Можно ли сдавать ипотечную квартиру и что будет, если банк узнает
Сдать ипотечную квартиру и оплачивать за счет аренды взносы по ипотеке — обычная схема.
Но не все знают, что для этого нужно разрешение банка, иначе могут возникнуть проблемы. Закон разрешает сдавать ипотечную квартиру в аренду, но одновременно позволяет банку устанавливать свои ограничения в договоре. Разберемся, когда нужно получать такое разрешение и чем рискует собственник, если сдает квартиру без него.
Что говорит закон
По общему правилу собственник вправе сдавать заложенную квартиру в аренду . По умолчанию закон исходит из того, что получать согласие банка не нужно. Но это правило действует, если соблюдаются три условия:
- Договор найма заключен на срок, который не превышает срок действия ипотеки. Когда заемщик закроет ипотеку, залог прекратится — и банк уже не должен будет контролировать распоряжение квартирой.
- Квартиру используют по назначению — для проживания.
- В ипотечном договоре нет запрета или специальных условий .
На практике большинство банков как раз включают в ипотечный договор условие, что для сдачи квартиры нужно предварительно получить их согласие. Поэтому ориентироваться нужно не только на закон, но и на свой договор с банком. Например, такой пункт есть в общих условиях кредитования по ипотечным кредитам Сбербанка , а также в ипотечных договорах ВТБ и банка «Дом-рф».
Как получить разрешение банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду
Если договор требует согласия банка, действовать можно следующим образом.
Изучить ипотечный договор. Чтобы все было по закону, сначала нужно проверить его условия — они описаны в разделе об использовании предмета залога, аренде или ограничениях на распоряжение квартирой.
Подать заявление через интернет-банк, мобильное приложение или по электронной почте. Единой формы такого заявления нет — у каждого банка своя.
Например, ПСБ на сайте разместил порядок получения согласия на сдачу ипотечной квартиры. Банк просит представить заявление, копии документов всех участников договора найма. Обращение рассматривают в течение семи рабочих дней.
Обычно банки просят указать:
- адрес квартиры;
- срок аренды;
- сведения об арендаторах — ФИО, паспортные данные, контактный телефон будущих нанимателей, если есть;
- проект договора найма — некоторые банки проверяют, что квартира используется только для проживания, а договор не нарушает их условия.
Получить письменное согласие. Оно может быть оформлено отдельным письмом, уведомлением или дополнительным соглашением к ипотечному договору. Срок рассмотрения обычно — от нескольких дней до нескольких недель, зависит от внутренних правил банка.
Так, читатель Т—Ж получил письменное согласие банка, в котором были указаны условия сдачи квартиры. Договор найма заключается максимум на один год, в нем должно быть указано, что квартира в ипотеке и сдается с согласия банка, а если банк обратит взыскание на квартиру, договор найма может быть прекращен.
Что будет, если сдавать ипотечную квартиру без согласия банка
Последствия зависят от того, есть ли такое условие в ипотечном договоре. Если нет, вы ничего не нарушаете. Если же обязанность получить согласие прямо прописана, нарушение этого условия банк вправе считать нарушением условий кредита.
По словам юристов, на практике массовых проверок банки не проводят: это слишком дорого. Чаще всего информацию они получают случайно — например, если:
- у заемщика возникла просрочка, а представитель банка пришел осмотреть предмет залога;
- соседи или управляющая компания сообщили о постоянной смене жильцов;
- арендатор обратился в банк — например, после получения уведомления об обращении взыскания;
- заемщик сам представил договор найма при решении других вопросов по ипотеке;
- договор найма заключили на год или больше — тогда в течение месяца собственник обязан зарегистрировать в ЕГРН обременение права собственности , и банк может узнать о сдаче из сведений в ЕГРН.
Тогда банк может:
- Потребовать устранить нарушение — например, прекратить сдачу квартиры или получить согласие постфактум.
- Применить меры — это могут быть штрафы, неустойка или требование досрочно погасить кредит, если это предусмотрено договором и законом .
- Обратить взыскание на заложенную квартиру — то есть добиться ее продажи, чтобы вернуть деньги , если заемщик серьезно нарушил условия ипотечного договора или допустил длительную просрочку по платежам. При этом арендаторам придется освободить жилье после продажи .
Само по себе отсутствие согласия банка не означает, что договор аренды автоматически станет недействительным. Эту позицию подтвердил и Верховный суд . Он рассматривал спор, в котором заемщик сдал квартиру без согласия банка, хотя договор его требовал. Суд пришел к выводу, что отсутствие согласия само по себе не делает сделку недействительной. Последствия наступают в отношениях между собственником квартиры и банком, а не между собственником и арендатором. Эту позицию впоследствии использовали суды, когда рассматривали аналогичные споры.
Что указывать в договоре найма при сдаче ипотечной квартиры
Согласие банка не формальность в отношениях заемщика с кредитором. Для собственника оно снижает риск претензий банка, а для нанимателя может определить, сохранится ли договор найма, если банк обратит взыскание на квартиру.
Что стоит сделать перед сдачей. Советую внимательно прочесть договор с банком и согласие на сдачу, если его уже получили. Если банк не требует, собственник не обязан указывать в договоре найма, что квартира в ипотеке, но лучше это сделать: при обращении взыскания это может повлиять на право нанимателя жить в квартире. Прикладывать согласие банка к договору закон не требует.
Банк вправе согласовать сдачу на своих условиях: например, ограничить срок найма, потребовать использовать квартиру только для проживания или исключить посуточную сдачу. Формально он не меняет договор между собственником и нанимателем. Но если согласие содержит условия, лучше отразить их в договоре найма. Иначе собственник рискует нарушить ипотечный договор .
Вот наиболее частые ошибки собственников:
- Сначала подписать договор найма и передать квартиру, а потом выяснять, нужно ли разрешение банка.
- Получить согласие, но заключить договор на других условиях — например, на больший срок.
Если квартиру сдали без согласия банка, следует выяснить, нужно ли оно. Если нет и соблюдено законодательство, можно ничего не делать. Если согласие требовалось, сдача квартиры нарушает условия залога, и если ипотечный договор не предусматривает других последствий, банк вправе потребовать досрочно погасить долг, а если заемщик этого не сделает — обратить взыскание на квартиру .
Для начала нужно сообщить банку о том, что сдаете без разрешения. Далее — посмотреть, какие из условий договора нарушили и какие действия банк вправе предпринять. Если планируете сдавать дальше, получить согласие банка.
Что указать в договоре найма. Полезно прописать:
- Наличие залога и согласия банка.
- Срок найма.
- Разрешенное использование квартиры.
- Обязанность собственника сообщить нанимателю, если банк начнет процедуру обращения взыскания. Пропишите, как рассчитываются стороны в этом случае: в какой срок возвращается плата за неиспользованный период и обеспечительный платеж, когда наниматель должен освободить жилье и передать ключи. Это важно, поскольку закон регулирует прекращение найма по инициативе собственника и не любое условие договора позволит выселить нанимателя .
Договор найма с согласия банка сохраняет силу при продаже квартиры. Если согласия банка нет, при обращении взыскания нанимателю придется освободить квартиру. Верховный суд разъяснил, что это правило действует, даже если по закону или ипотечному договору согласие для сдачи получать не нужно. То есть без согласия банка наниматель хуже защищен в случае обращения взыскания .
Что еще почитать по теме:
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
