Дом или апартамент: что выгоднее сдавать посуточно в 2026 году. Считаю на своих цифрах

Девелоперы апарт-отелей у Домбая пишут в рекламе «до 12% годовых», «от 20%», один проект обещает до 40%. Независимые расчёты по горным курортам дают покупателю апартамента 4–9% в год после всех расходов. Вклад в банке сейчас приносит около 13%, после налога примерно 11,5%. Выходит, что большая часть курортных апартаментов зарабатывает меньше депозита. А рискует больше.

Я управляю гостевыми домами в горах и считаю эту арифметику постоянно, для себя и для владельцев домов. Расскажу, как проверить любой объект за пять минут. И почему в 2025 году наши загородные дома принесли владельцам около 15,7% годовых, а большинство апартаментов на соседних курортах до такой цифры не дотягивают.

Мы управляем 18 гостевыми домами в Теберде, это Карачаево-Черкесия, рядом с Домбаем. Первые 16 работают с 2024 года: одноэтажные дома и двухэтажные лофты. В 2026 году к ним добавились первые дома второй очереди, A-frame и барнхаус, ещё 14 строим. Дома первой очереди принадлежат частным владельцам. Мы сдаём их гостям, сами оплачиваем все расходы и каждый месяц перечисляем владельцам долю выручки.

Перед второй очередью мы посчитали всё, что продаётся вокруг Домбая: студии в новых апарт-отелях, брендовые апартаменты пять звёзд, шале и дома на своей земле. Ниже эти расчёты.

Доходность собственника посуточного объекта считается так.

Доходность = годовая выручка объекта ÷ цена покупки × доля выручки, которую получает собственник

Когда управляющая компания сама платит за уборку, бельё, отопление, персонал, ремонт и комиссии площадок бронирования, собственнику обычно остаётся 30–40% выручки. Одна только комиссия агрегаторов доходит до 17%.

Отсюда правило. Чтобы собственник получал 8–10% годовых, объект должен за год зарабатывать 20–28% своей цены. Апартамент за 10 млн ₽ должен приносить 2–2,8 млн ₽ в год, то есть 5,5–7,7 тыс. ₽ каждый день, включая март и ноябрь.

Проверка занимает пять минут. Возьмите среднюю цену ночи за год, умножьте на загрузку и на 365, разделите на цену объекта. Если получилось меньше 20%, никакие рекламные проценты это не исправят.

Цифры 2025 года по системе бронирования. Средняя цена ночи 10 149 ₽, загрузка 61,8%, продано 3 535 ночей. Баня и чаны принесли ещё 6,7 млн ₽, около 62% всех допуслуг. Вместе с ними выручка за год около 42,6 млн ₽.

Строительство 16 домов обошлось в 95 млн ₽, примерно 5,9 млн ₽ за дом. Владельцы получили 35% выручки, около 14,9 млн ₽. Это примерно 15,7% годовых до налога. Каждый дом за год заработал около 45% своей цены, в полтора-два раза выше порога из правила.

Почему так вышло, я вижу три причины. Первая: вход. Метр в Теберде в 4–6 раз дешевле, чем в новых апартаментах пять звёзд в Домбае, а цена покупки стоит в формуле в знаменателе. Вторая: дом сдаётся дороже студии. По объявлениям на ЦИАН и Авито медиана суток за дом в Домбае около 11 тыс. ₽, за квартиру около 5 тыс. ₽. Компания из шести человек берёт один дом вместо трёх номеров. Третья: дому есть что продать сверх ночёвки. Чан на террасе и баня дали 16% выручки, у студии в корпусе такого дохода нет.

Теперь честно о том, где эта модель проседает. Загрузка по месяцам в 2025 году: январь и февраль 58%, март 33%, апрель 38%, май 46%, июль 88%, август 93%, октябрь 85%, декабрь 42%. Весной выручка в 2–3 раза ниже пиковой, а отопление, персонал и налоги никуда не деваются. Этот риск мы взяли на себя: владелец получает долю выручки каждый месяц, а в марте мы можем работать в минус.

Летом 2026 года по региону были перебои с бензином. Загрузка в июне–сентябре упала на 8–23 процентных пункта к прошлому году. Мы подняли цены в пик на 3–10%, и выручка за четыре месяца снизилась на 4%: 14,4 млн ₽ против 14,9 млн ₽.

И главная оговорка. 15,7% получились на цене, по которой дома строились в 2024 году. Сегодня такой же дом стоит дороже, и на новой цене цифра будет ниже. Поэтому я никогда не считаю доходность от прошлых результатов, только от своей цены входа.

Мы собрали независимые расчёты по горным курортам и посчитали студию в Домбае сами.

• Апартамент в Шерегеше за 8 млн ₽: ночь в среднем за год 7 000 ₽, загрузка 45–55%, управляющая компания берёт 25%. Собственнику 7–9,5% в год.
• Апарт-отель в Архызе: ночь 7–9 тыс. ₽, загрузка 50–60%, управляющая компания 30%. Собственнику 4,4–7,2% в год.
• Апарт-отель в Белокурихе: по расчёту МОРЕИН. Собственнику 4,1–7,6% в год.
• Квартира в Сочи: сдача квартир, январь 2026 года. Собственнику около 4% в год.
• Студия 25 м² в новом апарт-отеле Домбая: ночь в среднем за год 10 440 ₽, загрузка 58%, собственнику 40% выручки. Собственнику 5,9–11,8% в год в зависимости от цены метра.

