Как мы передумали покупать квартиру в новостройке и выбрали вторичку с детскими долями

Пообщавшись с риелтором, мы выбрали новостройку со сдачей в четвертом квартале 2025 года. Этот дом был единственным, который подходил под наши критерии по локации, сроку сдачи и внутренней отделке. Строек вокруг достаточно много, но большинство из них либо на этапе котлована, а мы не были готовы к нескольким годам на съеме, либо в черновой отделке.

Понравилась евротрешка с кухней-гостиной и двумя спальнями общей площадью 56 м². На тот момент она стоила 9 565 400 ₽. Эта ситуация укладывалась в сценарий № 2.

Только потом я поняла, что нам даже не особо и предлагали вторичку — риелтору гораздо проще продать квартиру от застройщика: нет проблем с документами, не нужно собирать справки, проверять недвижимость и так далее. Подбор вторички гораздо энергозатратнее.

Через несколько дней мы с мужем уже сидели в офисе застройщика, где нам рассказали, что невозможно заключить предварительный договор без внесения аванса в размере 30% от стоимости. Таких денег у нас не было. Ключи обещали передать в октябре 2025 года, но все это было примерно.

Мы были готовы к тому, что придется несколько месяцев или год пожить на съеме, но хотели этого избежать. Решили, что начнем продавать свою квартиру и по факту, при наличии покупателя, уже определяться.

1 сентября застройщик поднял цены — квартира подорожала на 3%, что нам еще подходило, но уже со скрипом. В эту же неделю я сходила на демонстрационный этаж посмотреть планировки. Квартира оставила у меня двойственные впечатления: классные огромные окна, достаточно неплохой чистовой ремонт, красивые подъезды. Но она показалась мне слишком компактной, простора не чувствовалось совсем.

Как мне кажется, выбранная нами планировка была самой удачной во всем доме: без бестолковых коридоров и странных, непригодных ни для чего пространств. Но все-таки это 56 м² и три помещения. 16 м² для кухни-гостиной — это не очень много, а самая маленькая комната занимала всего 11 м². Сейчас я понимаю, что это новая действительность для спален в новостройках. Но при входе в такую комнату видишь, что придется идти на компромисс между большой кроватью и шкафом.

Квартира сдавалась с чистовой отделкой: обои под покраску, ламинат, двери, ванная и унитаз в санузле. Ее можно было бы быстро адаптировать, покрасив стены и обставив минимальной мебелью.

Параллельно мы выставили на продажу нашу квартиру за 5 500 000 ₽ с перспективой торга. К моему удивлению, было много просмотров — приходили по три-четыре раза в неделю, что в моем понимании для вторички очень даже хорошо. Но дальше просмотров дело не заходило.

Несмотря на то что процесс шел, что-то во всем этом нас смущало, и мы решили самостоятельно посмотреть вторичку.

На тот момент мы изучили все объявления в нашем районе, искали на разных сервисах. Наконец, 1 октября увидели трехкомнатную квартиру в 12-этажном доме, общая площадь — 79,5 м², вид — на ранее выбранную новостройку. В этой квартире были две спальни, кухня, гостиная с кабинетом — идеальный для нас вариант. В тот же день договорились о просмотре.

Нюансы были такие:

1. Очень темная кухня с коричневым глянцевым натяжным потолком.
2. Маленький раздельный санузел.
3. Достаточно ушатанный вид стен и пола.

Квартира находилась в среднем состоянии — требовала ремонта, но жить первое время было можно. Все конструктивные элементы слишком хорошо нам подходили, так что с другими нюансами можно было смириться.

Выбор был сделан — мы начали подготовку к сделке, а с застройщиком окончательно попрощались. По счастливому совпадению во время следующего же просмотра мы нашли покупателей на нашу хрущевку. Приняли аванс и подписали предварительный договор с условием продажи за 5 350 000 ₽.

Через два дня мы внесли аванс за нашу новую квартиру. Ее стоимость — 8 250 000 ₽. Это означало, что мы проходим по сценарию № 1: вкладываем деньги от продажи двушки, добавляем собственные сбережения и берем ипотеку на 1 400 000 ₽.

Отдельно остановлюсь на том, как мы вносили аванс за трешку. Пришлось подписать «Соглашение о внесении частичного платежа», предметом которого было «обеспечение обязательств Продавца не заключать иные договоры» с другими лицами. Как с точки зрения гражданского права внесенный мной аванс может обеспечить чужое обязательство передо мной, конечно, загадка.

Аванс — предварительная частичная оплата. В предварительном договоре у нас должен был стоять пункт, что продавец обязуется в будущем продать квартиру, а покупатель — ее купить. Но так выглядела форма риелтора продавца, и с ней можно было только смириться.

У выбранной нами квартиры было шесть собственников — муж с женой и их четверо детей, трое из которых несовершеннолетние. Квартиру купили в ипотеку, на момент продажи ее погасили частично за счет маткапитала. Детям выделили доли по 1/63 каждому.

Схема сделки выглядела так:

1. Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
2. Мы заключаем кредитный договор в банке.
3. Подписываем договор купли-продажи у нотариуса и регистрируем право собственности.
4. Факультативно — продавцы сообщают нам о приобретении новой недвижимости с детскими долями для нашего спокойного сна.

Тут важно отметить, что мы с мужем юристы и хорошо понимали все риски, насколько их вообще возможно оценить по вторичке, и в такую сложную сделку вступали осознанно.

