Как я выбирал квартиру под семейную ипотеку в Москве

Ранее я рассказывал о попытках получить Семейную ипотеку под 4% в Москве. Сейчас готов поделиться опытом выбора ЖК и квартиры.

Базовые критерии, которыми я руководствовался:

1. Первичная жилая недвижимость. Апарты и вторичка не подходят под условия Семейной ипотеки.
2. Москва (без учёта Новой Москвы) и московская прописка.
3. Цена до 15,5 млн и 300к за м². Кредитный лимит по Семейной ипотеке составляет 12 млн, и 3-4 млн я отложил для первоначального взноса. Соответственно, если квартира стоит дороже 15 млн, избыток нужно компенсировать «живыми деньгами‎», а средства у меня ограничены. Конечно, лимит хотелось израсходовать на 100%.
4. Метраж от 45 «полезных‎» м² (без учёта коридоров и эркеров). Евродвушка или евтротрёшка с большой кухней-гостиной.
5. Удобная логистика: дорога от ЖК до центра должна занимать не более часа.

PS: Желательно наличие отделки и нормального благоустройства территории. Комфорт класс и выше.

Под эти критерии подходило несколько ЖК, и выбор стоял между конкретными квартирами, поэтому на протяжении двух недель я бронировал понравившиеся варианты, параллельно рассматривая более интересные по цене и планировке. Само бронирование стоит 5к, для такого дела это сумма небольшая.

В итоге взял в ипотеку под 4% евротрёшку 63,3 м² в ЖК Москворечье со сдачей в начале 2028 (строительство уже активно идёт).

Моя девушка очень не хотела на 25-й этаж (высоко), а альтернативой была другая евротрёшка на 2 этаже (очевидно, менее ликвидном) с более неудачной планировкой и на 200 тысяч дороже. Так что пришлось остановиться на 25-м.:(

Рассматривал и другие ЖК, но эти варианты либо выходили дороже, либо логистика у них была хуже.

Например, первое время рассматривал ЖК Первый Рязанский. Мы с девушкой снимаем квартиру в этом районе уже 3 года, и он нам очень нравится. Помимо этого, ключевую роль в выборе сыграли близость к метро (1 минута) и скорая сдача в 2025 году. Но за 15 млн в этом ЖК можно было купить только евродвушку 45 м² без отделки (даже без стен), окончательно пришлось отказаться от этого варианта, потому что на тот момент банки не выдавали ипотеку с первоначальным взносом 20%.

Многие ЖК не укладывались по логистике (ехать до центра больше часа), цене или метражу.

В итоге остановились на ЖК Москворечье от ПИКа, так как он подходил под всем критериям. Класс ЖК указан как бизнес (на циане, домклике, дом.рф), но фактически это скорее комфорт (возможно "плюс").

Конечно, недостатки у этого ЖК тоже есть: неразвитый район с промзоной под боком, сдача аж в 2028 году и до метро 20 минут пешком.

Однако уже сейчас район активно развивается, сдать дома могут и раньше, так как ЖК активно строится, а на автобусе ехать до метро всего 5-7 минут (проверили). Плюс ближайшая станция метро Каширская с пересечением двух веток (зелёная и БКЛ) и в пешем доступе хороший парк.

Этот вариант оказался самым приемлемым для нас с учётом бюджета и других критериев, что я указал выше.

Какие выводы я сделал и что могу посоветовать:

1. При выборе квартиры нужно учитывать именно эффективный метраж, который вы сможете использовать.
2. Принимайте во внимание логистику. Стройте маршруты в картах до ключевых точек города и пересадочных узлов. В моем случае это общественный транспорт, у автомобилистов логистика своя.
3. Выбирайте срок, которые комфортно будет ждать в ваших обстоятельствах. У нас есть хороший вариант для аренды на ближайшие 2-3 года с адекватной и предсказуемой ценой, но так не у всех.
4. Квартиру в будущем возможно придется сдавать или продавать, поэтому стоит учитывать фактор ликвидности. Этаж, вид из окон, близость к метро (и перспективы строительства новых станций в будущем) и пр.
5. Перед покупкой обязательно нужно съездить к ЖК, дойти от ближайшего метро, посмотреть район, наличие инфраструктуры, социальных объектов, соседние здания, предполагаемый вид из окон. Если у вас дети — логично выбирать уже обжитой район. Если нет — можно брать и на перспективу (как мы).