Что делать, если: продавец передумал продавать жилье или пропал
Между договоренностью о продаже жилья и регистрацией сделки часто проходит много времени.
Весь этот период покупатель может быть без денег и недвижимости. А как действовать — непонятно.
В статье отвечу на сложные вопросы о сделках по продаже земли, домов и квартир, которые нам задали в Сообществе Т—Ж, и расскажу, как правильно действовать в таких ситуациях.
Какие есть этапы сделки по покупке квартиры?
Будет ли верным следующий порядок проведения сделки купли-продажи вторичной недвижимости:
- Подписание договора задатка.
- Подписание предварительного договора купли-продажи у нотариуса — с передачей мебели и так далее. Хочу указать, что находится в квартире на момент подписания. При этом всю мебель и технику передать после перевода средств по аккредитиву в целях защиты от случайной порчи.
- Открытие безотзывного покрытого (депонированного) безакцептного аккредитива.
- Подписание договора купли-продажи у нотариуса.
- Регистрация перехода права с выпиской из ЕГРН.
- Получение продавцом денег с аккредитива после перехода права без участия покупателя.
- Подписание акта приема-передачи квартиры с приложением дополнительных документов, таких как документы на счетчики, договор на шлагбаум. Допустим, я недавно поставил стеклопакеты, а гарантия на них — пять лет. Мне же надо передать этот договор новому собственнику?
Верна ли данная схема и безопасна ли она для всех участников сделки? Есть ли что-то лишнее? Нужно ли что-то добавить?
У вас в схеме лишние шаги.
Если речь о покупке обычной вторички без долей, включая детские, не нужны договор задатка и нотариальное удостоверение предварительного договора. Условие о задатке можно включить в предварительный договор, а деньги — передать по расписке. Предварительный договор нужен, чтобы зафиксировать договоренности до основной сделки.
Основной договор купли-продажи вы подписываете и подаете на регистрацию в МФЦ. Если бы сделка требовала нотариуса, он сам направил бы документы в Росреестр.
Аккредитив — это способ расчетов по сделке в целом. В договоре можно перечислить мебель и технику, а в приложении — указать их состояние и характеристики. Деньги продавец получит после регистрации перехода права, когда предъявит выписку из ЕГРН.
Акт приема-передачи можно подписать после того, как продавец получит деньги. Если на мебель, технику, счетчики или другое имущество есть гарантия, эти документы лучше передать покупателю.
По поводу шлагбаума. Если вы имеете в виду не машино-место, а право парковаться во дворе по договоренности с УК и соседями, это не отдельный объект сделки. Такое право на парковку законом не защищено. Двор общий, и место там занимает тот, кто успел. А если вы говорите о брелоке от шлагбаума, можете зафиксировать передачу ключей в договоре купли-продажи на квартиру, в том же пункте, что и передачу ключей от входа в подъезд и квартиру.
Из документов по ЖКУ важна только квитанция по капремонту: долг по взносам переходит к новому собственнику . Остальные счета покупатель все равно будет переоформлять сам. В другой статье я рассказывала, как разобраться с начислениями при смене собственника.
Как купить участок земли, который не зарегистрирован в ЕГРН?
Хочу купить участок в деревне. В ЕГРН он не зарегистрирован. Участок огорожен забором, уже несколько лет не используется, указан адрес.
Могу ли я купить эту землю через муниципалитет или нужно искать владельца?
Через муниципалитет можно купить только участок, который ему уже принадлежит. Если земля была в частной собственности, сначала ее нужно признать бесхозяйной, а потом ждать, когда она перейдет в муниципальную собственность. Это занимает время. Поэтому лучше письменно обратиться в администрацию: сообщить о заброшенном участке и о том, что вы хотите его выкупить .
Найти владельца через ЕГРН не получится: если участок не зарегистрирован, сведений о собственнике там нет. Получить их через нотариуса, муниципалитет или председателя СНТ тоже нельзя. Информацию может запросить только владелец смежного земельного участка .
Как купить участок умершего соседа?
Хотим оформить на себя 12 соток в СНТ — участок умершего соседа, за которым давно никто не ухаживает.
У соседа две дочери. Связались с одной — узнали, что ей принадлежат 3 сотки, а старшей сестре — 9 соток. Официально в наследство они не вступали. Но не факт, это по словам женщины.
После всей этой информации мы съездили к главе администрации. Думали, что, может, участок приняли как бесхозяйный или глава точно знает, что делать. Он на кадастровой карте увидел, что на участке крыша дома, сказал, чтобы мы подавали заявление на предварительное согласование о предоставлении земельных участков.
