Правовые риски при покупке вторичной недвижимости: что стоит учитывать

Давно хотел поделиться опытом на столь злободневную тему, а кода появилось дело "Долиной", я сказал себе, вот тот последний кирпичик, надо как то свою 15-ти летнюю адвокатскую практику использовать и для неопределенного круга лиц, тем более что не каждый может себе позволить нанять адвоката на сопровождение сделки, а оно того стоит.

Так вот я и решил обобщить полученный опыт в полях сражений за чужой актив.

Итак, к делу:

1. Какие риски при покупке вторичной недвижимости стоит учитывать?

Начнем с «красных флажков», самое опасное, что может поджидать покупателя:

• наложенный арест на имущество по решению суда или уполномоченного органа;
• зарегистрированные дети или недееспособные граждане (их сложно «выписывать», требуется согласие органа Опеки);
• наличие наследства (здесь необходимо смотреть, когда состоялся переход права, если более 3 лет — хорошо, менее лучше проявить бдительность, поскольку после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены и начнутся судебные тяжбы с арестом и признанию сделки недействительной;
• в случае если продажа идет по доверенности от собственника — нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности. На современных доверенностях есть QR код и можно через сайт нотариальной палаты проверить действительность доверенности, далее надо проверить «вменяемость» собственника не ограничен ли он в правах, не состоит ли на учете Психоневрологический диспансере и Наркологическом диспансере (сокр. ПНД и НД), отдельно проверить полномочия доверенности, есть ли там волеизъявление на «продажу», «получение денег»;
• отдельный вид риска — это «рентные» квартиры, напомню Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Риск по ренте как правило исходит от родственников рентадателя, которые оспаривают сделку ренты, зачастую по пороку дееспособности рентадателя;
• «вишенка на торте» — неузаконенная перепланировка, если выяснится, что она есть — вас ждет солидный штраф, возможный снос и реконструкция стен;
• согласие супруга — должно быть если продавец в браке, либо может быть представлен брачный договор, по которому продаваемая квартира его личное имущество. В противном случае недовольный супруг может привнести ложку дегтя как на стадии сделки, так и после, пойдя в суд на ее оспаривание;
• маткапитал. Редко встречающийся риск, если продавец использовал материнский капитал для приобретения продающейся квартиры, то он по закону обязан наделить долей своих несовершеннолетних детей, многие как правило этого не делают, так как такая продажа осложняется необходимостью получения согласия органа Опеки, а если новая квартира приобретается в кредит — такое разрешение Опека (в частности, в Москве) не дает. В практике есть случаи, когда прокуратура в последствии идет признавать сделку недействительной, так как маткапитал является целевой помощью и, если продавец не выделил доли — он использовал маткапитал по нецелевому назначению. Обойти этот риск можно, запросив у продавца нотариальное заверение об обстоятельствах «продавец обязуется выделить доли детям в приобретаемом жилье пропорционально размеру использованного материнского капитала».

2. Как покупателю избежать рисков?

Перед сделкой необходимо запросить свежие (в практике принято не более 30 дней) выписки и справки из: ЕГРН, БТИ (техплан), выписки из домовой книги, не лишними будут и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (т. н. ПНД, НД).

Еще есть так называемый список «лайф хаков» при первичном осмотре квартиры: 1) узнать причину продажи, 2) узнать кто собственник и будет ли он на сделке, 3) осматривать лучше в дневное время, так трудно скрыть недостатки 4) проверять воду, электричество, открыть окна, 5) поговорить с соседями на предмет «как тут живется».

В моей практике были случаи, когда наследники вступали в права квартирой, а позже к ним предъявила иск ДГИ Москвы о признании права собственности не действительным и обращении взыскание на квартиру как на вымороченное имущество, поскольку считали, что завещание было составлено бабушкой с пороком воли, то есть недееспособной. В таких случаях необходимо отслеживать почтовую корреспонденцию и иногда заходить на сайт суда и искать по своей фамилии судебные дела, ибо не допустить рассмотрение дела в ваше отсутствие, что не редкость.

