Льготу по семейной ипотеке теперь дают только на 15 лет. Как сохранить ее на весь срок

С 1 октября 2026 года льготная ставка по семейной ипотеке действует только 15 лет.

Для кредита в 6 млн рублей на 30 лет это значит, что на 16-й год платеж может вырасти с 36 до 45,8 тысячи рублей в месяц.

Рассказываем, как сохранить льготу на весь срок и что проверить в договоре, чтобы ставку не повысили.

Получить ставку 6% и сохранить ее на весь срок кредита — разные задачи. По новым правилам государство возмещает банкам недополученные доходы не более 15 лет  . Само по себе это не запрещает более длинный кредит, но условия после окончания субсидирования по умолчанию будут рыночными: ставка растет.

Банк России подтвердил, что кредит может быть на 20—30 лет, но государственная субсидия ограничена 15 годами с даты договора. В стандартном варианте после конца срока субсидирования ставка не может превышать меньшее из двух значений  :

1. Первоначальная договорная ставка плюс 4 процентных пункта.
2. Ключевая ставка на первое число месяца окончания субсидирования плюс 3 процентных пункта для большинства целей или плюс 3,5 процентного пункта для кредитов на строительство индивидуального жилого дома.

При этом график платежей банки должны составлять так, как будто через 15 лет ставка вырастет на 4 п. п., если в договоре не указано меньшее повышение.

Повышение ощутимое.

Поэтому аналитики Irn.ru считают ограничение в 15 лет скорее защитой заемщика: после этого срока каждый дополнительный год все меньше снижает платеж, а переплата продолжает расти.

Единого подхода у банков нет. Одни пока приостановили выдачу семейной ипотеки. Другие выдают ее строго на 15 лет, то есть только на срок господдержки, поэтому платеж получается выше. Третьи, как и раньше, дают кредит на срок до 30 лет или на свой максимальный срок, но предупреждают, что через 180 месяцев остаток долга пересчитают по повышенной ставке.

Особняком стоит Сбер: для части новостроек и домов он сохраняет льготную ставку на весь срок. Банк сообщил, что с 9 октября проводит сделки, по которым льготная ставка действует до 30 лет.

Для объектов у застройщиков и подрядчиков вне партнерской программы банк отдельно указывает максимум 15 лет. Поэтому обещание о строительстве дома на 30 лет нужно проверить применительно к своему подрядчику — до оплаты бронирования или внесения аванса. Отдельно выясните условия возврата этих денег, если предложение банка не подойдет.

За продление льготы платит не государство, а застройщик или подрядчик: он доплачивает банку за срок кредита свыше 15 лет. Скорее всего, эти расходы так или иначе заложат в цену, поэтому стоимость конкретной квартиры стоит уточнить у застройщика и сравнить с ценой при другом способе оплаты. Но даже с удорожанием такой вариант может оказаться выгоднее, ведь ставка не вырастет через 15 лет. Это нужно считать в каждом конкретном случае.

Условия выше касаются только срока льготы. Сама ставка с 1 октября зависит от числа детей и региона. За пределами Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области семья с одним ребенком получит 10%, с двумя — 8%, с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, с пятью и более — 2%. В этих четырех регионах ставки на 2 п. п. выше. Независимо от числа детей и региона 6% дают, если первоначальный взнос не меньше половины стоимости жилья.

Льготная сумма тоже ограничена: в большинстве регионов — 6 млн рублей при одном ребенке, 8 млн при двух и 10 млн при трех и более, в четырех столичных регионах — 12, 15 и 18 млн рублей соответственно  . Это лимит льготной части кредита, а не цены квартиры. Большой первоначальный взнос не отменяет этих ограничений: если банк предлагает кредит с дополнительной рыночной частью, ставка на весь долг может оказаться выше 6%.

Кроме количества детей, взноса и объекта значение имеют другие условия договора. В частности, правила допускают увеличение ставки, если нарушить условия страхования. Еще есть ограничение на повторное участие в льготных программах и требования к составу заемщиков  .

Супруг — гражданин России по общему правилу включается в договор как созаемщик, в том числе при наличии брачного договора. Для участников военной накопительно-ипотечной системы есть исключение  .

Появилось требование к регистрации по месту жительства. С 271-го календарного дня после регистрации права собственности заемщик должен быть зарегистрирован в новом жилье — до даты, когда исполнится пять лет со дня выдачи кредита  . Если нарушить это условие, ставку повысят  .

Прежде чем подписывать договор семейной ипотеки, уточните у банка:

• на каком основании вам дают ставку 6% или ниже;
• распространяется ли она на всю сумму кредита;
• до какой даты действует;
• сколько стоит сохранение льготной ставки дольше 15 лет и не заложена ли эта сумма в цену жилья;
• как изменится платеж после окончания льготного периода;
• какие нарушения позволяют банку повысить ставку.

Это позволит сопоставить рекламные предложения с обязательствами, которые вы действительно берете на себя.