Сделаем небольшое лирико-правовое отступление. Покупка квартиры с детскими долями относится к рискованным сделкам. Органы опеки и попечительства выдают разрешение на продажу, только если взамен отчуждаемой доли дети получают доли больше или лучше.

Если родители, сами дети или опека решат, что имущественным интересам несовершеннолетнего причинен вред, сделку могут оспорить. Например, если новую недвижимость не купили. Но закон защищает добросовестного покупателя. Суд оспорит сделку только при условии, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия органов опеки и попечительства.

Также важно учитывать, что оспариванию подлежит сделка в части отчуждения долей несовершеннолетних. Соответственно, в нашем случае спорными были бы только 3/63 — в деньгах это примерно 400 000 ₽.

В нашем случае продавцы обязались купить другую квартиру, в новостройке, и выделить там детям по 1/8. Такой вариант доступен не всем: разрешение опеки под приобретение квартиры по договору долевого участия, или ДДУ, возможно, только если у детей есть другое жилье. У нас так и было: дети на момент сделки проживали и были зарегистрированы в другой квартире, принадлежащей их отцу.

Такая альтернативная сделка выглядела несколько более надежной в свете дела одной известной певицы. Оспорить ее сложнее: деньги точно не уйдут мошенникам. Да и в целом все происходящее было похоже на правду: семья переехала в квартиру побольше, а свою предыдущую квартиру продает, чтобы купить более новую квартиру для старшего ребенка.

Вот какие документы мы проверили:

1. Выписку из ЕГРН — все дети действительно были собственниками.
2. Соглашение о распределении долей — в нем отражен и размер затраченного материнского капитала, и расчет стоимости долей, плюс ко всему оно нотариальное.
3. Правоустанавливающий документ на квартиру.

Эти документы мы получили только при подготовке ипотечной сделки в личном кабинете банка: напрямую риелтор продавцов высылать их отказалась, ссылаясь на защиту персональных данных.

Договоренность была следующая: продавцы подают документы в опеку, получают разрешение и высылают его нам. После этого мы продаем нашу квартиру, получаем деньги и завершаем сделку по покупке новой.

Наша сделка по продаже выглядела быстрой и простой: один собственник, один покупатель, покупка в ипотеку. Поэтому подготовка к ней вообще неинтересна для повествования. Резюмирую затраты: 5 350 000 ₽ от продажи двушки, 1 500 000 ₽ — собственные сбережения, 1 400 000 ₽ ипотечных денег. Итого: 8 250 000 ₽.

Касательно ипотеки: ставка 18,1% на 15 лет, ежемесячный платеж — 22 300 ₽. Много ли? Да, но план закрыть ее за год-полтора, поэтому переплата будет небольшая.

Тут в дело включается личность риелтора продавцов. Скажу честно: это было серьезное испытание для моих нервов. Все наши договоренности были четко обозначены и несколько раз зафиксированы в переписке. Но примерно через неделю после того, как мы заключили предварительный договор, риелтора, цитирую, «повергла в шок» новость о том, что мы приобретаем квартиру в ипотеку.

Затем сильно затянулось получение согласия органов опеки и попечительства. Оно готовится 15 дней. Риелтор продавцов нас заверила, что пакет документов готов и она передаст их в течение трех дней. Исходя из этих сроков мы рассчитали все остальное.

Но документы передали только через девять дней, из-за чего возникла ужасная спешка на последнем этапе.

По предварительным договорам купли-продажи мы должны были завершить обе сделки до 30 октября 2025. Сделку по продаже мы назначили на 28 октября, поверив в обещание риелтора получить согласие органов опеки и попечительства 27-го. Но этого не произошло.

Ночь с 27 на 28 октября мы провели в размышлениях о том, проводить сделку 28-го без согласия органов опеки или нет. Решили проводить, а в случае срыва с новой квартирой срочно искать другой вариант, в том числе рассматривали возвращение застройщика в нашу жизнь. Но нам повезло: сделка прошла 29 октября быстро и без проблем.

Продажа нашей квартиры тоже прошла с сюрпризами. Мы должны были передать ключи покупателям в течение 14 дней, но подвел сервис безопасных расчетов: деньги шли три дня, что вынудило нас сдвинуть сделку по покупке новой квартиры. Деньги должны были дойти быстрее, и мы хотели провести сделку по покупке 31 октября или 1 ноября. Но они пришли только 1 ноября, а дальше наступили ноябрьские праздники.

В итоге покупку пришлось разделить на два этапа: 3 ноября мы получили кредит и перечислили деньги на спецсчет безопасных расчетов, а подписали нотариальный договор только 5 ноября. От момента первого просмотра до момента заезда в новую квартиру прошел месяц.

Если бы мы заранее знали, что риелтор продавцов будет вести себя подобным образом, все равно не отказались бы от покупки. Квартира была слишком уникальным предложением как по планировке, так и по цене.

Наверное, нужно было поручить общение мужу. С ним риелтор разговаривала вежливо и приветливо — видимо, потому, что уважает высоких серьезных мужчин больше, чем женщин.

Как бы то ни было, мы успешно переехали. Через несколько недель даже добились от риелтора выписки о регистрации договора ДДУ, что подтвердило: деньги у бывших собственников трешки пошли на приобретение новой недвижимости. Это было важно для минимизации рисков по оспариванию сделки.

Итогом я довольна: мы прожили в квартире уже несколько месяцев и критичных нюансов пока не всплыло. Локация мне нравится, а транспортная доступность даже чуть улучшилась. Видимо, удача была на нашей стороне.