Мы подали — пришел отказ. Глава предупреждал, что, скорее всего, так и будет. Цитата из отказа: «Предоставление на заявленном виде прав не допускается: земельный участок расположен на территории СНТ».
Что делать после отказа, чтобы нам передали или продали участок?
Ответ администрации подтверждает, что земля не в муниципальной собственности: не принята как выморочное или бесхозяйное имущество. То есть город этой землей распоряжаться не может. Но, возможно, должен.
Как у собственника участка, у вас есть права, которые никто не может нарушать. Они связаны не только с владением. Например, нарушением прав будет соседский забор, упавший на ваш участок, свисающие ветви дерева, растущего на соседнем участке, или бурьян, который в летнюю жару создает риск пожара. Вы вправе через суд требовать устранить эти нарушения .
Раз вы общаетесь с дочерью умершего соседа, значит, знаете его имя. Введите его в реестре наследственных дел, чтобы проверить, что открытых наследственных дел не было.
Если наследственное дело не открывали, скриншот станет этому подтверждением. В иске к администрации города вы должны указать, почему муниципалитет — надлежащий ответчик.
Любая недвижимость должна кому-то принадлежать. Если собственник умер и наследников нет, земля переходит в собственность муниципалитета . Важно включить в иск дополнительное требование — признать за городом право собственности, чтобы потом было у кого просить о продаже этой земли.
Если наследственное дело открывали, требование привести участок в порядок вы можете предъявить дочерям. В иске укажите только имя второй дочери и заявите ходатайство о помощи в розыске — так можно .
Вы можете убедить дочерей продать вам участок, объяснив, что штрафы за неиспользование земли начинаются от 20 000 ₽ .
Есть проблемы и с расположением участка. Вероятно, нужен будет кадастровый инженер, который проверит действительные границы за вычетом дороги. Но, пока вы не собственник, с этим ничего не сделать.
Можно ли выкупить комнату у соседа и присоединить к своей квартире?
У меня двушка, у соседей трешка, и одна их комната граничит с ненесущей стеной в моей квартире.
Возможен ли вариант законно присоединить к моей квартире эту комнату, если я выкуплю у них долю, равную этой комнате, и замурую проем в их квартиру?
У вашего плана много препятствий. Расскажу про все.
Стены между квартирами редко разрешают сносить, даже если они не несущие. У них может быть разгрузочная функция, важная для всего дома. Сделать новый дверной проем в стене и заложить старый — это перепланировка.
О проведении перепланировки может просить только собственник помещения. Значит, смежная комната из соседской трешки должна перейти в вашу собственность заранее .
Чтобы немного уменьшить риск, проект перепланировки следует заказать загодя. А чтобы не сделать соседскую квартиру неликвидной — выкупить долю в квартире, равную смежной комнате, с указанием в договоре, что в пользование переходит именно она. И уже после этого вы обратитесь за согласованием.
Дальше — ремонт, сдача работ надзорным органам и изменения в ЕГРН по обеим квартирам.
Это дорого и долго. Скорее всего, будет выгоднее и проще продать свою двушку и купить соседскую трешку целиком. И точно не стоит сначала сносить стены, а потом пытаться это узаконить: так делать нельзя.
Как выкупить долю в доме у государства?
В 2018 году я вступила в наследство на 1/3 земельного участка и частного дома, а в 2021 оформила их в собственность. Оказалось, что два других совладельца — государство с долей 1/3 и еще один из родственников.
Также известно, что в 2014 году государство должно было изъять объект для строительства трассы. Трем собственникам пришло уведомление об этом решении, о наложении ограничений и процедуре изъятия.
29 января 2015 один из собственников оформил передачу своей доли, а в феврале 2015 года двум другим собственникам пришло уведомление о том, что местные власти приняли решение изменить план прохождения трассы и изъятия участка не будет.
Теперь у наследников проблема: они не могут сделать ремонт дома, жить в нем, сдать в аренду или продать. Обращались к администрации Республики Мордовия с желанием выкупить — пришел отказ.
Дом разваливается, жить в нем невозможно. По закону содержать дом должны все собственники. Но покосом травы, уходом за деревьями занимаюсь только я.
Как быть и что делать? Действительно ли решение органов местного самоуправления правомерно?
Собственник вправе не продавать свою долю по любой причине или вообще без объяснений .
Но для продажи доли в общей собственности есть правило: сначала ее нужно предложить другим собственникам и месяц ждать ответа. В вашем случае сначала долю надо предложить другому совладельцу. И только если он не ответит в течение месяца или письменно откажется, регион сможет продать свою долю кому угодно — но не дешевле, чем предлагал вам .
Вы можете поступить так же: сначала предложить выкупить свою долю родственнику и региону, а потом при необходимости продать ее третьему лицу. Хотя это невыгодно.
