13.03.26

Как выкупить незначительную долю в квартире у несовершеннолетних наследников и выписать их?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

No name

Двое детей (разнополые, 14 и почти 18 лет) были зарегистрированны на жилплощади своей мамы. После того, как их мамы не стало, они унаследовали по 1/12 доли в этой квартире. Проживают у отца в частном доме, у каждого своя комната, места много. Но формально эти доли в квартире — их единственное жилье. Другой жилой недвижимости в собственности у них нет. БОльшая часть квартиры принадлежит мне. Могу ли я настаивать на выкупе их долей и, главное, выпиской из квартиры? Как мне это сделать?

Разбираетесь в теме?

Подтвердите, что вы специалист в своей области, и помогайте нашим читателям. Вы получите продвинутое оформление профиля и постов, а также доступ в клуб профессионалов Т⁠—⁠Ж.

Стать Про

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

доля право

No name

АлексЗдравствуйте! Выкуп долей у несовершеннолетних возможен исключительно при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которое выдается только при условии, что имущественные права детей не будут ущемлены (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). Поскольку спорная доля является для детей единственным жильем, орган опеки потребует доказательств, что взамен утрачиваемой доли они получат равноценное благо 1) либо другое жилое помещение в собственность, 2) либо зачисление соразмерной денежной компенсации на номинальные счета детей (до достижения ими совершеннолетия). Верховный Суд РФ в своих разъяснениях подчеркивает, что несоблюдение условий, указанных в разрешении органа опеки (например, непредоставление детям иного жилья), влечет ничтожность сделки (ст. 168, 173.1 ГК РФ). Сама сделка по отчуждению долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 № 218-ФЗ). Что касается снятия с регистрационного учета, оно производится автоматически после перехода права собственности к покупателю и государственной регистрации в Росреестре. До момента прекращения права собственности детей выписать принудительно невозможно, поскольку наличие доли предоставляет им законное право пользования жилым помещением (ст. 292 ГК РФ). Проживание детей в доме отца не является для органов опеки основанием для одобрения сделки, так как юридически значимым обстоятельством остается сохранение их собственности. Если говорить просто, то выкупить доли у детей можно только с согласия органов опеки, которое они дадут лишь в том случае, если взамен вы передадите детям другое равноценное жильё или положите деньги от продажи на их личные счета до совершеннолетия. Просто «выписать» их нельзя, пока они собственники, они имеют полное право там жить и числиться.3
И-ЮлияПоскольку дети несовершеннолетние, вам придется общаться на эту тему с их официальным опекуном, т.е. отцом. Если отец заинтересован, то может выделить им доли в своем доме и совершить с вами сделку, естественно после сделки детей выпишут в течении месяца (обычно в договорах указывается именно этот срок). Если отец не хочет заморачиваться, то вам придется ждать совершеннолетия каждого. Я бы на вашем месте не относилась к их собственности, как к формальности. Поскольку 1/6 часть квартиры - это далеко не формальность. Ее даже можно выделить в натуре при сильном желании. Переговорите с отцом детей на позитиве, скажите, что это будет выгодно не только вам, но и детям, поскольку владеть недвижимостью это ответственность. Возможно он захочет деньги за их доли вложить в отдельную недвижимость. Удачи 💪5
И-ЮлияАлекс, Я бы поспорила с тем, что снятие с регистрации происходит автоматически после перехода права и регистрации в Росреестре. Все таки Росреестр и Миграционная служба это два разных ведомства.2
АлексЮлия, здравствуйте! В принципе, соглашусь, технически базы Росреестра и МВД разделены, и волшебной кнопки, которая стирает прописку в ту же секунду сделки, не существует. Однако юридически основание для проживания (собственность) исчезает сразу после регистрации в Росреестре. Далее включается механизм межведомственного обмена данными, обязывающий МВД снять их с учета, либо новый собственник делает это в упрощенном порядке на основании свежей выписки из ЕГРН.0
И-ЮлияАлекс, была в такой ситуации и выписывать пришлось через суд, хотя в договоре был оговорен срок 1 месяц. Более того 2 раза откладывали суд из-за неявки продавца, а на самом суде сидел дежурный адвокат, якобы следивший за тем, чтобы права продавца не были нарушены1
No nameАлекс, спасибо за ответ. Понимаю, конечно, что только через органы опеки. И я не против выкупить у них эти доли в честной сделке. Но меня волнует вопрос прописки. Не получиться ли так, что деньги я им выплачу, а выписать их будет нельзя, т.к. некуда (вопрос с отцом отдельная тема и тут не рассматривается). Очень такой поворот событий беспокоит.0
