«Подписала договор, сидя в такси»: как я купила инвестиционную квартиру в Москве
Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам Журнала
Я живу в Новосибирске, но уже давно хочу перебраться в Москву.
Причины: климат, медицина, комфортная городская среда и насыщенная культурная жизнь. Считаю, что в столице с этим дела обстоят лучше.
Но мне технически сложно продать свое жилье, купить квартиру в Москве и сразу же переехать. Поэтому я решила начать с чего-то небольшого, можно сказать, бросить якорь.
Осенью 2021 года закрыла ипотеку на квартиру в своем городе и начала потихоньку копить деньги. Из-за обстановки в стране вариантов с инвестированием стало катастрофически мало. Самым безопасным показалось купить квартиру в ипотеку и пока ее сдавать, а потом, если вдруг решу остаться в Новосибирске, продать.
Поиск
Если бы я покупала квартиру за свои деньги, смотрела бы только вторичку, так как считаю, что качество новостроек в последние годы сильно просело. Но под льготные программы я не подхожу, а обычные ставки взлетели до небес. Поэтому я все же стала рассматривать покупку квартиры в новом доме: многие застройщики предлагают свои программы рассрочки или субсидирования ипотеки.
Выбрала трех крупных и вроде бы надежных, с самыми низкими ценами: ПИК, «А101», «Самолет». Искала по цене и расположению. В агрегаторах объявлений задавала параметры: Москва, московская прописка, 10—20 минут до метро, одна комната, готовая отделка. Затем расспрашивала московских коллег о выбранных локациях, они помогли отсечь несколько ЖК, неудачных с точки зрения экологии и контингента. Информацию никак не систематизировала, все держала в голове.
К риелтору не обращалась, потому что ранее был не совсем удачный опыт. Когда я продавала квартиру, риелтор приврала в объявлении: включила площадь лоджии в общую площадь квартиры. А покупатели обнаружили несоответствие за день до регистрации договора и начали предъявлять претензии мне. Риелтор сказала: «Ой, а куда они смотрели? Мы же все документы показали. Даже не буду им ничего объяснять». Было неприятно и непонятно, за что специалист взяла комиссию, если даже решение конфликта по ее вине легло на меня.
В этот раз у меня не было потребности в помощнике, тем более что специалисты ПИКа сопровождали на всех этапах. В любой момент я могла задать вопрос в чате. Оператор видел всю историю и подсказывал, что делать. Получилось намного проще, чем я ожидала.
Сделка
Бронирование. Я внесла задаток за квартиру, подала заявку на ипотеку, и мне ее одобрили. Но я продолжила изучать ЖК на сайте застройщика и в какой-то момент поняла, что выбранная квартира будет очень темная: окна выходят на стоящий вплотную другой дом, да еще и на север. Это плохо и для аренды, и для случая, если я решу сама жить там, и для продажи.
Нашла квартиру в том же доме, с такой же планировкой, но с окнами на юг и строящуюся школу. Она стоила на 400 000 ₽ дороже. Обратилась к менеджеру, и мы оформили бронь на эту квартиру.
Бронирование платное — 10 000 ₽. Но поскольку я в последний момент поменяла объект и выбрала другой вариант, бронь за первую квартиру осталась у застройщика. Ее оставили себе как неустойку, но при таких общих суммах и росте цен, который я видела ежедневно, считаю это мелочью и платой за свою невнимательность. Никаких документов не требовалось, я просто провела онлайн-платеж.
В одном из первых разговоров менеджер, видимо, услышала нотки сомнения в моем голосе и предложила «свою личную скидку 1%». При стоимости квартиры 11 500 000 ₽ это было чуть больше 100 000 ₽. Незначительно, но приятно.
Ипотека. За свои деньги я могла купить скромную, но пригодную для сдачи квартиру в своем городе. Если бы не нашла ничего в Москве, так и поступила бы, хотя это был не вариант мечты. Все же моя цель — недвижимость в столице, причем именно в ипотеку — чтобы продолжать вкладывать свободные деньги.
В моем кредитном договоре ставка — 16,5%, хотя на момент его заключения в июне 2025 года ипотечные ставки не по льготным программам начинались от 26%. Разницу между моей и рыночной ставкой банку доплачивает застройщик.
Ипотечную заявку я подавала через сайт ПИКа после того, как забронировала квартиру. Главная проблема заключалась в том, что я работаю без трудового договора — по ГПХ и как самозанятая. По ГПХ за меня платят все налоги, официальный доход у меня выше средней российской зарплаты. К тому же я не беру кредитов: только один раз взяла ипотеку, которую погасила досрочно. Но почему-то банки не считают меня надежным заемщиком и отказывают просто из-за отсутствия трудового договора и записи в трудовой книжке.
Я обсудила свою ситуацию с менеджером. Она сказала, что есть банки, которые рассматривают таких заемщиков. Но я все равно настроилась на возможный отказ.
Моя заявка попала в два банка, один сразу же отклонил ее, а вот из второго мне позвонили и по-человечески поговорили. Подробно расспросили о моей занятости, планах, дополнительных источниках дохода и имеющейся собственности, о том, собираюсь ли я переезжать в купленную квартиру, придется ли менять из-за этого работу. Я ответила, что работаю удаленно, а компания как раз находится в Москве, поэтому ничего менять не потребуется. Потом у меня запросили скриншоты поступлений из банковского приложения, после чего одобрили ипотеку. Если ставки когда-нибудь упадут, смогу ее рефинансировать.
Сложности
У меня была выпущена квалифицированная электронная подпись, УКЭП , я не переживала и не перепроверила, все ли с ней в порядке. А непосредственно перед сделкой выяснилось, что в госсистеме что-то сломалось и пароли срабатывали некорректно.
Я логинилась в приложении госуслуг, параллельно открывала госключ, что-то нажимала, и меня просили ввести пароль от госуслуг. На этом этапе система его не принимала. Задавала секретный вопрос, на который я не могу ответить неправильно, и говорила, что ответ неверный. После трех неудачных попыток приложение блокировалось на три дня. Потом все повторялось вновь. Так я потеряла неделю.
Менеджер застройщика посоветовала поехать в «Мои документы» и обновить данные. В Новосибирске запись на эту процедуру была только через три недели, специалисты ПИКа торопили и постоянно твердили мне, что это слишком долго.
Я как раз приехала в Москву на корпоратив. Обошла три МФЦ, в последнем меня моментально поняли и помогли. Я подписала договор, сидя в такси по пути на корпоратив.
Итог
Хотя я долго обдумывала покупку квартиры в Москве, копила деньги, именно этот финальный рывок оказался внезапным. Пришлось поволноваться, но вряд ли могло быть без этого.
От момента «хм, интересно, а что я могу купить в Москве?» до подписания договора прошло около 50 дней. Я начала изучать сайты застройщиков на майских праздниках — 20 июня все завершилось. Оглядываясь в прошлое, не стала бы тянуть целый месяц: цены растут, а квартиры разлетаются. Как говорится, лучший момент для покупки недвижимости — сейчас.
По плану квартиру должны сдать в феврале 2027 года. Три года назад коллега купила жилье в соседнем доме в этом же ЖК — ключи получила даже на пару месяцев раньше. Я пока наблюдаю за ходом строительства по камере на сайте — удобно и наглядно.
Выбрала квартиру с отделкой. Побывала у коллеги, посмотрела ремонт — очень-очень экономвариант. Зато, когда я получу ключи, смогу сразу пустить арендаторов.
Пригодится, если думаете заняться арендой:
