Стоит ли продавать квартиру и покупать две новые в строящихся домах?

Всем привет! Ай нид ё хелп энд критикс.

Ситуация такая: купила квартиру в ипотеку в Москве за 5,2 млн в новом районе, на берегу бухты. Квартира с простеньким ремонтом, однокомнатная, 38 м², хороший вид. Сейчас сдала ее жильцам за 30 тысяч в месяц, не вкладывая ничего в мебель (большой плюс).

Квартиру оценили в 11—12 млн. Сейчас, наверное, продать ее за эту цену не вариант, но после кризиса надеюсь, что такая возможность появится. Рассматриваю продажу как шанс:

1. Закрыть остаток ипотеки в 4 млн и ежемесячное финансовое обременение в виде 40 тысяч (у меня 8% ставка, сейчас таких нет). То есть считаю так: 11 млн (12 млн, если повезет) — 4 млн долг = 7—8 млн в остатке.
2. Вложиться в строящееся жилье в Крыму, квартира 20—30 м², цена около 2,5—3 млн, с целью дальнейшей перепродажи или сдачи после ввода в эксплуатацию (в конце 2023 года) + взять новую ипотеку (ставка около 12% сейчас) с нормальным первоначальным взносом (например 2—3 млн) на квартиру в строящемся доме в Москве, 30—40 м², ~ 6+ млн, возможно также под продажу в дальнейшем, либо сохранить как собственное жилье, но уже не в таком классном месте.
3. Если что-то останется, докинуть в акции, облигации, может, на вклад.

Понимаю, что сейчас, купив квартиру, вцепилась в нее, как в «последний шанс». Хотелось бы сменить парадигму и рассматривать ее как возможный инструмент для получения дохода при правильном использовании.

Насколько мой план реален? Что не учитываю? Помогите трезво взвесить ситуацию. Заранее спасибо и всем классных выходных!