No nameЮлия, спасибо за ответ. К сожалению, в данной ситуации про 'договоритесь' говорить не приходится. Очень плохие отношения как с их отцом, так и с ними. Жить они там не смогут всё равно: 1/12 это примерно 4,5м² от общей площади квартиры. В двушке выделить им (каждому в частности) угол для проживания невозможно. Особенно учитывая, что в квартире со мной живет несовершеннолетний сын (прописан) и его бабушка (тоже прописана). Плюс, если не ошибаюсь, учитывается разный пол детей и проживающих взрослых. Отец и его нынешняя жена крайне не заинтересованны в прописке к себе этих детей, и в обеспечении их своей недвижимостью в частности. Их всё устраивает как сейчас, а меня нет. Если сделка будет до совершеннолетия, то она через опеку, деньги на счета детей переводятся и их отец распоряжаться ими не сможет. Если сделка после - то отец вот вообще не при делах уже будет как понимаю, тем более к деньгам за их доли никакого отношения и прав иметь не будет. Я вот только не могу понять, когда лучше начинать решать эту проблему - до или после их совершеннолетия? Можно ли принудительно заставить отца прописать к себе своих детей в такой ситуации? Ведь его двухэтажный коттедж - это явное улучшение их жилищных условий. И когда ребенку исполнится 18лет, наверно, принудить его к этому уже будет сложнее (если это вообще реально)? С другой стороны, после 18лет они уже не так защищены опекой и прочими законами по защите прав детей, и наверно, вопрос будет решаться проще (не как с ребенком, а как уже с взрослым полноправным человеком)? Заранее спасибо за мнение и помощь.0
Александр КарачуринПроще дождаться их совершеннолетия и потом через суд по незначительности принудительно через решение суда признать свое единоличное право собственности с выплатой им выкупной компенсации с депозита суда . А уже потом, снова через суд снять с рег учёта. Опыт есть ....а сейчас даже не стоит начинать . И ещё совет - сделайте раздел лиц.счетов по к/у и пусть на их счёте копится долг за коммуналку.4
Александр КарачуринМожете обращаться) Подскажу)0
И-ЮлияNo, если отношения со второй стороной такие напряжённые, то подождите совершеннолетия. Тем более, что одному из детей скоро 18. Не слушайте советы тех, кто говорит про незначительность доли, потому что законом прописаны минимальные 4,5 КВм на каждого. Вы считаете, что сможете решить вопрос "малой кровью", но вы ошибаетесь и сейчас объясню почему: Во первых, совершеннолетний человек вполне может оформить переуступку или дарственную на второго ребенка. И вот у вас уже нарисовалась новая проблема: несовершеннолетний с собственностью в 9 КВм, которую можно выделить в натуре и проживать реаль бок о бок с вами. Во вторых, прописка ваших родственников (особенно мамы) никак не будет учтена в суде, если вторая сторона захочет разделить вашу квартиру в натуре. И в третьих, вы думаете, что правы, поскольку вы реально проживаете в этой квартире, а другая сторона живёт в другом доме. Но! Владение собственностью подразумевает не только постоянное проживание, но и пользование имуществом. Т.е. любой из этих детей может прийти в ЛЮБОЙ момент в эту квартиру и, допустим, воспользоваться ванной и туалетом. Или оставить свои вещи. А оно вам все это ⬆️ надо? Предложенное деление счетов коммуналки конечно очень "умный" ход, но требует времени, денег и нервов. А на выходе отец детей вполне может оплатить долги за один раз. В вашем случае главное принять ситуацию и решать ее по мере поступления. Начните с того, что расположите к себе старшего из детей. После его совершеннолетия постарайтесь поговорить с глазу на глаз и предложить сделку. В таком возрасте реальные деньги могут сыграть свою роль и вы вполне законно выселите одного из со-собственников. Решайте проблемы по мере их поступления, и не впадайте в отчаяние. Из любой ситуации всегда есть выход2
ЭленАлекс, выписать детей без личного согласия можно только через суд. Даже при отсутствии права собственности.1
ЭленNo, да, если с отцом не договоритесь, выписать только через суд. При этом суд может за ними оставить право пользования ещё, т.к. были вписаны как члены семьи бывшего собственника.2
No nameАлександр, спасибо. Очень настораживает, что по факту, если я выкупаю их доли, то они остаются вообще без собственного жилья. Пойдёт ли на это суд? Ведь отец ничего не обязан своим совершеннолетним детям. Ни жилплощадью обеспечивать, ни регистрировать у себя и т.д. Поправьте меня, если я в этом ошибаюсь. Поэтому суд, скорее всего, не будет выселять их вникуда, принуждая их продать мне эти доли. Аналогично с пропиской: может ли суд выписать людей, пусть уже и совершеннолетних, вникуда? Очень сомневаюсь. Обязать их прописаться у отца, как я понимаю, тоже суд не может. Вот я сижу и реально не знаю что делать. Да, они имеют небольшие доли, кажется, что можно их выкупить и всё, но они единственные у них и для проживания (если отец выставит за порог), и для регистрации. Отец при жизни их вряд ли чем-то поспешит обеспечить, а значит суд скорее всего не увидит возможности осводить от них квартиру в мою пользу.3
