Квартира от застройщика: пять узлов, которые придется переделать до отделки

Самое дорогое заблуждение про новостройки звучит так: там нечего переделывать. Стены голые, коммуникации новые, никакого чужого ремонта. Мы в студии за 600 с лишним проектов видели этот сюжет столько раз, что научились предсказывать смету ещё по фотографиям с приёмки.

Проблема в том, что застройщик строит дом по своему проекту, а не по вашей будущей планировке. Радиаторы он ставит под окна по расчёту теплопотерь, розетки раскидывает по минимуму, стяжку льёт по нормативу на весь этаж, вентиляционный короб ведёт там, где он должен идти по вертикали здания. Всё это законно и правильно. А потом вы объединяете кухню с гостиной, двигаете перегородку под гардеробную, ставите остров и обнаруживаете, что штатный радиатор оказался за спинкой дивана, а единственная розетка на стене находится в тридцати сантиметрах от того места, где будет стоять шкаф.

Дальше вступает в силу единственное правило, которое в новостройке действительно определяет деньги. Стоимость переделки зависит не от её сложности, а от момента, когда вы за неё взялись.

Перенос радиатора по голому бетону это работа сантехника, трубы, фитинги и опрессовка: подводка уходит в пирог пола, и после стяжки от неё не остаётся следов. Тот же перенос после чистовой отделки означает демонтаж плитки или паркета, вскрытие стяжки, восстановление пола и повторную закупку материала, потому что паркетная доска демонтаж переживает редко.

Стяжка в этом списке вообще самая дорогая позиция. Её мы проверяем в первую очередь: перепад по уровню правилом, бухтящие участки простукиванием, толщину слоя, потому что именно в полу прячутся трубы отопления, тёплый пол и звукоизоляция. Переделка стяжки стоит от 30 000 до 100 000 рублей в зависимости от площади и от того, снимается слой целиком или чинятся отдельные карты. По голому полу это конечная цифра. По готовому к ней прибавляются демонтаж покрытия, вывоз мусора, повторная закупка и простой бригады.

С электрикой история та же. Щит от застройщика собран на небольшое количество групп, и почти в каждой квартире его меняют целиком: духовка, варочная панель, посудомойка, стиральная и сушильная машины, кондиционеры, тёплые полы в санузлах, подсветка. По голым стенам это обычные штробы и подрозетники. По покрашенным стенам это те же штробы плюс восстановление шпаклёвочного слоя плюс перекраска всей стены целиком, потому что локальная подкраска отлично видна при боковом свете. Каждая такая переделка из-за отсутствия чертежей забирает две-три недели срока, а бригада в это время либо стоит, либо уходит на соседний объект и возвращается когда сможет.

Вентиляция и окна работают по другой логике, и вот здесь есть хорошая новость. Короб трогать нельзя, его обыгрывают нишей или встроенным шкафом. Тягу проверяют листом бумаги при закрытых окнах и при приоткрытой створке. А окна, радиаторы, стяжку и недостающие точки электрики застройщик обязан чинить по гарантии, если дефект зафиксирован в акте приёмки. Продувающая створка часто лечится одной регулировкой, кривой монтажный шов лечится переустановкой рамы, и обнаружить это надо до того, как сделаны откосы и положена плитка на подоконную зону.

В сумме получается простая вещь: приёмка с подробной дефектовкой и рабочая документация до захода бригады это два действия, которые стоят дешевле всего и экономят больше всего. Порядок работ в новостройке нарушать нельзя: приёмка, обмеры, планировка, проект, согласование, перегородки, инженерия, стяжка, отделка. Ремонт при нормальной организации занимает от 4 до 9 месяцев, и растягивают его как раз возвраты назад.

И ещё цифра для планирования. Ремонт под ключ от бетона, с мебелью, техникой и светом, начинается примерно от 90 тысяч рублей за квадратный метр, от white box примерно от 80 тысяч. Переделки после чистовой отделки в эти суммы не заложены, потому что они появляются только там, где решили разобраться по ходу.