Как оформить дого­вор купли-продажи земельного участка

Земельные участки пригодны для разных целей: для садоводства, животноводства, жилой застройки, под строительство коммерческих объектов и автомобильных дорог.

В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.

Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблон договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка.

Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые размежеваны и поставлены на государственный кадастровый учет. Информация о них и их границах должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН  .

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.

Продавец должен сообщить покупателю всю правду об участке: не обременен ли он и не попал ли в зону с особыми условиями использования. В случае сокрытия важной информации покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денег.

У каждого участка есть вид разрешенного использования  и категория земель, к которой он относится. Это очень важные характеристики, которые нужно указывать в договоре купли-продажи. Информация о них будет в выписке из ЕГРН, которую должен заказать собственник участка.

Лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.

Гражданский кодекс РФ. Договор купли-продажи земельного участка должен быть письменным  . В нем должны быть указаны адрес и кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы  .

Передают недвижимость по акту приема-передачи  . Информацию об этом можно указать и в самом договоре.

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — письменное соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется его принять и оплатить.

Структура и содержание. В договоре должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без них он будет считаться незаключенным.

Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.

Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Если на участке есть дом, нужно оговорить и его продажу: указать индивидуальные характеристики и цену.

Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую — в течение трех рабочих дней после нее.

Стороны могут воспользоваться эскроу-счетом: покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.

Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем старые постройки.

Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту. Можно не оформлять его отдельным документом, а прописать дополнительный пункт в договоре.

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Обязанность покупателя — принять участок и уплатить его стоимость по договору. Право покупателя — получить от продавца достоверную информацию об участке, иначе он может расторгнуть договор и потребовать возврата денег.

В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.

Стороны могут прописать условие об уплате неустойки за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, должен будет уплатить пеню — 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать.

Порядок разрешения споров. Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в суде. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.

Споры по земельным участкам рассматривают суды по месту нахождения этих участков. Менять подсудность нельзя.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

Образец договора можно найти в интернете или воспользоваться нашим шаблоном. Его можно скачать и изменить под ваши требования и особенности сделки.

В договоре нужно указать паспортные данные участников сделки и индивидуальные характеристики участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования. Поэтому для его оформления нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН.

Если продавец в браке, нужно запросить нотариальное согласие супруга на сделку и приложить его к договору. Для регистрации перехода права собственности на участок этот документ в Росреестре не требуют, хотя пометку о его отсутствии сделают. Но нотариальное согласие в дальнейшем защитит покупателя от споров между супругами.

После того как стороны составили и подписали договор купли-продажи, нужно зарегистрировать переход права собственности на земельный участок в Росреестре:

1. Уплатить госпошлину. За куплю-продажу земельного участка — 700 ₽  . Если на этом участке есть дом, госпошлина за регистрацию перехода прав на недвижимость уплачивается дополнительно  . Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.
2. Предъявить паспорта участников сделки и нотариальную доверенность, если кто-то из них действует через представителя. А также подписанные договор купли-продажи и акт приема-передачи участка.
3. Могут потребоваться иные документы, необходимые в силу закона, например разрешение органов опеки, если продавец — опекун собственника участка.
4. Заполнить и подписать заявление о переходе прав на недвижимость.

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать несколькими способами:

1. Через МФЦ. Достаточно взять паспорт и документы, а сотрудник приема отсканирует их.
2. На дому. Сотрудники Росреестра бесплатно приедут к ветеранам и инвалидам ВОВ, людям с инвалидностью первой или второй группы. К остальным — за отдельную плату. Стоимость услуг зависит от количества объектов недвижимости, узнать ее можно у специалиста Роскадастра в своем регионе.
3. Через нотариуса. Без взимания дополнительной платы за услугу по подготовке пакета документов и отправке заявления сторон сделки в Росреестр.
4. Через интернет. Делается это через сервисы банков, например «Домклик», «Метр Квадратный», через госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра. Заявление и электронные образцы документов обязательно подписывать усиленной электронной подписью — УКЭП.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:

1. Стороны сами этого захотели. Нотариус проверит их дееспособность, права продавца на совершение сделки, ограничения в отношении недвижимости.
2. Если продается доля в праве собственности на земельный участок.
3. Если земельный участок принадлежит ребенку, ограниченно или полностью недееспособному лицу.

Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

После проверки и удостоверения договора нотариус в этот же день с согласия сторон отправляет в Росреестр электронное заявление о переходе права собственности. Если возникли технические сложности, нотариус отправляет бумажные документы в течение двух рабочих дней. Продавцу и покупателю в МФЦ ходить не надо.

Сроки оформления. Если документы были поданы в Росреестр через интернет, переход права собственности на участок зарегистрируют в течение семи рабочих дней. Если в МФЦ — в течение девяти рабочих дней.

Регистрация перехода права собственности по сделке, которую заверил нотариус и передал в Росреестр бумажное заявление, состоится в течение трех рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили онлайн, регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня  .

Стоимость оформления. За регистрацию перехода права собственности нужно уплатить госпошлину. Но некоторые категории заявителей от нее освобождены.

Если сделку заверял нотариус, придется уплатить федеральный и региональный тарифы. Федеральный при дарении одинаков для всех субъектов: 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽. Региональный тариф зависит от субъекта  . В Москве — от 9000 ₽, в Санкт-Петербурге — 8000 ₽, в Краснодарском крае — 9000 ₽.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.

Например, муж продал земельный участок, находившийся в совместной собственности, без согласия жены. Она вправе потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.

1. Проведите межевание и поставьте участок на кадастровый учет.
2. Составьте договор купли-продажи с указанием: участников сделки, адреса, характеристик и кадастрового номера участка, его цены.
3. Если продается не весь участок, а доля в праве собственности, обратитесь за заверением сделки к нотариусу.
4. Проведите расчет сторон по сделке.
5. Уплатите госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
6. Подайте заявление в Росреестр.