Студию в Домбае разберу подробнее, на ней хорошо видна формула. Выручка за год около 2,2 млн ₽, собственнику остаётся около 880 тыс. ₽. Если метр стоит 300 тыс. ₽, это 11,8% годовых. При 420 тыс. ₽ уже 8,4%. При 600 тыс. ₽ 5,9%. Брендовые апартаменты пять звёзд по 860 тыс. ₽ за метр дают покупателю 3–6%. Студия одна и та же, гости те же, а доходность отличается вчетверо.

Ещё три вещи, о которых редко говорят на презентациях. Налог на имущество для нежилого помещения доходит до 2% кадастровой стоимости в год, у жилого дома 0,1–0,3%. Коммунальные платежи в апарт-отелях считают по коммерческим тарифам. А при перепродаже апартаменты, по нашим наблюдениям, уходят с дисконтом 15–30%, и покупателя ищут от полугода до полутора лет.

Апартамент выигрывает в большом городе. Спрос там есть круглый год, мартовской ямы нет, и студию в центре продать проще, чем дом в горном посёлке. Посуточная квартира в городе даёт 4–8% чистыми, городской апарт-отель 5–9%. Если вам важнее быстро выйти из актива, чем заработать больше, это серьёзный аргумент.

Ключевая ставка снизилась с 21% до 14%. Пока вклад даёт около 11,5% после налога, обогнать его может только объект, который за год зарабатывает больше трети своей цены. Таких на рынке мало. Если ставка продолжит снижаться, планка опустится до тех самых 20–28%.

Против играет новое предложение. В Домбае к 2029 году заявлено 1 340–1 590 новых номеров уровня четыре и пять звёзд, в Архызе к 2030 году больше 12 тысяч. Мы смотрели, что было на других курортах в год такой волны: средняя цена ночи падала на 7–8%. Обвала не случалось, но первыми страдали старый номерной фонд и проекты с долгами. Глэмпингам уже тяжело: по данным АТОР от 12 августа 2026 года, региональные объекты загружены на 36% при плане 65%, и больше 150 выставлены на продажу. Туристический налог в 2026 году 2%, к 2029 году вырастет до 5%.

Мой ответ: заработать можно, если объект проходит тест на выручку, вход за метр низкий, а управляющий показывает факт по месяцам. Средняя курортная недвижимость в 2026 году приносит 3–7% годовых, и вклад её обгоняет.

Когда рядом откроются полторы тысячи новых номеров, гости будут выбирать место, где есть чем заняться между завтраком и ужином. Красивый дом с видом на горы конкурент построит за год. Поэтому во всех наших проектах мы с самого начала закладываем инфраструктуру для семей, детей, бани и оздоровления.

В Теберде с 2024 года у каждого дома есть чан, на территории сауны, костровые, летний кинотеатр и детская площадка. Раз в месяц устраиваем вечера для гостей с мастер-классами по местной кухне. К 2027 году на отдельном участке рядом с домами строим банный комплекс: восемь бань, хамам, русские парные, сауны и чайную. Хотим сделать купели с нарзаном, источники есть прямо в Теберде. Там же будет парк с животными для семей с детьми, а вокруг горы Малая Хатипара планируем экотропу. Термальный бассейн и ресторан строят партнёры, по термам ориентир 2028 год. В Нижнем Новгороде мы строим лесной курорт и тоже начинаем его с банного комплекса.

Считаем мы это через загрузку. Главная дыра в нашей экономике это март, апрель и будни, а баня и события как раз туда и приводят гостей. Хороший пример есть в Татарстане: на курорте «Утрау», по данным TravelLine, после запуска терм, ресторана и событий загрузка выросла с 25% до 92% при почти той же цене ночи. У нас чаны и баня уже дают 16% выручки.

Для собственника тут ещё одна разница между домом и апартаментом. Владелец апартамента в корпусе никак не влияет на то, что появится вокруг: будет ли спа, детский клуб или хотя бы нормальный ресторан. От этого зависит, кто поедет в его студию в марте.

1. Сколько объект зарабатывает за год в процентах от своей цены? Меньше 20% означает проигрыш вкладу при любой загрузке.
2. Какую долю выручки получает собственник и кто платит расходы? 40% выручки при расходах на собственнике и 30% при расходах на управляющем это очень разные деньги.
3. Покажут ли вам загрузку по месяцам за прошлый год, включая март и ноябрь? Средняя за год прячет весеннюю яму.
4. Чья земля и что останется у вас, если управляющая компания уйдёт? Дом с участком можно передать другому оператору или сдавать самому. Апартамент в корпусе зависит от того, кто управляет корпусом.
5. Сколько новых номеров откроется рядом в ближайшие три года? Это прямо скажется на цене ночи.

Доходность за прошлые периоды не гарантирует такой же результат в будущем. Это мои расчёты, и это не рекомендация что-то покупать.

А вы бы сейчас вложили деньги в посуточную аренду или оставили на вкладе? Если уже сдаёте квартиру или дом, напишите, сколько получилось на самом деле.