Как недоступность жилья губит демографию России

Это кажется логичным: если семьям дать просторные и доступные квартиры, они начнут рожать больше.

И исследования действительно находят связь между жильем и рождаемостью.

Разберемся, насколько жилищная проблема действительно влияет на демографию и можно ли повысить рождаемость с помощью дешевой ипотеки и доступных квартир.

Решение завести ребенка зависит не только от жилищных условий. За последние десятилетия изменилось само отношение к родительству: дети перестали быть дополнительными рабочими руками и экономической опорой семьи, снизилась детская смертность, а родители стали больше вкладывать в образование, здоровье и развитие ребенка.

В России среди причин отложенного родительства люди называют и деньги, и жилье. Согласно данным Росстата от 2022 года, финансовые барьеры стали главной причиной, по которой люди откладывают первого ребенка. Отсутствие подходящего жилья оказалось на третьем месте.

Но даже просторная квартира сама по себе не означает, что семья решится на ребенка. На это влияют доходы и уверенность в будущем: горизонт планирования у многих россиян сужен до пары недель, а среди молодежи 18—34 лет уровень депрессивных симптомов достигает 70%  .

Сказываются и стоимость воспитания, образования, возможность совмещать родительство с работой, еще то, насколько сильно рождение ребенка изменит привычный образ жизни.

Поэтому вопрос не в том, влияет ли жилье на рождаемость, — такая связь есть. Гораздо интереснее, насколько она сильна и что именно имеет значение: собственная квартира, ее площадь, стоимость жилья или стабильность жилищных условий.

Есть популярный аргумент против связи жилья и рождаемости: предыдущие поколения заводили детей в гораздо худших условиях.

Отчасти исследования действительно подтверждают эту мысль: хорошие жилищные условия — это не обязательный фактор для рождения ребенка. Но значение жилья сильно зависит от того, о каком ребенке идет речь.

Первого ребенка молодые пары готовы рожать даже в стесненных условиях. Здесь работает принцип «будет зайка — будет и лужайка». Это подтвердили исследования на основе социологических данных разных стран.

Перед рождением второго и последующих детей жилье становится важнее. Семье уже нужно разместить не двух взрослых и младенца, а нескольких человек. Поэтому нехватка площади или отсутствие подходящего жилья сильнее влияют на дальнейшие репродуктивные планы.

Это подтверждается опросами. Так, опрос «Дом-рф» в 2026 году показал, что 23% российских семей с одним ребенком откладывают рождение второго из-за стесненных жилищных условий.

То есть логика меняется и нехватка площади или отсутствие собственного жилья становятся критичными  . Тут уже наоборот: «будет лужайка — будет и зайка».

Ключевой фактор жилищной демографии — цены на недвижимость. Но и тут видна разница в том, есть ли уже у человека квартира или нет.

Американские экономисты Лиза Деттлинг и Мелисса Кирни обнаружили, что рост цен на недвижимость снижал рождаемость на 2,4% среди тех, у кого не было своего жилья  . Чем дороже становилась покупка квартиры, тем серьезнее был финансовый барьер для будущих родителей.

Если у семьи уже была собственная квартира, эффект оказывался обратным. Рост ее стоимости воспринимался как увеличение богатства и влиял на вероятность рождения ребенка  . Данные США за период с 1985 по 2007 год показали, что прирост стоимости собственного жилья на каждые 100 000 $  ​повышает вероятность рождения ребенка в семье домовладельцев на 0,8–1,2 процентных пункта  .

То есть удорожание недвижимости увеличивает количество детей в семье и ее благосостояние, тогда как для пары, которой только предстоит купить жилье, тот же рост цен означает рост необходимых расходов и заставляет откладывать рождение детей.

Поэтому фраза «дорогая недвижимость снижает рождаемость» слишком упрощает ситуацию. Один и тот же рост цен может ухудшать положение потенциального покупателя и одновременно увеличивать капитал семьи, у которой жилье уже есть.

С арендой работает похожая логика. Если съемное жилье постоянно дорожает или семья может внезапно его лишиться, планировать рождение детей сложнее. Но проблема не обязательно в отсутствии квартиры в собственности. Опыт Нидерландов показывает, что если в стране есть надежная социальная аренда с регулируемой платой, то такое жилье воспринимается как привлекательная и безопасная среда для создания семьи  .

