Минстрой изменил правила капремонта домов: их будут делить на группы в зависимости от срочности проблем
23 октября вступил в действие свод правил капремонта жилых домов. Документ определяет, в каких домах нужно срочно начинать работы, а какие еще в них не нуждаются.
Свод правил утвержден приказом Минстроя. Теперь все дома в региональных программах капремонтов будут делить на четыре группы в зависимости от срочности проблем.
Расскажу подробнее.
Как теперь будут определять необходимость капремонта
В правилах указано, что потребность в капремонте определяют при помощи обычного визуального осмотра. Делать это должна специализированная организация, какая именно — документ не уточняет.
Перед обследованием компания должна проверить документы на дом, выяснить, не признан ли он аварийным, были ли предписания Госжилинспекции и где расположены инженерные сети.
Сотрудники организации могут попросить у жильцов разрешения зайти в квартиры, например, если нужно выяснить, требуется ли замена стояков труб или батарей отопления. В этом случае правила предписывают обследовать:
- Не менее 10% от общего количества квартир и не менее 15%, если дому больше 50 лет.
- Не менее 5% квартир от общего количества на первом и верхнем этажах.
В результате осмотра оформят заключение о необходимости проведения капитального ремонта. Также специализированная организация составит схемы и ведомости дефектов с указанием их параметров и мест расположения, сделает фотографии всех проблем. После этого дом попадет в одну из четырех категорий.
Категории капремонта по новым правилам
| Категория | Физический износ конструкции или инженерной сети | Заключение |
|---|---|---|
| 1 | 0—30% | Капремонт не требуется, следующее обследование — не раньше чем через пять лет |
| 2 | 31—50% | Провести капремонт в течение пяти лет с момента выдачи заключения |
| 3 | 51—65% | Провести капремонт в течение трех лет с момента выдачи заключения |
| 4 | более 65% | Нужно комплексное обследование, чтобы решить, не пора ли признать дом аварийным |
Категории капремонта по новым правилам
| Категория 1 | ||
| Физический износ конструкции или инженерной сети | 0—30% | |
| Заключение | Капремонт не требуется, следующее обследование — не раньше чем через пять лет | |
| Категория 2 | ||
| Физический износ конструкции или инженерной сети | 31—50% | |
| Заключение | Провести капремонт в течение пяти лет с момента выдачи заключения | |
| Категория 3 | ||
| Физический износ конструкции или инженерной сети | 51—65% | |
| Заключение | Провести капремонт в течение трех лет с момента выдачи заключения | |
| Категория 4 | ||
| Физический износ конструкции или инженерной сети | более 65% | |
| Заключение | Нужно комплексное обследование, чтобы решить, не пора ли признать дом аварийным | |
В новых строительных правилах даны формулы для подсчета физического износа, остаточного срока службы и других инженерных параметров. Основу документа составляют технические таблицы, которые занимают около 80 листов и регулируют, как проверяющие должны определять степень износа каждой конкретной конструкции. Это позволит избежать споров.
Свод правил не действует, когда надо выяснить сроки:
- Ремонта, замены или модернизации лифтов, лифтовых шахт и тягового оборудования.
- Ремонта внутридомовых инженерных систем газоснабжения.
В этих двух случаях сроки капремонтов определяют отдельно по специальным правилам для лифтов и газовых систем.
Новый свод правил упорядочивает техническую часть, но не решает финансовых вопросов: у фондов капремонта, как правило, не хватает денег на сами обследования, а в России пока нет единого источника с объективными данными о техническом состоянии жилого фонда.
Как было раньше
Фонды капремонта использовали методику определения физического износа гражданских зданий и запрашивали информацию у управляющих домами организаций. Но четких правил не существовало.
Поскольку программы капремонта финансируют субъекты РФ, региональные операторы сами решают, как формировать очередь. Самым простым подходом до сих пор было сориентироваться по документам на дом и сопоставить даты последних ремонтов с нормативными сроками службы.
Например, стандартный нормативный срок службы стальных водопроводных труб — 20 лет. Если дом построен в 1975 году и с тех пор трубы не меняли, это надо сделать.
Но домов со старыми трубами много, а денег на работы всегда не хватает, поэтому далее фонды капремонта действовали по-разному — вплоть до того, что смотрели на количество должников по взносам на капремонт в доме и считали «окупаемость».
Все это приводило к неразберихе: жители не понимали, почему в относительно новом доме капремонт кровли назначен через два года, а в хрущевке, где крыша течет каждый год, он запланирован на 2040.
В 2024 году в России приняли федеральный закон, который позволяет региональным властям или самим собственникам сдвигать дату капитального ремонта в зависимости от реального состояния дома. Чтобы приблизить капитальный ремонт, жильцы должны принять решение на общем собрании и организовать обследование за свой счет. По итогам проверки могут скорректировать позицию дома в общей очереди и ускорить начало работ.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