Чтобы исключить риск с незаконной перепланировкой необходимо получить свежий техплан (экспликация) и убедиться в соответствии фактической площади, расположения стен, окон и дверей текущему техплану (экспликации).

Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг, ибо справки из УК часто «клепают» за деньги.

Если много подозрительных моментов, то лучше провести сделку через нотариуса, он проверит документы и факты, но возьмет за это вознаграждение согласно тарифам Нотариальной палаты.

Если сделка намечается сложная, это уже можно понять при первичном разговоре с продавцом (уточнить кто продает, сколько собственников, как продает, кто зарегистрирован, было ли наследство, рента, перепланировка, использовался ли маткапитал) то лучше нанять юриста, специализирующего на недвижимости для сопровождения или заказать услугу анализа правовой чистоты объекта недвижимости.

Если в сделке участвует ипотечный банк — это плюс, так как юристы банка проверяют квартиру на предмет вышеописанных рисков, но полностью отдавать на откуп такую проверку не советуем, лучшая формула здесь «доверяй, но проверяй».

Сервисы по проверке квартиры

Я знаю минимум 8 доступных сервисов, находящихся в общем доступе:

• ЕГРН С 1 марта 2023 года можно узнать площадь объекта, кадастровую стоимость, дату регистрации права собственности и наличие залога, запрета на сделки или другого обременения.
• Проверка подлинности паспорта, важно не нарваться на мошенников. Одна из схем обмана — использование продавцом поддельного или просто недействительного паспорта.
• Перед покупкой проверьте собственника по базе судебных приставов. Если у собственника много долгов — возможны проблемы с арестом квартиры или последующего оспаривания сделки кредиторами.
• Проверьте не банкрот ли собственник.
• Проверьте с кем судиться собственник. Триггерные точки например: не судится ли собственник, например с другими наследниками или женой, насчет владения квартирой. Бывает, до суда доходят конфликты с управляющими компаниями или со слишком шумными заведениями по соседству, соседями. Но базой может пользоваться далеко не каждый, если не получается то лучше зайти на сайт суда по адресу регистрации собственника и на нем уже в разделе «судебное делопроизводство» по ФИО искать судебные дела.
• Паспорт дома. На портале Минстроя «Реформа ЖКХ» можно узнать технические характеристики дома и посмотреть план капитального ремонта.
• Доверенность. Проверить действующая ли и вообще существует ли она.
• Экстремист ли продавец? Закон запрещает сотрудничество с людьми и организациями из реестра экстремистов и террористов. Если перечислить деньги такому продавцу, можно самому попасть в такой список — это грозит как минимум блокировкой счетов в банках, неприятно.

3. Какие риски существуют для продавцов?

Риелтор. Покупателю следует тщательно выбирать риэлтора, поскольку неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или преследовать собственные незаконные интересы. Лучше не передавать риелтору оригиналы документов на квартиру и вообще на все (это не касается случаев, когда они необходимы для обозрения на сделке у нотариуса или в Банке).

Предоплата. Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом. Разница в последствиях нарушения обязательств, В случае с задатком отказаться от сделки можно, но, если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). С авансом проще, он как правило ни к чему не обязывает, при срыве сделки продавец должен вернуть аванс, если стороны не предусмотрят иное. Как правило аванс зачитывают по основному договору в счет цены квартиры.

Осмотр квартиры. При показе квартиры держите все ценные вещи «под замком», не отдавайте оригиналы свидетельства или выписку ЕГРН на квартиру, «черные» риэлторы любят похищать свидетельства и делают это незаметно.

Недостатки квартиры. Важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки.

Отдельно рекомендую обратить внимание собственников недвижимости на участившиеся кражи имущества через госуслуги, мошенникам достаточно найти в сети данные паспорта, СНИЛС и ИНН владельца жилья, чтобы продать квартиру даже без его ведома.

Для того, чтобы избежать подобного нужно подать через Госуслуги в Росреестр заявление о запрете на действия с недвижимостью без личного присутствия собственника.