Дачный флиппинг: как не попасть на красивую обертку

Я обычно не пишу свои посты и ограничиваюсь только комментариями, но недавно я получила письмо от редактора Т-Ж из команды недвижимости с предложением поделиться своим опытом или рассказать истории из практики о покупке недвижимости и решила откликнуться на это предложение.

Сейчас в информационном пространстве все больше возникает интерес к загородной недвижимости, и это вполне объяснимо. Цены на квартиры растут, кредитные ставки высокие, и немногие могут позволить себе влезть в ипотеку на 30 лет. Приоритеты смещаются в сторону загородной жизни, где за меньшие деньги можно приобрести свой угол. Но покупка домов в таком сегменте кардинально отличается от покупки квартир.

Тут нужно оценивать каждый объект индивидуально и подходить к выбору крайне вдумчиво и осторожно! В одной статье все тонкости описать невозможно. Будет слишком много информации, поэтому, если мой пост найдет отклик у читателей Т-Ж, я продолжу цикл о подборе недвижимости. Если же нет, на сем и распрощаемся.

Итак, начнем мы с самого дешевого сегмента на рынке, а именно с дачных домов. Предложений о продаже дач огромное множество, и цены на них разнятся очень сильно. Как же найти достойное предложение: не переплатить и не выбрать стройхлам?

Сейчас флиппинг распространился не только на городскую недвижимость, но и на частные дома, и покупка такого дома может обернуться неприятным сюрпризом для будущих владельцев. Задача флиппера купить как можно более дешевый объект и произвести там косметический ремонт как можно экономней и в короткий срок. Никто не будет глобально переделывать конструктив дома, менять прогнившие венцы или устранять проблемы в несущих конструкциях. Дом должен быть красивой картинкой и не более.

На фото в таких объявлениях внимание будет уделяться мелким деталям, дизайнерскому интерьеру, винтажным вещам, чтобы отвлечь покупателей от серьезных проблем дома. Описание конструктива дома и коммуникаций будет скудным, зато вам расскажут про незабываемую атмосферу дома, место силы и т.д. Как же не попасть на удочку «красивой обертки», в которую могут завернуть откровенное г?

Во-первых, любой дом лучше смотреть в сезон половодья, т.е. весной, после схода снега. Так можно оценить уровень грунтовых вод на участке, выявить подтопление дома и оценить подъездные пути к участку.

Во-вторых, всегда обращать внимание на состояние фундамента и несущих конструкций дома. Если внешние стены дома обшиты, не стесняйтесь попросить показать, что находится под обшивкой. Если дом обшит недавно, и вам не хотят показать состояние стен, это должно насторожить, возможно за новой обшивкой скрываются гнилые стены, плесень и т.д.

Если вам не разрешили изучить стены самостоятельно, уточните у собственника из какого материала построен дом, и есть ли утеплитель в стенах. Важно знать, что не для всех материалов он нужен, а для некоторых, наоборот, может стать причиной гниения и плесени. Чердачное пространство очень хорошо изучать после дождя, так видно все возможные протечки в крыше. Но, даже если вы приехали в сухую погоду, подтеки и потемнения на лагах укажут на проблемные места. Если у дома есть подполье, обязательно загляните туда. Если грунтовые воды подтапливают дом, следы этого подтопа будет видно.

В-третьих, всегда внимательно проверяйте коммуникации. Не стоит переплачивать за то, чего пока нет. Газ по границе не должен повышать стоимость объекта, поскольку за подключение этого газа придется платить уже вам! Если на участке есть скважина или колодец, обязательно проверьте их состояние. Наполняемость колодца в весенние месяцы менее двух колец, летом может обернуться проблемой с водой. Если на участке скважина, уточните ее глубину.

Также неплохо поинтересоваться, есть ли заключение санэпидемстанции по качеству воды и пригодности ее использования как питьевой? Если вода техническая, это тоже влияет на общую стоимость объекта. Всем своим клиентам я всегда советую рассматривать дома с несколькими источниками отопления. Если дом топится только электричеством, это может обернуться большими счетами и проблемой остаться без отопления при отключении света.

Сказкам продавцов о том, что электричество у них не отключают, можно смело не верить и готовиться к приобретению генератора в таких случаях обязательно! Нужно узнать сколько кВт заведено в дом, и, если мощности менее 10 кВт, готовьтесь, что будет периодически не хватать напряжения на все включенные электроприборы.

В-четвертых, обязательно прогуляйтесь по округе! Если это СНТ, не лишним будет познакомиться с председателем и узнать у него суммы ежемесячных взносов и прочих платежей. Также можно узнать подробности про интересующий вас объект и его владельцах. Узнайте, где находятся контейнеры для ТБО, зоны отдыха и водоем, какая инфраструктура окружает СНТ.

Посмотрите не расположены ли рядом с участком линии ЛЭП и прочие объекты, которые могут существенно удешевить стоимость участка. Если при первичном просмотре вам все понравится, нужно обязательно изучить ПЗЗ района, чтобы в дальнейшем не получить неприятные сюрпризы в виде дороги под окном, или химкомбината по соседству. Транспортная доступность также крайне важна. Не надейтесь только на личный транспорт. Если Вы планируете жить там постоянно или приезжать в течение всего года, нужно понимать, что не всегда будет возможность добраться до места на машине. Если дороги там не чистят, или в распутицу к даче ведет только грунтовая дорога, нужно изучить, возможно ли добраться до места на общественном транспорте, и сколько это будет занимать времени.

В-пятых, анализ документов на дом и участок. Этот пункт должен стоять на первом месте, но я специально поставила его в конец, потому что детальное изучение документов лучше поручить специалистам. Покупателям при первичном осмотре достаточно просто знать, когда и на основании какого документа возникло право собственности. Свежие документы всегда дают повод насторожиться, потому что за ними могут скрываться и тот самый флиппинг, и недавнее наследство, и многие другие проблемы.

Если подвести итоги всего вышесказанного, правильный первичный осмотр и общение с продавцом помогут вам отсеять неликвид и не купиться на красивую рекламу в объявлении.

Возможно, для многих мои советы окажутся слишком очевидными и ненужными, но, если кому-то они пригодятся при выборе дома мечты, я буду очень рада!

О втором тренде на рынке загородной недвижимости, бытовках, переоборудованных под ПМЖ, я расскажу в следующем посте, если, конечно, это будет кому-нибудь интересно.