоимость аренды, чтобы попасть в спрос и быстрее найти квартиросъемщиков.
Как тестировала
Чтобы протестировать сервис, я взяла пять квартир под сдачу в разных районах Москвы: две, которые помогаю сдать в мае 2026 года, и три, в которых уже некоторое время проживают арендаторы.
Первая. Однокомнатная квартира 30 м² в кирпичном доме 1969 года постройки в районе Преображенское, метро «Преображенская площадь». Стандартный базовый ремонт без излишеств.
По рыночной оценке стоимость аренды на май 2026 года — 46 000—50 000 ₽ в месяц. Мы с клиентом разместили объявления на «Авито» и «Циане» по верхней планке в 50 000 ₽, но спустя полторы недели понизили до 48 000 ₽ — после этого люди стали интересоваться квартирой.
Сервис «Домклика» выдал больший оценочный диапазон — от 42 400 до 63 600 ₽. Рекомендованная цена — 53 000 ₽ в месяц.
Вторая. Однокомнатная квартира 39 м² в панельном доме 1978 года постройки в районе Хорошево-Мневники, в пешей доступности от метро «Октябрьское поле». Стандартный базовый ремонт: чисто и просто, есть необходимая мебель и техника для комфортного проживания.
Рекламное объявление о квартире дали в конце апреля 2026 года за 60 000 ₽. К середине мая стоимость снизили сначала до 55 000 ₽, затем до 53 000 ₽. Квартиру еще не сдали.
Сервис предлагает диапазон цен от 48 000 до 72 000 ₽, рыночная стоимость — 60 000 ₽. Даже если принять в расчет хороший ремонт, близость к метро и наличие в квартире мебели и техники, предлагаемая цена выше цены спроса на 13%.
Далее я рассмотрела несколько вариантов, которые уже сдаются.
Третья. Двухкомнатная квартира 45 м² в блочном доме 1967 года постройки в районе Ховрино. Стоимость аренды — 58 000 ₽ в месяц.
Сервис предложил сдавать квартиру за 62 000 ₽ — на 7% дороже реальной стоимости аренды.
Четвертая. Однушка 36 м² в доме 2014 года смешанного типа в районе Коммунарка. Сдается за 52 000 ₽ в месяц.
Предлагаемая оценка сервиса близка к реальности, но разброс цен снова великоват.
Пятая. Евродвушка 49 м² с кухней-гостиной в современном новом ЖК, монолитный дом 2021 года постройки в Южнопортовом районе, метро «Волгоградский проспект». Сдается за 100 000 ₽ в месяц.
Оценка сервиса на 12% выше рыночной цены.
Какие выводы
Первичная оценка квартиры для сдачи в аренду выдает очень большой разброс по стоимости. А предлагаемая цена выше рыночной на 5—15%.
Скорее всего, это связано с тем, что сервис сравнивает с аналогичными вариантами по району и метражу, но при этом у него два недочета:
- Сервис не делает поправку на состояние квартир, наличие мебели и техники, дополнительные условия или ограничения. Например, квартиры, в которые можно въехать с животными, часто стоят дороже из-за более высокого эксплуатационного износа.
- Сервис не анализирует конкурентов и срок их экспозиции на рынке: в районе может быть много квартир по цене, схожей с той, что предлагает сервис, но объявления могут висеть на площадке уже долго. Этот момент следует учитывать и корректировать стоимость в меньшую сторону.
Думаю, срок сдачи, который прогнозирует сервис по предложенной им цене, может быть актуальным только в момент высокого спроса на аренду жилья. Например, в начале сентября спрос заметно возрастает и сдаются даже те квартиры, которые до этого висели несколько месяцев.
В остальное время срок довольно оптимистичный для цены чуть выше рынка.
Итог. Сервис подойдет для первичной оценки квартиры, если в районе мало предложений и сложно провести оценку или если вы запутались в предложениях, потому что разброс цен слишком большой.
Тогда можно действовать так:
- Взять за основу предлагаемую рыночную цену.
- Учесть поправки на качество ремонта, состояние мебели и техники, вид из окон, удаленность от метро и другие условия.
- Проверить аналогичные предложения конкурентов на «Циане» и «Авито».
- Скорректировать стоимость в нужную сторону с учетом всех факторов.
Что происходит на рынке аренды в 2026 году
Рынок долгосрочной аренды жилья в России вошел в фазу рынка арендатора. На фоне избытка предложения собственники теряют ценовую власть и вынуждены идти на уступки. Объем сдаваемых квартир продолжает расти: появляются студии и однушки, которые их владельцы купили по льготным ипотечным программам не для жизни, а про запас.
Избыток выбора привел к закономерному падению ставок аренды. Сдавать жилье все менее прибыльно, а поиск арендатора занимает все больше времени. Квартиросъемщики перестали хвататься за что попало и тщательно выбирают.
Эксперты рекомендуют держаться за надежных арендаторов и по возможности не повышать цены. Если арендатор решит изучить рынок, он наверняка найдет вариант лучше и дешевле существующего. А собственник рискует получить простой квартиры на месяц и более, что полностью перекроет любую потенциальную выгоду от повышения цены.
Это долгосрочные тенденции. Инвестиционные квартиры, купленные в прошлые годы, будут достраиваться и выходить на рынок еще как минимум один-два года.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
