Сколько денег откладывать на ремонт жилья, чтобы потом не влезать в долги
Я раньше не особо задумывался о том, чтобы откладывать деньги на ремонт, но пришло время: есть квартира в доме, которому 20 лет, есть дача, которой 10 лет. И там и там начали появляться проблемы разного характера, причем достаточно регулярно.
Я систематически откладываю деньги на ремонт и замену разнообразной техники, о чем уже писал раньше. Выходит 26 000 ₽ в месяц, или 305 000 ₽ в год. Кладу деньги на специально выделенный для этого депозит — даже назвал его «Техника». Выбираю депозит со сроком действия покороче и ставкой повыше. Но на ремонт дома не откладывал — а, как мне кажется, стоит об этом задуматься. Вопрос в том, какую сумму следует копить.
Я покопался в англоязычном интернете и обнаружил, что стандартная схема — откладывать каждый год 1% от рыночной стоимости жилья. Но, покопавшись глубже, я увидел, что из-за высокого среднего возраста домов — больше 40 лет — в США многие советуют откладывать 2—3% от стоимости дома в год.
Мне кажется, последний вариант — 2—3% от стоимости — лучше всего подходит для российских условий: непредсказуемость экономической ситуации и скачки инфляции уже привели к тому, что я видел, как стоимость ремонта и строительства каких-то вещей у знакомых выросла в два-три раза за пять лет.
Но в этом случае получается, что откладывать приходится слишком много. Как я говорил, у меня есть квартира — я посмотрел среднюю стоимость квадратного метра вторичного жилья в своем городе, и по этим меркам моя квартира стоит 29 млн рублей. Я взял среднюю стоимость продажи домов в моем селе на «Циане», моя дача стоит примерно 14 млн. В сумме получается 43 млн.
Если откладывать 2% от этого в год, то выходит 0,86 млн рублей ежегодно. Это очень много, мне надо сильно ужиматься в расходах, чтобы копить еще и эту сумму. С другой стороны, я примерно столько откладываю каждый год «на черный день».
Откладывая меньшую сумму, то есть 1%, я рискую столкнуться с «недобором». Что думает уважаемая аудитория Журнала: сколько лучше откладывать?
Почему процент от стоимости жилья не так важен
Правило откладывать 1—3% от цены недвижимости дает слишком грубую оценку, особенно если объект дорогой. Квартира за 30 млн рублей не обязательно требует в три раза больше денег на ремонт, чем квартира за 10 млн. Стоимость недвижимости зависит, кроме прочего, от района, площади и спроса. А стоимость замены проводки, окон, сантехники или котла — от конкретных характеристик объекта и цен на работы и материалы.
Кроме того, ремонт не следует рассматривать как инвестицию, которая пропорционально увеличивает стоимость квартиры. Потраченные на ремонт 2 млн не означают, что квартира подорожает на ту же сумму. Часть расходов — это плата за комфорт в конкретный момент: хозяин выбирает более дорогую сантехнику, удобную кухню или отделочные материалы под свой вкус.
Другая часть — восстановление изношенного: старый пол, сантехника или бойлер просто меняют на новые, чтобы вернуть жилье снова к нормальному состоянию. Поэтому разумнее относиться к таким расходам как к амортизации .
Как посчитать плановые расходы на ремонт
У вас два объекта: квартира стоимостью около 29 млн и дача примерно за 14 млн. Откладывать 2% от 43 млн — то есть 860 тысяч в год, или около 72 тысяч в месяц, — избыточно.
Вот какие три шага советую сделать вместо этого.
Посмотреть, что, скорее всего, придется менять или ремонтировать в ближайшие 5—15 лет. Например, технику, кровлю на даче, сантехнику или отделку. Затем примерно оценить стоимость каждой такой замены и разделить ее на предполагаемый срок службы.
Предположим, что за этот период в квартире и на даче понадобится:
- 500 тысяч на обновление отделки квартиры: переклеить обои, поменять напольное покрытие, заменить изношенную мебель;
- 300 тысяч на замену части сантехники и инженерного оборудования;
- 400 тысяч на ремонт или замену кровли на даче;
- 300 тысяч на замену котла и другого оборудования;
- 300 тысяч на окна, двери и другие элементы;
- 400 тысяч на бытовую технику и прочие крупные замены.
Если оценить все эти расходы в сегодняшних ценах, получится около 2,2 млн на горизонте 10 лет. Если равномерно откладывать эту сумму 120 месяцев, получится около 18 тысяч рублей в месяц. Это и будет той базовой суммой, которую стоит откладывать каждый месяц.
Отдельно заложить деньги на внезапные поломки. В реальности ремонт редко идет строго по плану: может потечь раньше срока крыша, сломается насос или разобьется окно. Поэтому к плановым накоплениям можно добавить отдельный резерв. Например, еще 10 тысяч рублей в месяц. Тогда общий взнос составит около 28 тысяч — это все равно намного меньше 72 тысяч, которые получаются по правилу 2% от стоимости недвижимости.
Учитывать долгосрочный рост цен. Инфляция берет свое: через 10 лет те же работы и материалы будут стоить значительно дороже, чем сейчас. То, что стоило осенью 2016 года 1 000 ₽, в 2026 году — уже 1 851 ₽, то есть на 85% больше. А в среднем официальная инфляция за период составляла 6,35% среднегодовых .
При таких темпах инфляции, если сегодня замена кровли стоит 400 тысяч, то через 10 лет она будет стоить около 750 тысяч. А если провести ремонт понадобится через пять лет — около 545 тысяч.
Пытаться угадать таким образом точную цену ремонта через 5—10 лет не нужно. К тому же общая потребительская инфляция может сильно отличаться от роста цен в строительно-ремонтной сфере.
Тут главное — держать амортизационный фонд на вкладе или в другом консервативном инструменте. Проценты будут увеличивать сумму накоплений и частично или полностью компенсировать рост цен.
Почему раз в год нужно перепроверять цены
Процесс будет более управляемым, если ежегодно пересчитывать целевой бюджет с учетом удорожания материалов.
Например, если через год выяснится, что замена котла обойдется уже не в 300, а в 400 тысяч, оценку будущих расходов стоит пересчитать. Вместе с тем можно скорректировать и ежемесячные взносы — как в большую, так и в меньшую сторону. Например, если проценты по вкладам дали неплохой прирост уже сформированным накоплениям.
В результате получается не грубое правило «откладывать 1—3% стоимости жилья», а личный амортизационный фонд. Его размер зависит от возраста объектов, их состояния, площади, инженерии и того, какой уровень ремонта собственник считает нормальным. А рыночная стоимость квартиры и дачи в этом расчете нужна скорее для понимания своего капитала, чем для определения суммы ежемесячных накоплений.