Содержать общее имущество должны все собственники. Если не можете договориться о ремонте, расходах и порядке пользования домом, вопрос придется решать через суд . Для этого нужно заключение эксперта, что без конкретных действий дом развалится, ветви деревьев упадут на крышу или электрические провода либо произойдет что угодно разрушительное. Тогда можно взыскать часть расходов на срочные работы.
Если делаете все сами, доказать затраты будет сложнее. Маловероятно, что вы сможете сослаться на среднюю стоимость и периодичность работ в саду: деньги из бюджета получить сложно.
Еще один вариант — попробовать через суд выкупить долю региона как незначительную. Но шансы зависят от обстоятельств: суды не всегда соглашаются считать незначительной долю, равную вашей. Надежда на успех появится при споре 2/3 с 1/3, особенно если дом небольшой. Ведь Мордовия своей долей не пользуется.
Жить в доме вы можете. Но с ремонтом, сдачей и перепланировкой без согласия второго собственника возникают риски: он может оспорить ваши действия или потребовать вернуть все как было.
Будет ли ничтожна сделка, которую провели по гендоверенности, признанной ничтожной?
Квартира находится в ЗАТО . Собственники — супруги, 84 и 76 лет, им выделено по 1/2 квартиры.
В июле 2021 был заключен договор купли-продажи жилого помещения с правом пожизненного проживания. Супруга подписала договор на квартиру — продала ее общей дочери: свою долю и по доверенности долю супруга. Супруг в тот момент лежал в больнице с ковидом.
Супруга дома неважно себя чувствовала после курса химиотерапии. Попросила дочь пригласить нотариуса на дом для оформления генеральной доверенности на дочь и передоверия доверенности от отца. Нотариус пришел, побеседовал и назначил визит для подписания нотариальных бумаг через 10 дней. Супруга получила деньги по договору и через 7 дней умерла.
Она не успела подписать доверенности, соответственно, не получилось написать заявление в Росреестр на регистрацию права собственности: для подачи документов в Росреестре нужно присутствие двух сторон сделки. Договор — это одновременно акт приема-передачи помещения и денег.
Оказалось, что при совершении сделки с недвижимостью на территории ЗАТО нужно получить согласование администрации ЗАТО: в договоре должно быть прописано, что он вступает в силу только после получения такого согласования.
В указанном выше договоре этот пункт отсутствовал: стороны не знали, что он нужен.
Вопрос: можно ли получить согласование администрации ЗАТО после смерти продавца? Если да, какие нужны действия? И будет ли договор купли-продажи легитимным без такого пункта? Может, можно прописать все в допсоглашении?
В договоре продажа долей прописана разными абзацами:
- Такой-то продает 1/2 квартиры, от его имени по доверенности действует супруга.
- Такая-то продает 1/2 квартиры.
В случае признания генеральной доверенности от супруга ничтожной будет ли считаться ничтожным весь договор или только в части продажи доли супруга?
Как я понимаю, ваша цель — оформить квартиру на дочь и сохранить за отцом право проживания. Возможно, еще и не потерять деньги, если администрация закрытого административно-территориального образования, ЗАТО, не согласует сделку. Поэтому вам важно довести уже подписанный договор до конца.
Право собственности на недвижимость нужно зарегистрировать в Росреестре. Для сделок в ЗАТО обычно надо, чтобы покупатель жил там постоянно, работал по трудовому договору или заранее получил согласие на сделку. Без этого зарегистрировать переход права не получится, даже если в договоре нет отдельного условия о согласовании .
Доверенность перестает действовать со смертью доверителя или доверенного лица. Поэтому жена могла подписать договор от имени живого мужа .
Если доверенность признают недействительной, это затронет только ту часть сделки, где жена действовала за мужа, то есть 1/2 квартиры, принадлежащую вдовцу. В остальной части договор может сохраниться .
При этом сам договор может иметь силу и без регистрации, если в нем согласованы объект и цена, а стороны уже исполнили свои обязательства. Регистрации права в таком случае можно требовать и от наследников .
В вашей ситуации договор подтверждает и передачу квартиры, и оплату. Поэтому, если покупательница постоянно живет в ЗАТО, отдельное согласие на сделку ей не нужно. Остается идти в суд и просить признать право собственности по уже подписанному и оплаченному договору, а потом зарегистрировать его по решению суда.
Обязана ли я возместить покупателю расходы, если отказалась от сделки?
Я заключила с покупателем предварительный договор купли-продажи, ПДКП, с внесением аванса. Сделка альтернативная. Была устная договоренность заключить сделку после 1 июля, так как мне нужно было получить деньги с вклада для покупки квартиры себе.