Получается, для решения завести ребенка важно не столько формальное владение квартирой, сколько возможность рассчитывать, что семье будет где жить через несколько лет и расходы на жилье останутся посильными.

Для рождения второго и последующих детей значение имеет уже не только стабильность жилищных условий, но и размер квартиры. Чем больше жилплощадь, тем выше вероятность, что в семье будет большее число детей  . Но в РФ девелоперы, наоборот, строят квартиры все меньше. В России на человека приходится в среднем 29 м², в Китае — 41 м², а, например, в США — 74 м².

Нам не удалось найти исследований о связи демографии и доступности ипотеки в России. Но вряд ли нужно доказывать, что кредит под 18—20% на 30 лет — это нелучшее экономическое решение для средней семьи, которая хочет детей.

Польские исследователи говорят о трудном выборе семей в постсоциалистических странах: купить малогабаритную квартиру и ютиться там втроем-вчетвером либо взять огромный кредит на просторное жилье и отдавать за него большую часть зарплаты. Ученые доказывают, что и проживание в тесноте, и закредитованность — это два проявления одной и той же проблемы — неспособности рынка предоставить доступное жилье нужного размера  .

Для России этот вопрос особенно интересен на фоне того, как меняется квартирография новостроек. Если площадь новых квартир сокращается, семьям становится сложнее улучшать жилищные условия по мере появления детей. Поэтому для демографии недостаточно, чтобы жилье просто было доступно для покупки. Важно, может ли семья позволить себе квартиру подходящего размера, не взяв на себя долговую нагрузку, которая ухудшит ее финансовое положение.

Если дороговизна и нехватка жилья мешают семьям заводить детей, кажется логичным, что государство может повысить рождаемость с помощью дешевой ипотеки, социального жилья и жилищных пособий. Но исследования показывают более сложную картину.

По просьбе Т⁠—⁠Ж Константин Холодилин, старший научный сотрудник Немецкого института экономических исследований (DIW), проанализировал 14 научных работ о связи жилищной политики и демографического поведения.

Исследования показывают, что жилищные меры действительно могут менять поведение семей, но последствия не ограничиваются рождаемостью. Они влияют на число браков и разводов, размер домохозяйств и то, как долго взрослые дети продолжают жить с родителями.

Есть и более радикальный взгляд: проблема может быть не только в стоимости и площади квартир, но и в самой модели расселения. Юрий Крупнов, председатель наблюдательного совета Института демографии, миграции и регионального развития, считает, что жилищная политика практически не ориентирована на демографический результат, а материнский капитал и семейная ипотека помогают семьям оплачивать жилье, но сами по себе не создают условий для роста семей.

Даже если жилищная программа помогает семье купить квартиру, это еще не означает, что благодаря ей родится дополнительный ребенок. Демограф Алексей Ракша* предлагает разделять социальную поддержку и собственно демографическую политику.

Социальная поддержка улучшает положение семей, в которых дети уже есть. Демографическая мера должна влиять на решение родить еще одного ребенка. Поэтому оценивать семейную ипотеку только по количеству выданных кредитов или семей, улучшивших жилищные условия, недостаточно.

При этом сам жилищный вопрос Ракша* считает одним из главных ограничений для семей, которые думают о детях: по его формулировке, «нужно куда-то рожать»  .

Эксперт рынка жилья Сергей Смирнов, которого многие знают по ярким комментариям, придерживается мнения, что между доступностью жилья и рождаемостью нет прямой зависимости  . «Все попытки регулировать рождаемость через недвижимость провалились», — говорит Смирнов. Он предостерегает, что будущие такие попытки обречены на провал, так как рождаемость больше связана с развитием средств контрацепции и изменением образа жизни городского населения: образованные люди предпочитают заводить детей в более позднем возрасте.

1. Жилье лишь часть проблемы. Маленькая площадь и неадекватные проценты по ипотеке ограничивают семьи, но похоже, что даже предоставление бесплатных квартир не вызовет взрывного роста рождаемости.
2. Высокая стоимость качественного образования и медицины в сочетании с общей нестабильностью заставляет людей останавливаться на одном-двух детях или вовсе отказываться от них.
3. Изменилось само общество. Многие не готовы к родительству из-за высоких требований к ресурсам — как финансовым, так и внутренним.