No nameЭлен, причем, если верно понимаю, наличие прописки (постоянной регистрации) без собственности, даёт им право проживать в квартире, но не распоряжаться ею. Поэтому, как понимаю, даже выкупив у них доли, я не добьюсь своей цели (лишить их возможности фактически проживать в этой квартире, если отец откажет им в своем жилье по какой-либо причине).0
TataBuИнтересно, какой изначально была доля матери? Впечатление, что кто-то женился, въехал в хатку и потихоньку отжимает ее себе. И тут, какая досада, детям жены от первого брака выделили обязательные доли. Бабушке сына (не матери тс) тоже выделили, но она под боком и никуда не денется. "Отец при жизни их вряд ли чем-то поспешит обеспечить, а значит суд скорее всего не увидит возможности осводить от них квартиру в мою пользу."- вот эти переживания за детей, которые живут у плохого отца в отличных условиях, аж за душу берут.0
ЭленNo, да, право распоряжаться они потеряют, но право пользования суд может оставить. Есть такая вероятность.0
ЭленTataBu, что ж вы гадости везде ищите, разные ситуации бывают. Он же не просто на улицу детей выкинуть хочет, а готов выкупить официально. Одному скоро 18, как-то распорядится деньгами, второму тоже недолго, 4 года быстро пролетят, деньги пригодятся.0
АлексNo, такой риск высок и подтверждён практикой. Органы опеки одобрят выкуп долей несовершеннолетних (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ) только при равноценной замене жилья (≥4,5 м²/чел) или переводе средств на их счёт с гарантией новой регистрации у отца, без этого сделка ничтожна. После Росреестра право собственности переходит, пользование прекращается (ст. 292 ГК РФ), но выписка из МВД требует отдельного акта опеки; без адреса суд часто отказывает, оставляя прописку до жилья. Деньги уйдут (на счёт детей), а вы в суд по выселению (ст. 131 ГПК РФ), с риском оспаривания в 3 года (ст. 181 ГК РФ); отец не обязан прописывать, а проживание у него не аргумент опеки. Ждите 18 лет старшему (с ним напрямую, без опеки), проще и без рисков, как советуют тут люди.0
No nameЭлен, спасибо, что заступились. Но TataBu невнимательно прочел(чла) пост/мои далее комменты к нему. Разъяснять не буду, смысла нет (не имеет значения для решения проблемы). Да, меня волнует спокойная жизнь и счастливое детство моего ребенка, при том, что те дети имеют своего родителя и он должен о них по факту заботиться, а не наша семья. Доли дети унаследовали, поэтому получились такие микродоли. Но их родного отца не волнует, что им жить негде теперь, кроме как у него (на минутку - их мама с ними жила в съемных квартирах всю жизнь, а детей прописала у родителей, на своей жилплощади и прописке).0
No nameАлекс, спасибо. Только одно не пойму - из какого закона идут эти 4,5м², не подскажете? Вроде закон о запрете микродолей (или приказ Президента РФ?) с 01.09.2022 говорит о 6м².1
АлексNo, № 310-ФЗ действительно говорит о 6 м2, однако закон прямо устанавливает, что этот запрет не распространяется на случаи возникновения права общей долевой собственности в порядке наследования (ваш случай). Росреестр зарегистрирует их право собственности, так как оно возникло не в результате "дробления", а в силу закона. Может меня кто-то поправит, но я толкую это так.0
No nameTataBu, считаете, что имея по 1/12 всего, это нормально занимать всю квартиру и мешать жить со своей семьёй собственнику остальной части квартиры, включая несовершеннолетнего ребенка и пожилого человека пенсионного возраста с кучей проблем со здоровьем?1
No nameАлекс, в этом смысле да, запрет идет на сделки, в результате которых образуются микродоли. Но если микродоли возникли по наследованию (исключение), всё верно, их зарегистрируют.0
ЭленNo, печально конечно. Жаль детей, судя по всему, ждёт их будущее без поддержки финансовой и моральной.1
John LockА кем эти дети приходятся вам? Непонятно...0
John LockЗачем детям отказываться от долей в квартире? Вы пишете, что частный дом это улучшение жил условий, но это сильно разнится в зависимости от расположения.0
No nameJohn, а разве это имеет отношение к ситуации? Мне кажется, если я не их родитель, то уже не важно кем я им прихожусь.0
No nameJohn, согласна с Вашим замечанием. Но, если рассматривать, к примеру, квартиру в Питере и дом в пригороде Питера, то в целом разница небольшая. А так да, если докапываться до нюансов, то и в черте города квартиры далеко не все равнозначные (центр или спальный район, например).0
No nameJohn, потому что ситуация сложившаяся требует разрешения. Жить всем вместе в квартире невозможно (я про именно жить, а не существовать, трепя друг другу нервы круглосуточно). Не думаю, что у детей есть возможность выкупить у меня оставшуюся часть квартиры 5/6).0