8 июня я поставила в известность своего риелтора, а она — покупателя, что я снимаю квартиру с продажи из-за семейных проблем. Теперь покупатель требует возместить расходы в банке, которые он понес при оформлении ипотеки.
Я не до конца подобрала себе другое жилье. Квартира мне понравилась, но я не видела даже документов на нее. Договор купли-продажи я не заключала. Из-за семейных проблем не могу купить другую квартиру. Хочу остаться в своей.
Обязана ли я возмещать покупателю расходы в банке до заключения договора купли-продажи и сделки?
Все зависит от условий предварительного договора купли-продажи.
В законе есть несколько способов защитить интересы сторон. Для покупателя основной вариант — через суд обязать вас заключить основной договор. На это у него есть 6 месяцев после срока, указанного в ПДКП. Если срок не прописан, на заключение основного договора дают год, а на обращение в суд — еще 6 месяцев после этого .
Раз покупатель потратился на оформление ипотеки на вашу квартиру, он может быть заинтересован в том, чтобы получить именно ее. Самая большая проблема: суд может обязать вас передать квартиру по той цене, которая указана в предварительном договоре, даже если цена выросла. Но вы можете выиграть время на поиск нового жилья для себя.
Например, в Калининградской области люди предварительно договорились о продаже доли в квартире, покупатель передал деньги, но позже продавец передумал и захотел вернуть их. Суд заставил продавца продать долю на условиях ПДКП: по решению покупатель может зарегистрировать на себя право собственности в Росреестре .
Обычно стороны подстраховываются соглашением о задатке — это определенная сторонами штрафная санкция за нарушение предварительной договоренности о сделке. Если покупатель откажется от сделки, он потеряет задаток, который останется у продавца. Если продавец передумает продавать, он должен будет вернуть задаток в двойном размере.
Предполагается, что задаток будет покрывать все возможные расходы, но, если убытков больше, отказавшаяся от сделки сторона должна их компенсировать с зачетом суммы задатка. То есть при должной осмотрительности и письменной договоренности о задатке покупатель компенсировал бы свои расходы на оформление ипотеки из задатка .
У вас, как вы пишете, был аванс, а не задаток. Аванс — это просто предоплата. Если вы отказываетесь от продажи, аванс нужно вернуть. Но сам по себе возврат аванса не покрывает расходы покупателя на ипотеку .
Если покупатель не потребует в суде заключить основной договор и в предварительном договоре не указаны санкции за отказ от основного договора, вы ничего не должны покупателю, кроме внесенного аванса.
Может ли риелтор требовать оплаты услуг по договору, если сделка не состоялась?
Риелтор настойчиво просит продавца подписать договор услуг якобы для составления акта просмотров потенциальными покупателями, с которыми у него нет договора. В договоре обозначено условие оплаты услуг риелтора: подписание ДКП и полный расчет покупателя с продавцом за квартиру.
Может ли в этом случае подписанный продавцом акт просмотров служить поводом для требования риелтором оплаты оказанных услуг, если при этом ДКП не заключен и у договора услуг вскоре истекает срок действия?
Как я понимаю, у вас уже подписан договор с платой за результат, результата нет, но риелтор хочет получить хоть какие-то деньги.
Скорее всего, он понимает, что по действующему договору денег не получит, так как сделки нет, поэтому пытается подсунуть другой документ, где платить нужно за процесс — осмотры квартиры. Вам выгоднее платить за результат, а не за подписи случайных людей в актах .
Вы обязаны платить только за то, что предусмотрено договором. Если в акте просмотров запрятано условие о деньгах, риелтор может пойти в суд и заявить, что это дополнительное соглашение к договору.
На деле, если в договоре нет платы за просмотры, то и количество подписей в актах ни на что не влияет. Нет договора на такие услуги — нет и долга.
Семья из Кирова продавала евродвушку. В квартире была доля ребенка, так как ее покупали с помощью маткапитала. Чтобы продать сложное жилье, отец нанял риелтора. В договоре это называлось «возмездными юридическими и информационно-маркетинговыми услугами для отчуждения недвижимости».
Риелтор работала: проверила документы, сходила в опеку, сфотографировала комнаты и выставила объявления на сайтах. По условиям договора заказчик согласился заплатить за эту работу 80% от комиссии риелтора — 64 000 ₽.
Продать квартиру не удалось. Риелтор утверждала, что хозяин сам отказался подписывать договор с покупателями. Но раз услугу по договору начали оказывать и в нем была прописана плата за подготовку, суд встал на сторону агента. С семьи взыскали 64 000 ₽ долга и еще 19 000 ₽ судебных расходов .
